Sąsiad chce zasiedzieć i odebrać mi moją działkę - listy czytelników
Perspektywa zasiedzenia nieruchomości brzmi groźnie dla właścicieli, zwłaszcza w sytuacji, gdy grunt znajduje się daleko od miejsca zamieszkania lub jest rzadko doglądany. Czy jest się czego obawiać w sytuacji, gdy np. sąsiad postanowi eksploatować nieswoją działkę? Jak postąpić, by uniknąć zasiedzenia? Przeczytaj, co należy wiedzieć o zasiedzeniu. Na przykładzie historii jednego z naszych czytelników wyjaśniamy zawiłości przepisów prawnych.
Z tego artykułu dowiesz się:
Sąsiad sadzi drzewa na mojej działce
Pod jednym z naszych artykułów znaleźliśmy komentarz pana Marka, który nas zainteresował. Postanowiliśmy się podzielić jego historią. Pan Marek pisze w nim:
„Około pięć lat temu skontaktował się ze mną sąsiad, który mieszka obok mojej pustej działki. Sam mieszkam w innej miejscowości i mój teren odwiedzam ok. 2-3 razy do roku. Działka jest pusta, nieogrodzona, porośnięta dzikimi trawami i pojedynczymi drzewami. Sąsiad spytał się, czy może posadzić na tej działce jakieś drzewka, bo akurat okna jego domu wychodzą wprost na działkę i fajnie by było, jakby miał jakiś widok. Ogólnie nie miałem nic przeciwko – w końcu to tylko drzewa. Zgodziłem się, ostrzegając jednak, że jak ktoś kiedyś kupi grunt, lub sam będę chciał go zagospodarować, drzewa prawdopodobnie zostaną usunięte. Zgodził się.
Jakiś czas później przebywałem w okolicy i postanowiłem, że zajrzę na działkę. Na miejscu przeżyłem lekki szok. Teren był świeżo skoszony, a całość pokrywały rzędy drzewek – sosen, świerków, owocowych, a nawet egzotycznych gatunków. Były tam nawet jakieś kwiaty. Wszystko zadbane, poprzycinane, widać, że regularnie podlewane. Wyglądało to bardziej jak jakiś prywatny park niż moja działka.
Wtedy naszły mnie wątpliwości – czy dobrze zrobiłem, pozwalając sąsiadowi na zasadzenie tych drzew? Co, jeśli mnie źle zrozumiał? (Nie spisaliśmy żadnej umowy.) Czy w przyszłości ewentualnie nie będzie problemu z usunięciem roślin? A może sąsiad chce zwyczajnie zasiedzieć tę działkę – czy to możliwe?”
Czy można zasiedzieć działkę poprzez nasadzenie drzew? Wyjaśniamy
Zanim przyjrzymy się bliżej wątpliwościom pana Marka, warto przytoczyć definicję zasiedzenia. Zgodnie z Art. 172 § 1 kodeksu cywilnego jest to nabycie nieruchomości poprzez jej nieprzerwane posiadanie, nie będąc przy tym jej prawnym właścicielem. Tu wyróżnia się dwa rodzaje zasiedzenia:
- w dobrej wierze (wymaga nieprzerwanego posiadania przez 20 lat) – osoba jest (błędnie) przekonana, że nieruchomości należy właśnie do niej, np. na skutek złej interpretacji zapisów, niesprawdzonej informacji;
- w złej wierze (wymaga nieprzerwanego posiadania przez 30 lat) – osoba ma pełną świadomość, że dana nieruchomość nie należy formalnie do niego i z premedytacją próbuje wejść w jej posiadanie.
Jeśli chodzi o zasiedzenie gruntu, istnieje możliwość zasiedzenia fizycznego, np. poprzez zbieranie plonów czy dbanie o dobrostan gleby i roślin, co oznacza chociażby prace pielęgnacyjne prowadzone na danym terenie. Kluczowy jest tu termin „posiadania samoistnego”, czyli posiadania nieruchomości tak jak właściciel.
Kiedy nie dojdzie do zasiedzenia gruntu?
Zasiedzenie nieruchomości nie będzie możliwe, gdy osoba włada nią nie jako właściciel, ale użytkownik, np. dzierżawca czy najemca. Wówczas jest to tzw. posiadanie zależne. Wynika to z faktu, że prawowitego właściciela oraz osobę władającą gruntem łączy umowa o konkretnym celu, na którą zgodziły się obie strony.
Oprócz tego istnieje możliwość przerwania biegu zasiedzenia, np. poprzez podjęcie działania przez właściciela. Tu sposobów jest kilka. Może to być podpisanie umowy dzierżawy czy najmu lub wytoczenie powództwa o zaprzestanie naruszeń prawa własności.
Zasiedzenie czy troska o okoliczną przyrodę?
W przypadku pana Marka pozostaje pytanie, jaka intencja kieruje działaniami sąsiada. Czy jest on zupełnie świadomy tego, że działka należy do pana Marka i nie ma zamiaru jej przejmować, a dba jedynie o krajobraz za oknem? A może wręcz przeciwnie? Fakt, że nasz czytelnik jest zaniepokojony stanem swojej działki może wskazywać, że działania sąsiada być może wykroczyły poza obszar ustnej umowy. Najlepiej, jeśli pan Marek skontaktuje się z sąsiadem i szczegółowo omówi z nim sytuację. Optymalnym rozwiązaniem będzie też spisanie umowy co do zakresu czynności prowadzonych na działce.
Na koniec warto wspomnieć, że dobrą praktyką dla właścicieli gruntów jest regularne doglądanie własności oraz natychmiastowe reagowanie na jakąkolwiek próbę naruszenia tej własności. To pozwoli ochronić się przed zasiedzeniem.