Tych najemców nie możesz eksmitować z mieszkania – zastanów się dwa razy przed podpisaniem umowy!
Mieszkanie na wynajem może być doskonałą inwestycją albo ogromnym problemem. Wiele zależy od tego, kim są lokatorzy, z którymi podpisaliśmy umowę. Jeżeli najemcy przestali opłacać czynsz, a do tego nie chcą opuścić lokalu, to możemy ubiegać się o ich eksmisję. Niestety – jest to skomplikowany i mozolny proces, a w jego trakcie kłopotliwi najemcy mogą nas narazić na poważne straty finansowe.
Z tego artykułu dowiesz się:
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu i jak wygląda proces eksmisji?
Zdarzają się sytuacje, gdy właściciel mieszkania na wynajem nie chce dłużej udostępniać lokalu osobom, z którymi związał się umową. Jego decyzja może wynikać na przykład z nagannego zachowania lokatora. Zgodnie z polskim prawem, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najemcy, jednak jest to dozwolone tylko w określonych sytuacjach oraz po uprzednim upomnieniu lokatora w formie pisemnej. Podstawy do wypowiedzenia umowy najmu to na przykład:
- zaległości w uiszczaniu czynszu lub opłat eksploatacyjnych za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
- używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
- wynajęcie, podnajęcie albo pozwolenie na bezpłatne używanie lokalu przez inne osoby bez pisemnej zgody właściciela,
- niszczenie sprzętów przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku,
- uporczywe zakłócanie porządku domowego,
- używanie lokalu pomimo konieczności jego opróżnienia w celu przeprowadzenia remontu lub rozbiórki.
Sądowy wniosek o eksmisję można złożyć dopiero po nieskutecznych próbach upominania lokatora. Jeżeli uciążliwy najemca nie wyprowadzi się pomimo prawomocnego wyroku, to sędzia nada klauzulę wykonalności dla nakazu eksmisji. Wtedy wkroczy komornik, który wyznaczy termin dobrowolnej wyprowadzki bądź dokona próby siłowego usunięcia lokatora w asyście policji. Funkcjonariusz nigdy nie może eksmitować najemcy na bruk. Jeżeli przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, to sprawa może ciągnąć się latami.
Tych najemców nie możesz eksmitować – prawo chroni ich w szczególny sposób
Chociaż właściciel może się domagać eksmisji każdego lokatora, to pewna grupa ma w tej kwestii specjalne przywileje. Usunięcie najemcy będzie bardzo trudne, jeśli mamy do czynienia z:
- nieletnim,
- kobietą w ciąży,
- niepełnosprawnym,
- emerytem lub rencistą spełniającym kryteria do otrzymywania świadczenia z pomocy społecznej,
- obłożnie chorym,
- bezrobotnym.
Te grupy najemców mogą przebywać w naszym mieszkaniu do momentu, aż gmina przyzna im inny lokal. Oczywiście lokatorzy w tym czasie powinni opłacać czynsz oraz opłaty eksploatacyjne. Niestety, nawet jeśli tego nie robią, to nie będziemy mieć żadnych podstaw prawych do przeprowadzenia eksmisji.
Nigdy nie powinniśmy decydować się na bezprawne usunięcie lokatora z mieszkania – nieważne, czy najemca należy do grupy uprzywilejowanej, czy też nie. Za wszelkie próby siłowego wyrzucenia niechcianego mieszkańca grozi kara grzywny, a nawet postępowanie sądowe. Zgodnie z prawem, właściciel nie może też uprzykrzać lokatorowi życia poprzez wymianę zamków, odcięcie dostępu do mediów, czy dokwaterowanie innych mieszkańców.
Eksmisja przy umowie najmu okazjonalnego – czy to najlepsze rozwiązanie?
Jeżeli najemca umyślnie uchyla się od płacenia czynszu i nie chce wynieść się z mieszkania, to właściciel nieruchomości nie będzie dysponował zbyt wieloma rozwiązaniami umożliwiającymi usunięcie kłopotliwego lokatora. Zapobiegliwi wynajmujący często decydują się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Ten dokument zawiera oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, który poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego zawiera także wskazanie adresu, pod który przeniesie się lokator podlegający nakazowi eksmisji. Jeżeli taka umowa wygaśnie lub zostaną spełnione warunki do jej rozwiązania, a najemca nie będzie chciał się wyprowadzić, to właściciel powinien udać się do sądu – instytucja nada klauzulę wykonalności dla sporządzonego wcześniej aktu notarialnego. Z tym dokumentem należy pójść do komornika, który rozpocznie proces eksmisji.
Rozwiązanie bazujące na umowie najmu okazjonalnego sprawia, że komornik nie musi czekać na przydzielenie lokatorom innego mieszkania, ponieważ adres eksmisji został wskazany przez najemcę podczas podpisywania umowy. Chociaż jest to bezpieczniejsza opcja dla właściciela lokalu, to nawet ten rodzaj dokumentu nie zawsze się sprawdza. Sytuacja znacznie się skomplikuje, jeśli pod wskazanym adresem nie mieszka już osoba, która zgodziła się na przyjęcie lokatora w razie eksmisji – w takim przypadku postępowanie może się znacznie przedłużyć.