Sąsiad zażądał 30 cm mojej ziemi. Powód? Absurdalny...
Sąsiedzkie spory dotyczące granic działek to jedne z najstarszych i najbardziej emocjonalnych konfliktów. Wyobraź sobie sytuację, gdy po ciężkim dniu pracy przed drzwiami czeka sąsiad z nietypową prośbą: „Oddaj mi 30 centymetrów swojej działki na całej jej długości i zdemontuj ogrodzenie”. Brzmi to niewiarygodnie? Być może, ale dla jednego z użytkowników polskiego forum prawnego to nie jest żart, lecz początek potencjalnie trudnej sytuacji.
- Sąsiedzki spór o granicę działki
- Zasiedzenie jako klucz do sporów sąsiedzkich
- Rozgraniczenie działek: procedura i zasady
Sąsiedzki spór o granicę działki
W rzeczywistości wszystko rozpoczęło się w latach 70., gdy dziadek osoby, która opowiedziała tę historię, postawił płot oddzielający jego działkę od sąsiedniej. Wydaje się to zwyczajne, ale sprawa trafiła do sądu. Ówczesny sąsiad oskarżył wspomnianego dziadka, lecz ostatecznie sąd uznał płot za oficjalną granicę.
Przez lata nic się w tej kwestii nie zmieniło. Słupy i płot pozostały nienaruszone. W latach 2000. nieruchomość przejął nowy właściciel. Wówczas pojawił się geodeta, który wszystko zmierzył tradycyjnymi metodami – granica pokrywała się z ogrodzeniem. Jednak spokój nie trwał długo. Nowy sąsiad zbudował dom tuż przy płocie, a następnie żądał 30 cm terenu, powołując się na geodetę, który zweryfikował granicę za pomocą satelity.
Osoba zastanawiała się, czy rzeczywiście ma powody do obaw. Czy satelita jest aż tak precyzyjny? Jak to możliwe, że ogrodzenie, które według geodety znajdowało się na granicy, nagle się przesunęło? Taka sytuacja nie jest wyjątkowa.
Zasiedzenie jako klucz do sporów sąsiedzkich
W polskim systemie prawnym takie konflikty są regulowane przez Kodeks cywilny oraz Prawo geodezyjne i kartograficzne. W odpowiedzi na wpis, jeden z uczestników forum zwrócił uwagę, że istotnym terminem w tej kwestii jest zasiedzenie, czyli uzyskanie własności poprzez długotrwałe, nieprzerwane posiadanie terenu. Jeżeli ktoś zarządza częścią ziemi jak właściciel przez 20 lat w dobrej wierze (wierząc, że ma do tego prawo) lub 30 lat w złej wierze, może stać się jej prawowitym właścicielem – a w tej sytuacji mowa o granicy ustalonej w latach 70.
Jest to jak najbardziej trafne spostrzeżenie. W konfliktach sąsiedzkich dotyczących własności przygranicznego terenu można dochodzić swoich praw zarówno w postępowaniu o rozgraniczenie, jak i o zasiedzenie (Sąd Najwyższy rozstrzygnął to w dwóch postanowieniach: z dnia 5 lutego 2016 r., IV CSK 230/15 oraz z dnia 22 czerwca 2017 r. III CZP 25/17). O charakterze danej sprawy decyduje sposób sformułowania wniosku.
Rozgraniczenie działek: procedura i zasady
Wyznaczanie granic działek to proces administracyjny mający na celu określenie i utrzymanie granic między sąsiadującymi nieruchomościami, szczególnie gdy istnieje konflikt między właścicielami lub gdy granice nie były wcześniej jednoznacznie określone. Odbywa się to w dwóch fazach. Pierwsza z nich to obligatoryjny tryb administracyjny. Dopiero, gdy wyznaczona granica nie zostanie zaakceptowana przez jedną ze stron, istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu.
Co więcej, polskie przepisy stanowią, że właściciele sąsiadujących działek są zobowiązani do współpracy przy wyznaczaniu granic oraz utrzymywaniu trwałych oznaczeń granicznych; koszty wyznaczania granic oraz koszty tworzenia i utrzymania trwałych oznaczeń granicznych są dzielone po równo. (art. 152 KC).
Jeśli granice działek są sporne, a nie można ustalić stanu prawnego, granice wyznacza się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Jeżeli również tego stanu nie można ustalić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do porozumienia między stronami, sąd wyznaczy granice biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności; może także przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią rekompensatę finansową. (art. 153 KC)