Sprzedaż nieruchomości może uczynić cię przedsiębiorcą? Na cienką granicę wskazał NSA!
Sprzedaż nieruchomości, szczególnie poprzedzona czynnościami, które mają na celu podniesienie jej wartości, może zostać uznana za działalność gospodarczą. Stwierdził tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 marca 2024 r. (sygn. akt: II FSK 1149/23). O co dokładnie chodziło w tej sprawie i gdzie przebiega cienka linia, której przekroczenie może spowodować uznanie sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą? O tym wszystkim w niniejszym artykule!
Z tego artykułu dowiesz się:
Stan faktyczny sprawy
Sprawa, którą rozpatrywał Naczelny Sąd Administracyjny, związana była ze sprzedażą nieruchomości, a dokładniej: niezabudowanej działki. Skarżący kilka lat wcześniej razem z inną osobą stał się jej właścicielem. Podjął następnie kroki zmierzające do przygotowania jej do sprzedaży. W tym celu wniósł do burmistrza o usunięcie z niej drzew oraz wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Później natomiast złożył wniosek o jej podział na trzy odrębne działki.
Po 5 latach od momentu stania się właścicielem działki skarżącemu (razem z drugim właścicielem nieruchomości) w końcu udało się podpisać umowę sprzedaży całości udziałów w prawie własności do dwóch z trzech wyodrębnionych działek.
W odniesieniu do trzeciej działki podpisano natomiast umowę przedwstępną, która, pomimo wypłaty zadatku, ostatecznie została rozwiązana. Zadatek w związku z umową został przez skarżącego zatrzymany.
Podatnik chciał się dowiedzieć czy zyski ze sprzedaży gruntów będą przychodem z działalności gospodarczej oraz czy opodatkowany powinien być również zatrzymany przez niego zadatek.
NSA oddalił skargę kasacyjną
Skarżący w niniejszej sprawie otrzymał negatywną interpretację indywidualną od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, którą zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.
Następnie, po uzyskaniu negatywnego wyroku WSA, wniósł o jego uchylenie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Wbrew oczekiwaniom skarżącego, NSA oddalił skargę kasacyjną, wskazując przede wszystkim na charakter opisywanej transakcji…
Na co dokładnie zwrócił uwagę NSA?
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 marca br. szczególną uwagę zwrócił na całościowy zespół, powiązanych ze sobą działań podatnika, które poprzedzały samą transakcję sprzedaży nieruchomości.
Działania te, zdaniem sądu, były powtarzalne, uporządkowane i konsekwentnie prowadziły do osiągnięcia zysku z mającej później miejsce sprzedaży. Tak zaawansowane przygotowania (polegające m.in. na: usunięciu z nieruchomości rosnących na jej terytorium drzew, wyłączeniu jej z produkcji rolnej czy jej podziale) wykraczały poza zwykły zarząd mieniem i miały charakter inwestycyjny, typowy dla przedsięwzięć, które realizowane są w ramach działalności gospodarczej.
Tym samym sąd orzekł, że sprzedaż działek była w tym wypadku dokonana w ramach działalności gospodarczej, a co za tym idzie: powstaje tu konieczność właściwego opodatkowania.
Ciekawa kwestia zadatku
Ciekawa była przy tym kwestia zadatku, który został przez skarżącego zatrzymany po rozwiązaniu umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży trzeciej działki.
Zdaniem sądu zatrzymanie tego zadatku również nastąpiło bowiem w ramach wykonywania działalności gospodarczej, a więc przychód, który w wyniku tego powstał, także powinien być opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej.
Momentem jego powstania, a więc powstania obowiązku podatkowego w PIT, według sądu wcale nie był jednak moment jego otrzymania, ale data złożenia przez kupującego oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Źródła:
- Wyrok NSA z 19.03.2024 r., II FSK 1149/23, LEX nr 3705760
- https://www.rp.pl/podatki/art40326161-chcial-sprzedac-dzialki-i-zostal-firma-cienka-granica-w-oczach-fiskusa