Rekordowa liczba nakazów rozbiórki. Nadzór budowlany w 2025 roku przestał przymykać oko na samowole
Własny dom to dla wielu Polaków spełnienie życiowego marzenia. Dla niektórych jednak droga do tego celu wiedzie na skróty – bez pozwolenia, bez zgłoszenia, nierzadko wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. Takie podejście ma swoją nazwę: samowola budowlana. I choć przez lata mogło się wydawać, że nadzór budowlany patrzy na to przez palce, dane za 2025 rok pokazują coś zupełnie innego. Ubiegły rok okazał się przełomowy – liczba wydanych nakazów rozbiórki osiągnęła najwyższy poziom od pięciu lat, a wzrost rok do roku wyniósł aż 42 procent. To sygnał, że coś wyraźnie zaczęło się zmieniać.
- 269 nakazów rozbiórki: co mówią liczby i skąd ten skok?
- Legalizacja kontra rozbiórka – kto wygrywa?
- Nowe przepisy od 2026 roku: amnestia dla starych samowoli?
- Czy Polacy nauczą się budować legalnie?
269 nakazów rozbiórki: co mówią liczby i skąd ten skok?
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego opublikował dane, które trudno zbagatelizować. W 2025 roku GUNB odnotował 269 nakazów rozbiórki samowoli budowlanych – o 42 procent więcej rok do roku i najwięcej od pięciu lat. Wśród wydanych nakazów zdecydowanie dominowały przypadki budowy bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Spośród 269 nakazów rozbiórki wydanych w 2025 roku, 202 dotyczyły inwestycji realizowanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, a kolejne 67 przypadków odnosiło się do budów prowadzonych niezgodnie z zatwierdzonym projektem – ze wzrostem odpowiednio o około 32 procent i 86 procent rok do roku. Ten drugi wskaźnik jest szczególnie zastanawiający: niemal podwojenie liczby nakazów za odejście od projektu sugeruje, że inwestorzy coraz częściej i coraz śmielej modyfikują zatwierdzone plany „na własną rękę".
Co stoi za tym wzrostem? Eksperci są zgodni – to nie efekt nagłej fali nielegalnych budów, lecz przede wszystkim zmiana sposobu działania samego nadzoru. Wzrost liczby nakazów nie wynika z załamania rynku budowlanego, lecz raczej z większej skuteczności wykrywania naruszeń oraz zmian w podejściu nadzoru do egzekwowania przepisów. Ważne jest też to, że oficjalne statystyki to tylko część obrazu rzeczywistości. Domów stawianych bez pozwolenia lub zgłoszenia zawsze było więcej, niż wynika to z danych. To gorzka diagnoza, ale uczciwa: skala zjawiska pozostaje niedoszacowana, bo inspektorzy nadzoru budowlanego dowiadują się o większości naruszeń dopiero ze zgłoszeń sąsiadów.
Legalizacja kontra rozbiórka – kto wygrywa?
Patrząc wyłącznie na wzrost liczby nakazów rozbiórki, łatwo wyciągnąć pochopny wniosek, że nadzór budowlany ruszył na wojnę z inwestorami. Prawda jest bardziej złożona. W 2025 roku procedurę legalizacyjną pomyślnie zakończyło 660 budynków mieszkalnych – w tym 628 domów jednorodzinnych i 32 wielorodzinne. Liczba legalizacji nadal należy do najwyższych w historii i znacząco przewyższa liczbę nakazów rozbiórki – na każdy dom przeznaczony do rozbiórki przypadało niemal dwa i pół budynku zalegalizowanego. Innymi słowy: system wciąż preferuje doprowadzenie sprawy do porządku prawnego zamiast bezkompromisowego burzenia.
Warto jednak spojrzeć szerzej. Liczba wykrywanych samowoli budowlanych jest swoistym barometrem przestrzegania prawa budowlanego. Ubiegłoroczny wzrost nakazów rozbiórki może więc niepokoić, choć na tle ostatnich kilkunastu lat skala zjawiska nie jest duża. I tu pojawia się ważne tło historyczne: w 1994 roku nadzór wykrył ponad 27 tysięcy nielegalnych budów, a ich legalizacja była wówczas formalnością. Przez kolejne osiem lat możliwość legalizacji w ogóle nie istniała – przywrócono ją dopiero pod presją społeczną. Obecne 269 nakazów to więc w tej perspektywie tylko ułamek dawnej skali. Nie zmienia to jednak faktu, że tendencja wzrostowa jest wyraźna i zasługuje na uwagę.
Nowe przepisy od 2026 roku: amnestia dla starych samowoli?
Równolegle do rosnącej liczby nakazów rozbiórki, system prawny wyraźnie otwiera nowe furtki dla tych, którzy zbudowali coś nielegalnie – zwłaszcza dawno temu. Od 2026 roku uproszczona procedura legalizacyjna obejmuje obiekty istniejące od co najmniej 10 lat, a nie jak wcześniej – 20. Co istotne, w tym trybie nie obowiązuje opłata legalizacyjna, która w przypadku domu jednorodzinnego może wynosić nawet 50 tysięcy złotych. Kluczowym kryterium dla nadzoru staje się bezpieczeństwo użytkowania budynku, a nie jego formalna zgodność z przeznaczeniem terenu. To fundamentalna zmiana filozofii – prawo coraz mocniej pyta nie „czy budowałeś zgodnie z przepisami?”, ale „czy budynek jest bezpieczny?".
Nowością jest też mechanizm tak zwanej „żółtej kartki”, który daje inwestorowi czas na doprowadzenie budowy do zgodności z projektem bez natychmiastowego wstrzymywania prac. To ukłon w stronę tych, którzy odeszli od zatwierdzonego projektu w trakcie realizacji – zamiast automatycznej kary dostają szansę na korektę. Rok 2026 będzie prawdziwym testem dla nowych regulacji: dopiero wtedy przekonamy się, czy ułatwiona legalizacja zachęci inwestorów do porządkowania swoich spraw, czy może – paradoksalnie – da zielone światło kolejnym samowolom.
Czy Polacy nauczą się budować legalnie?
Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, a dane za 2025 rok dają do myślenia w więcej niż jednym wymiarze. Z jednej strony wzrost liczby nakazów rozbiórki świadczy o tym, że nadzór budowlany staje się coraz sprawniejszy i skuteczniejszy w wykrywaniu naruszeń. Z drugiej – rekordowo wysoka liczba legalizacji pokazuje, że wielu Polaków wciąż woli najpierw budować, a potem prosić o przebaczenie, niż starać się o pozwolenie z góry. Inwestorzy prawie zawsze wykorzystują wszelkie możliwe sposoby, żeby zaskarżyć nakazy rozbiórek, dlatego niektóre sprawy ciągną się latami – przed drugą instancją czy sądem administracyjnym. To nie tylko obciążenie dla urzędów, ale też sygnał, że system egzekwowania prawa napotyka na poważne bariery.
Ostatecznie liczby mówią same za siebie: 269 nakazów rozbiórki to sygnał alarmowy, nawet jeśli w perspektywie historycznej nie jest to wynik rekordowy. Rosnąca skuteczność nadzoru, nowe przepisy ułatwiające legalizację i zmieniające się podejście do starych samowoli tworzą razem nowy krajobraz prawny, który będzie kształtował rynek budowlany przez najbliższe lata. Jedno jest pewne – era budowania „na czarno” bez żadnych konsekwencji powoli, ale wyraźnie dobiega końca.