Komornik zapukał do drzwi. Kiedy naprawdę może zająć twoje mieszkanie?

Opublikowano: 21.04.2025Autor: Joanna PasterczykDrukujUdostępnij

Zajęcie mieszkania przez komornika to jeden z najbardziej stresujących scenariuszy dla osoby zadłużonej. Choć do licytacji nieruchomości dochodzi rzadko i stanowi to ostateczność, warto wiedzieć, jak wygląda ta procedura, jakie prawa ma komornik i dłużnik, a także czy da się jej uniknąć.

Kiedy komornik może zająć mieszkanie?

Komornik może zająć mieszkanie dopiero wtedy, gdy wierzyciel posiada tytuł wykonawczy — najczęściej jest to wyrok sądu opatrzony klauzulą wykonalności. Wtedy może on złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji, wskazując konkretny sposób jej prowadzenia, w tym także egzekucję z nieruchomości. Komornik nie działa więc z własnej inicjatywy — zawsze potrzebuje formalnej podstawy prawnej i zgody wierzyciela.

Zajęcie nieruchomości może dotyczyć mieszkań własnościowych, domów jednorodzinnych, działek czy lokali użytkowych. Co ważne, nie zawsze komornik od razu sięga po mieszkanie — najpierw próbuje egzekwować dług z bardziej płynnych składników majątku, jak konto bankowe czy wynagrodzenie. Dopiero gdy to nie przynosi rezultatów lub wartość długu jest bardzo wysoka, dochodzi do zajęcia nieruchomości.

Dłużnicy często zastanawiają się, jakie zobowiązania mogą prowadzić do tak drastycznego kroku. Odpowiedź brzmi: niemal każde — od kredytów hipotecznych, przez zaległości czynszowe, po alimenty czy niezapłacone faktury. Z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia, za co powstał dług — jeśli jest zasądzony i nieuregulowany, może skutkować egzekucją z mieszkania.

Jak wygląda zajęcie mieszkania przez komornika?

Proces zajęcia nieruchomości rozpoczyna się od formalnego zawiadomienia o wszczęciu egzekucji. Komornik informuje dłużnika o zamiarze zajęcia mieszkania oraz dokonuje wpisu o wszczęciu postępowania egzekucyjnego do księgi wieczystej. Taka wzmianka skutecznie blokuje sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku — nabywca, widząc ją w KW, zazwyczaj rezygnuje z transakcji.

Kolejnym krokiem są oględziny nieruchomości, podczas których komornik (często w obecności rzeczoznawcy) dokonuje opisu i oszacowania lokalu. Na podstawie wyceny ustala się wartość rynkową, od której wyliczane będą ceny wywoławcze podczas licytacji. Dłużnik ma prawo zapoznać się z operatem szacunkowym i może go zakwestionować, składając odpowiednie zastrzeżenia.

Od momentu zajęcia do ewentualnej licytacji mija zwykle kilka miesięcy. Proces jest formalny i przewlekły, co daje czas na podjęcie działań, takich jak spłata długu czy zawarcie ugody. To również moment, w którym wielu dłużników decyduje się na sprzedaż nieruchomości na własną rękę, zanim dojdzie do publicznej licytacji i ewentualnej straty wartości.

Czy komornik może zająć mieszkanie, w którym dłużnik mieszka?

Z prawnego punktu widzenia komornik może zająć także to mieszkanie, w którym dłużnik na co dzień przebywa. Nawet jeśli jest to jego jedyne miejsce zamieszkania, nie chroni go to automatycznie przed egzekucją z nieruchomości. Mimo że przepisy chronią mienie potrzebne do codziennego funkcjonowania (tzw. minimum egzystencji), to niestety nie obejmuje to lokalu mieszkalnego.

W przypadku współwłasności sytuacja staje się bardziej złożona. Jeśli mieszkanie należy do dwóch osób (np. małżonków), a tylko jedno z nich jest dłużnikiem, komornik może zająć tylko jego udział w nieruchomości. Taki udział również może trafić na licytację, choć zazwyczaj jest trudny do sprzedaży. W przypadku wspólnoty majątkowej konieczne może być tzw. „rozdzielenie majątkowe” przed egzekucją.

Nieco inaczej wygląda sprawa lokali komunalnych i socjalnych — zazwyczaj nie są one własnością dłużnika, tylko miasta lub gminy. Komornik nie może ich zająć ani sprzedać, ponieważ dłużnik nie ma do nich prawa własności. W takich przypadkach egzekucja dotyczy raczej innych składników majątku niż samo mieszkanie.

Kiedy dochodzi do licytacji komorniczej nieruchomości?

Licytacja nieruchomości to końcowy etap egzekucji i dochodzi do niej tylko wtedy, gdy wcześniejsze działania nie doprowadziły do spłaty długu. Zanim jednak komornik ogłosi licytację, musi uprawomocnić opis i oszacowanie nieruchomości. To proces, który może trwać kilka tygodni, a dłużnik ma jeszcze szansę na spłatę zobowiązań i uniknięcie licytacji.

Informacja o licytacji musi być upubliczniona — najczęściej pojawia się na stronie internetowej sądu, w Biuletynie Informacji Publicznej, na tablicy ogłoszeń urzędu gminy, a także w serwisie e-licytacje komornicze. Dzięki temu każdy zainteresowany ma możliwość wzięcia udziału w przetargu.

Licytacja odbywa się w sądzie lub elektronicznie, w zależności od decyzji komornika. Wierzyciel nie może żądać sprzedaży „z wolnej ręki” — musi odbyć się licytacja publiczna, zgodna z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Po jej zakończeniu sąd zatwierdza wynik przetargu i wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Ile jest licytacji? Jak przebiega sprzedaż mieszkania przez komornika?

Licytacja komornicza może odbyć się w dwóch turach. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 3/4 wartości oszacowanej nieruchomości. Jeśli nie znajdzie się nabywca, organizowana jest druga licytacja, w której cena wywoławcza spada do 2/3 wartości. Jeżeli i tym razem nie dojdzie do sprzedaży, wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność lub postępowanie zostaje umorzone.

Każdy zainteresowany udziałem w licytacji musi wpłacić wadium — zazwyczaj wynosi ono 10% wartości nieruchomości. Po przystąpieniu do licytacji uczestnicy przebijają oferty. Po zakończeniu przetargu i zatwierdzeniu go przez sąd nabywca ma obowiązek zapłacić całość ceny. Dopiero wtedy dochodzi do przeniesienia własności.

Po licytacji nowy właściciel ma prawo żądać opuszczenia lokalu przez dłużnika. Jeśli ten tego nie zrobi dobrowolnie, możliwe jest przeprowadzenie eksmisji. Dłużnikowi może przysługiwać lokal socjalny, jeśli spełnia określone warunki (wiek, choroba, dzieci). Obowiązek zapewnienia takiego lokalu spoczywa na gminie.

Czy można uniknąć licytacji komorniczej?

Zdecydowanie tak — i to na kilku etapach postępowania. Najprostszym sposobem jest spłata długu przed licytacją. Można to zrobić jednorazowo lub próbować zawrzeć ugodę z wierzycielem, np. rozłożenie zadłużenia na raty, co może skutkować zawieszeniem egzekucji.

Inną opcją jest samodzielna sprzedaż mieszkania — nawet po jego zajęciu, ale przed licytacją. Taka sprzedaż wymaga zgody komornika i wierzyciela, ale może pozwolić na uzyskanie wyższej ceny niż ta uzyskana na licytacji. To rozwiązanie szczególnie polecane, jeśli wartość rynkowa nieruchomości znacznie przewyższa dług.

W skrajnych przypadkach, np. przy wieloletnim zadłużeniu, można rozważyć upadłość konsumencką. Jej ogłoszenie skutkuje zawieszeniem postępowań egzekucyjnych, a w niektórych przypadkach pozwala nawet na umorzenie zobowiązań. Warto jednak pamiętać, że to poważna decyzja z długofalowymi konsekwencjami.

Co z osobami zameldowanymi w mieszkaniu?

Zameldowanie nie daje prawa do mieszkania — to jedynie rejestracja miejsca pobytu. Osoby zameldowane nie mają automatycznego prawa do przebywania w lokalu po jego sprzedaży, jeśli nie posiadają żadnego tytułu prawnego (umowy najmu, użyczenia, prawa własności). Nowy właściciel ma prawo żądać ich wyprowadzenia.

Komornik ma prawo przeprowadzić eksmisję osób zameldowanych, jeśli sąd wyda stosowne postanowienie. Przed eksmisją musi jednak zostać przeprowadzone odrębne postępowanie, które uwzględni m.in. wiek, stan zdrowia i sytuację życiową lokatorów. Gmina może być zobowiązana do przyznania lokalu socjalnego.

W praktyce bywa, że dłużnik lub jego rodzina próbuje bronić się zameldowaniem jako ochroną przed eksmisją. Niestety, taka taktyka jest nieskuteczna — sądy i komornicy traktują meldunek wyłącznie jako informację administracyjną, niemającą wpływu na tytuł prawny do lokalu.

Co warto wiedzieć jako dłużnik i jako kupujący nieruchomość z licytacji?

Dłużnik ma prawo do informacji i kontroli czynności komorniczych. Może zaskarżyć oszacowanie nieruchomości, składać wnioski o zawieszenie egzekucji, a także samodzielnie spłacić dług. Ma również prawo do udziału w postępowaniu sądowym zatwierdzającym licytację.

Kupujący musi być świadomy, że zakup nieruchomości z licytacji odbywa się „jak leży i stoi” — bez gwarancji stanu technicznego czy prawnego. Należy dokładnie przeanalizować księgę wieczystą, operat szacunkowy i dokumenty egzekucyjne. Zakup taki może być okazją, ale też wiąże się z ryzykiem.

Po przysądzeniu własności nowy nabywca może wpisać się do księgi wieczystej jako właściciel. Ma też prawo do eksmisji osób bez tytułu prawnego. Cały proces może jednak potrwać kilka miesięcy — warto uzbroić się w cierpliwość i korzystać z pomocy prawnika.