Rewolucja w budowie domów. Na tych działkach (budowlanych) nic już nie wybudujesz
Wprowadzenie planów ogólnych w czerwcu 2025 roku znacząco zmieni przepisy dotyczące planowania przestrzennego. Może to zablokować budowę niektórych domów, zwłaszcza na terenach wiejskich. Nowe przepisy uniemożliwiają m.in. wzniesienie budynku mieszkalnego z dala od szkoły. Jakie są konsekwencje reformy planowania przestrzennego? Sprawdzamy.
Z tego artykułu dowiesz się:
Nowe plany ogólne dla gmin
Polska jest w trakcie największej od lat reformy planowania przestrzennego. Kluczową zmianą jest sposób w jaki samorządy będą ustalać lokalne zagospodarowanie przestrzenne. Plany mają zastąpić obowiązujące dotychczas studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Początkowy termin sporządzenia nowych planów wyznaczono na 1 stycznia 2026. Od tego czasu miały obowiązywać wyłącznie nowe przepisy. Jednak dla wielu samorządów termin okazał się niemożliwy do dotrzymania. Bez ukończenia nowych planów i po zablokowaniu starego systemu groziła nam blokada wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Na razie możemy jednak spać spokojnie. Czas na przygotowanie planów został wydłużony do 30 czerwca 2026 roku. To niestety małe pocieszenie, bo już niedługo nowe przepisy mogą spowodować kolejne utrudnienia. Wprowadzona zmiana oddala w czasie wdrożenie przepisów, nie zmieniła jednak tego co budziło najwięcej wątpliwości czyli samej treści ustawy. Co jest w niej takie kontrowersyjne?
Za daleko od szkoły? Nie wybudujesz domu
Najwięcej kontrowersji budzi przepis o zakazie wznoszenia budynków mieszkalnych w odległości dalszej niż 1,5 km od szkoły w mieście i 3 km na wsiach. Przepisy dotyczą zarówno osób z dziećmi czy planujących założenie rodziny jak i bezdzietnych. Mówiąc inaczej bliskość szkoły decyduje o możliwości budowania, nawet jeżeli mieszkańcy jej nie potrzebują. W ustawie tak samo potraktowano osiedla wielorodzinne i domy jednorodzinne, co może się okazać fatalne w skutkach. Przepis może szczególnie uderzyć we właścicieli i nabywców działek poza miastem, w efekcie blokując budowę części domów jednorodzinnych. Trudności z wybudowanie wymarzonego domu mogą mieć nawet właściciele działek otoczonych domami wzniesionymi wcześniej. Fakt, że dookoła istnieje osiedle nie ma bowiem znaczenia jeżeli nie zostaną spełnione nowe wymogi.
Oprócz powyższych ograniczeń działki budowlane powinny się znajdować przynajmniej 1,5 km od terenów zielonych o powierzchni przynajmniej 3 hektarów oraz nie dalej niż 3 km od obszarów zielonych o powierzchni przynajmniej 20 hektarów.
Jest jedno wyjście z tej sytuacji, ale nie zależy od mieszkańców. Żeby nie realizować tego przepisu potrzebna jest decyzja gminy. Samorząd może wprowadzić własne limity lub inny lokalny przepis, który będzie chronił przed powyższym zakazem.
Koszt nowych przepisów, jak to często bywa, spadnie na obywateli. Nowe przepisy mogą z dnia na dzień pozbawić właścicieli istniejących działek możliwości wybudowania domu. W efekcie wpłyną też na zmianę cen gruntów..
Nowe plany bardziej precyzyjne
Głównym celem ustawy nie jest utrudnienie życia obywatelom. Chodzi o ograniczenie rozlewania się zabudowy na tereny do tego nie przeznaczone, zwłaszcza tereny rolnicze oraz lepszą ochronę terenów zielonych. Tym, którzy będą się mogli wybudować ustawa gwarantuje bliskość zieleni i usług.
Nowelizacja precyzuje też sposób planowania przestrzennego przez gminy. W porównaniu do obowiązujących dotychczas studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego plany ogólne są bardziej precyzyjne i mają wyższą rangę. Po ich przygotowaniu i zaakceptowaniu staną się aktem prawa miejscowego. Zakres takiego planu obejmuje cały teren miasta lub gminy, których dotyczy. Ponadto sposób przygotowania planu ogólnego będzie bardziej formalny. Ma być ujęty w formie danych przestrzennych, nie jak dotąd dokumentu tekstowego czy graficznego.
Czy nowe plany mają sens?
O sposobie zagospodarowania przestrzeni, oprócz planów ogólnych, ma decydować strategia rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego. Jest ona najbardziej ogólnym dokumentem.
Dodatkowym dokumentem precyzującym zagospodarowanie na poziomie konkretnych działek czy miejscowości będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niektóre samorządy już wcześniej przygotowują mpzp, które będą obowiązywać nawet po wprowadzeniu nowych planów ogólnych.
Poza tym samorząd musi brać pod uwagę lokalne warunki – tj. miejsca chronione, obszary uzdrowisk, tereny górnicze itp. Na to wszystko nakładają się stare decyzje. Ponieważ nowe przepisy budzą niepokój inwestorów trwa wyścig o zatwierdzenie wniosków o decyzje o warunkach zabudowy przed połową 2026 roku. To dodatkowo obciąża urzędy i stawia pod znakiem zapytania cel całej reformy. Jak zauważa część ekspertów obowiązywanie starych decyzji w warunkach nowych planów ogólnych zupełnie mija się z celem. Zamiast uporządkowania rodzi jeszcze gorszy chaos. Z punktu widzenia inwestorów jest to jednak ostatni dzwonek, żeby zaklepać sobie miejsce na terenach, które później mogą być niedostępne pod zabudowę.