Sprzedaż nieruchomości może uczynić cię przedsiębiorcą? Na cienką granicę wskazał NSA!
![Naczelny Sąd Administracyjny w opisywanym wyroku szczególną uwagę zwrócił na całościowy zespół, powiązanych ze sobą działań podatnika, które poprzedzały samą transakcję sprzedaży nieruchomości. Uścisk dłoni przy umowie prawnej.](https://static.kb.pl/media/news/7/741/main-l_l.webp)
Sprzedaż nieruchomości, szczególnie poprzedzona czynnościami, które mają na celu podniesienie jej wartości, może zostać uznana za działalność gospodarczą. Stwierdził tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 marca 2024 r. (sygn. akt: II FSK 1149/23). O co dokładnie chodziło w tej sprawie i gdzie przebiega cienka linia, której przekroczenie może spowodować uznanie sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą? O tym wszystkim w niniejszym artykule!
Z tego artykułu dowiesz się:
Stan faktyczny sprawy
Sprawa, którą rozpatrywał Naczelny Sąd Administracyjny, związana była ze sprzedażą nieruchomości, a dokładniej: niezabudowanej działki. Skarżący kilka lat wcześniej razem z inną osobą stał się jej właścicielem. Podjął następnie kroki zmierzające do przygotowania jej do sprzedaży. W tym celu wniósł do burmistrza o usunięcie z niej drzew oraz wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Później natomiast złożył wniosek o jej podział na trzy odrębne działki.
Po 5 latach od momentu stania się właścicielem działki skarżącemu (razem z drugim właścicielem nieruchomości) w końcu udało się podpisać umowę sprzedaży całości udziałów w prawie własności do dwóch z trzech wyodrębnionych działek.
W odniesieniu do trzeciej działki podpisano natomiast umowę przedwstępną, która, pomimo wypłaty zadatku, ostatecznie została rozwiązana. Zadatek w związku z umową został przez skarżącego zatrzymany.
Podatnik chciał się dowiedzieć czy zyski ze sprzedaży gruntów będą przychodem z działalności gospodarczej oraz czy opodatkowany powinien być również zatrzymany przez niego zadatek.
NSA oddalił skargę kasacyjną
Skarżący w niniejszej sprawie otrzymał negatywną interpretację indywidualną od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, którą zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.
Następnie, po uzyskaniu negatywnego wyroku WSA, wniósł o jego uchylenie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Wbrew oczekiwaniom skarżącego, NSA oddalił skargę kasacyjną, wskazując przede wszystkim na charakter opisywanej transakcji…
Na co dokładnie zwrócił uwagę NSA?
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 marca br. szczególną uwagę zwrócił na całościowy zespół, powiązanych ze sobą działań podatnika, które poprzedzały samą transakcję sprzedaży nieruchomości.
Działania te, zdaniem sądu, były powtarzalne, uporządkowane i konsekwentnie prowadziły do osiągnięcia zysku z mającej później miejsce sprzedaży. Tak zaawansowane przygotowania (polegające m.in. na: usunięciu z nieruchomości rosnących na jej terytorium drzew, wyłączeniu jej z produkcji rolnej czy jej podziale) wykraczały poza zwykły zarząd mieniem i miały charakter inwestycyjny, typowy dla przedsięwzięć, które realizowane są w ramach działalności gospodarczej.
Tym samym sąd orzekł, że sprzedaż działek była w tym wypadku dokonana w ramach działalności gospodarczej, a co za tym idzie: powstaje tu konieczność właściwego opodatkowania.
![Opisywany wyrok pokazuje jasno, że sprzedaż nieruchomości może być uznana za działalność gospodarczą. Granica działki z widocznym palikiem.](https://static.kb.pl/media/news/7/741/dzialka-palik-l_l.webp)
Ciekawa kwestia zadatku
Ciekawa była przy tym kwestia zadatku, który został przez skarżącego zatrzymany po rozwiązaniu umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży trzeciej działki.
Zdaniem sądu zatrzymanie tego zadatku również nastąpiło bowiem w ramach wykonywania działalności gospodarczej, a więc przychód, który w wyniku tego powstał, także powinien być opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej.
Momentem jego powstania, a więc powstania obowiązku podatkowego w PIT, według sądu wcale nie był jednak moment jego otrzymania, ale data złożenia przez kupującego oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Źródła:
- Wyrok NSA z 19.03.2024 r., II FSK 1149/23, LEX nr 3705760
- https://www.rp.pl/podatki/art40326161-chcial-sprzedac-dzialki-i-zostal-firma-cienka-granica-w-oczach-fiskusa