Absurdalny spór pomiędzy sąsiadami. Sędzia nie wierzył, że zgłosili się z taką sprawą
Sąsiedzkie kłótnie o przebieg granicy działki są jednymi z najstarszych i najbardziej emocjonujących sporów. Choć spór o kilka centymetrów granicy może wydawać się absurdalny, dla właścicieli działek często staje się źródłem stresu, negatywnych emocji, a nawet rękoczynów i spraw sądowych. Jak sąd rozstrzyga takie konflikty i co mówi o nich polskie prawo?
- Sąsiedzki spór o granicę pod Łodzią
- Granice widmo i rękoczyny — spór w Warszkowie
- Kiedy spory o granice trafiają do sądu?
- Co o konfliktach o granicę działki mówi polskie prawo?
Sąsiedzki spór o granicę pod Łodzią
Sąsiedzkie konflikty o przebieg granicy działki, czasem dotyczące zaledwie kilku centymetrów, zaskakująco często trafiają do sądu. Jednym z przykładów może być sprawa rozpatrzona przez Sąd Okręgowy w Łodzi. W tym przypadku kłótnia dotyczyła fragmentu terenu, który przez lata użytkowany był wspólnie — jako droga dojazdowa na pola.
Problem pojawił się w momencie, gdy właściciele jednej z działek złożyli wniosek o oficjalne rozgraniczenie ziemi. Twierdzili, że teren należy do ich działki, a dowodem miała być stara, nieformalna umowa z 1969 roku. To właśnie do tego roku sięga geneza całego konfliktu — we wsi wybuchł wtedy pożar, a po nim doszło do nieformalnej sprzedaży ziemi między sąsiadami. Przez dekady granice nie zostały formalnie ustalone, a teren będący źródłem konfliktu użytkowany był przez wszystkich sąsiadów.
W trakcie procesu sądowego sporządzono kilka wersji map geodezyjnych. Wnioskodawcy domagali się uznania granicy według ich wersji i oddania im terenu, do którego, jak twierdzili, mieli prawo. Natomiast właściciele sąsiedniej działki upierali się przy odmiennej wersji mapy oraz granicy — pokrywającej się z dotychczasowym umownym podziałem i użytkowaniem terenu.
Sąd – opierając się na dokumentacji geodezyjnej, opiniach biegłego i zeznaniach świadków – uznał, że teren będący przedmiotem sporu nie był nigdy w wyłącznym posiadaniu jednej strony. Z drogi korzystało wiele osób, a sama granica przez lata pozostawała nieuregulowana. W maju 2021 roku sąd ostatecznie uznał, że przez wieloletnie faktyczne użytkowanie i zasiedzenie w takim właśnie przebiegu, granica ta stała się prawnie obowiązująca.
Granice widmo i rękoczyny — spór w Warszkowie
O ile w przykładzie spod Łodzi można wskazać przyczyny eskalacji konfliktu, tak przypadek z Warszkowa koło Sławna — opisany przez portal szczecin.tvp.pl — nie jest tak prosty. Spór zakończył się bójką i interwencją karetki oraz policji.
Konflikt zaczął się w 2015 roku, gdy w ewidencji gruntów zmieniono przebieg granic — tylko na papierze, ponieważ w terenie nic nie uległo zmianie. Właściciele jednej z działek domagali się przywrócenia stanu sprzed 2015 roku. W 2022 roku doszło do ugody, którą dwa lata później sąsiad zakwestionował i nie zgodził się na postawienie ogrodzenia.
Interwencja policji nie pomogła – robotnicy musieli przerwać prace, a kolejna próba postawienia ogrodzenia zakończyła się rękoczynami. Prokuratura rozpoczęła śledztwo. Choć ugoda została zawarta i geodeta wskazał nowy przebieg granicy, starostwo nadal nie zmieniło zapisów w ewidencji, tłumacząc się sprzecznymi dokumentami. W efekcie obowiązuje granica z 2015 roku – przebiegająca przez środek studni.
Gdzie szukać map geodezyjnych i jak je czytać? Wyjaśniamy to tutaj.
Kiedy spory o granice trafiają do sądu?
Nie każdy konflikt sąsiedzki wymaga interwencji sądu. Najlepszym, najszybszym i najtańszym rozwiązaniem pozostaje polubowne rozwiązanie sporu — jak jednak wskazują powyższe przypadki, nie zawsze jest to możliwe, zwłaszcza gdy kłótni towarzyszą intensywne emocje i niejasne granice.
Postępowanie administracyjne
Jeśli rozmowy i próby osiągnięcia porozumienia między sąsiadami zawodzą, właściciel działki może złożyć wniosek o rozgraniczenie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W takim przypadku upoważniony przez konkretny organ geodeta na podstawie dokumentów i wizji lokalnej wyznacza granice, które w razie ugody mają moc ugody sądowej. Jeśli na tym etapie nie uda się sporządzić protokołu rozgraniczenia, sprawa może zostać przekazana do sądu.
Postępowanie sądowe
Gdy dokumenty geodezyjne są niejasne, strony nie zgadzają się co do przebiegu granicy — lub występują inne okoliczności, takie jak np. nieformalne umowy sprzedaży sprzed kilkudziesięciu lat — sąd cywilny rozstrzyga spór na podstawie art. 153 Kodeksu Cywilnego.
Podczas procesu analizowane są dokumenty, opinie biegłych, ekspertyza biegłego geodety, świadectwa własności, mapy katastralne i księgi wieczyste, a w razie potrzeby zeznania świadków lub ostatni spokojny stan posiadania, za które uznaje się posiadanie ustabilizowane, trwające przez długi czas, który jednak nie wyczerpuje okresu niezbędnego do zasiedzenia, ale utrzymujące się na tyle długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza posiadania pasa ziemi przez ustalenie granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności” nie dałoby się pogodzić z zasadami współżycia społecznego.
Co o konfliktach o granicę działki mówi polskie prawo?
Polskie prawo reguluje spory o granice między nieruchomościami przede wszystkim na podstawie następujących przepisów:
Art. 153 Ustalenie spornych granic gruntów — Kodeks cywilny
Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Art. 154 Utrzymywanie i użytkowanie urządzeń, drzew i krzewów na granicy gruntów — Kodeks cywilny
1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.
Art. 222 Roszczenie windykacyjne; roszczenie negatoryjne — Kodeks cywilny
1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Art. 144 Zakazanie immisji — Kodeks cywilny
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Źródła
- Dz.U.2024.0.1061 t.j. - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
- Orzeczenie Sądu Okręgowego w Łodzi, sygn. akt III Ca 1742/21, https://orzeczenia.lodz.so.gov.pl/
- https://szczecin.tvp.pl/