Masz zawyżony czynsz we wspólnocie? Sprawdź, kiedy możesz zaskarżyć decyzję!
Czynsz we wspólnocie mieszkaniowej powinien odpowiadać rzeczywistym kosztom utrzymania nieruchomości, ale co zrobić, gdy opłaty rosną podejrzanie szybko i bez jasnego uzasadnienia? Wiele osób nie wie, że nawet jeśli zostali przegłosowani, mają prawo do zaskarżenia uchwały o podwyżce. W tym artykule podpowiadamy, kiedy warto podjąć kroki prawne przeciwko wspólnocie, jak wygląda procedura sądowa i czego możesz się domagać jako właściciel lokalu.
Z tego artykułu dowiesz się:
Kim jest członek wspólnoty mieszkaniowej i jakie ma obowiązki?
Wspólnota mieszkaniowa to zorganizowana forma zarządzania nieruchomością, którą tworzą wszyscy właściciele lokali znajdujących się w obrębie danego budynku – zazwyczaj jest to jeden blok wraz z przynależnym terenem, takim jak chodniki, skwery czy parkingi. Każdy właściciel mieszkania staje się automatycznie członkiem wspólnoty i współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, takich jak klatki schodowe, winda, piwnice, dach, czy instalacje techniczne.
Jednym z podstawowych obowiązków każdego właściciela lokalu jest regularne opłacanie zaliczek na koszty utrzymania budynku. Środki te mają zapewnić wspólnocie płynność finansową i pokrycie bieżących wydatków, które obejmują m.in.:
- rachunki za prąd, gaz i wodę w częściach wspólnych,
- remonty oraz konserwację budynku i infrastruktury,
- opłaty z tytułu ubezpieczeń i podatków od nieruchomości wspólnej,
- sprzątanie, odśnieżanie, koszenie trawników oraz inne prace porządkowe,
- wynagrodzenia dla zarządcy, członków zarządu lub firmy administrującej.
Właściciele mieszkań mają nie tylko obowiązki, ale i określone prawa. W przypadku mniejszych wspólnot – liczących do 7 lokali – decyzje dotyczące zarządzania podejmowane są zazwyczaj jednomyślnie przez wszystkich właścicieli. W większych wspólnotach wybierany jest zarząd, który reprezentuje interesy mieszkańców i podejmuje decyzje w ich imieniu. Jednak nawet wtedy właściciele nie tracą wpływu na sprawy wspólnoty – mają prawo uczestniczyć w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz zaskarżać decyzje, które uważają za niezgodne z prawem lub niekorzystne dla ogółu mieszkańców.
Każdy właściciel lokalu zachowuje również pełne prawo do dysponowania swoim mieszkaniem – może je wynajmować, remontować, sprzedać lub zamieszkać w nim na własnych warunkach. Musi jednak pamiętać, że jego działania nie mogą naruszać praw ani komfortu innych mieszkańców budynku.
Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty o podwyższeniu czynszu?
Każdy właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości – zarówno swojego mieszkania, jak i części wspólnych budynku. O wysokości opłat decydują sami członkowie wspólnoty, a głos każdego z nich ma wagę proporcjonalną do posiadanych udziałów w nieruchomości. Jeśli uchwała o podwyższeniu czynszu zostanie przegłosowana bez jednomyślności, osoby będące w mniejszości mają pełne prawo, by zakwestionować jej zasadność.
W sytuacji, gdy nowa wysokość opłat budzi zastrzeżenia – np. wydaje się nieadekwatna do kosztów lub nieuzasadniona dokumentacją finansową – każdy właściciel lokalu może wystąpić na drogę sądową. W tym celu należy złożyć pozew o uchylenie uchwały wspólnoty, kierując go przeciwko wspólnocie reprezentowanej przez zarząd lub zarządcę. Termin na wniesienie takiego pozwu wynosi sześć tygodni od daty otrzymania informacji o podjętej uchwale lub od dnia jej przyjęcia, jeśli właściciel uczestniczył w zebraniu.
Warto mieć na uwadze, że nie każda nieakceptowana przez mieszkańców uchwała zostanie uznana przez sąd za niezgodną z prawem. Aby doszło do jej uchylenia, musi ona naruszać zapisy umowy wspólnoty, obowiązujące przepisy, zasady właściwego zarządzania nieruchomością wspólną lub istotnie godzić w interesy właścicieli lokali. Konieczne może być więc przedstawienie konkretnych dowodów – np. niejasnych kosztorysów, braku uchwał poprzedzających podwyżkę lub rażących nieprawidłowości w pracy zarządu.
Co ważne, samo zaskarżenie uchwały nie zwalnia właściciela z obowiązku płacenia nowej, wyższej stawki czynszu – przynajmniej do czasu wydania wyroku przez sąd. Jedynie w przypadku, gdy sąd uzna, że istnieją przesłanki do czasowego zawieszenia uchwały, właściciele mogą nadal opłacać czynsz według dotychczasowych stawek. Takie postanowienie zapada jednak tylko w wyjątkowych przypadkach i musi zostać formalnie zatwierdzone.
Kiedy można podejrzewać niegospodarność zarządu wspólnoty?
Polskie prawo nie określa maksymalnej wysokości zaliczek, jakie wspólnota mieszkaniowa może pobierać od właścicieli lokali. Wynika to z faktu, że koszty utrzymania nieruchomości są zmienne i zależą od rzeczywistych potrzeb – takich jak remonty, media czy usługi zewnętrzne. W związku z tym nie istnieją sztywne widełki, które mogłyby służyć za punkt odniesienia do oceny, czy pobierane opłaty są zbyt wysokie. Takie uwarunkowanie prawne sprawia, że trudno formalnie zarzucić zarządowi zawyżanie czynszu, o ile wysokość uchwalonych zaliczek nie narusza przepisów, postanowień statutu wspólnoty lub interesu ogółu mieszkańców.
W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, w których zarząd wspólnoty decyduje się na wprowadzenie opłat, które mogą być uznane za nieuzasadnione – szczególnie gdy dotyczą one utrzymania elementów nieruchomości, z których korzysta tylko część właścicieli. Przykładem może być garaż podziemny, który został wyodrębniony jako oddzielny lokal lub użytkowany tylko przez niektórych członków wspólnoty. W takich przypadkach pozostali mieszkańcy mają prawo kwestionować zasadność ponoszenia kosztów jego utrzymania, jeśli nie są jego współwłaścicielami ani z niego nie korzystają.
Jeśli właściciel lokalu podejrzewa, że zarząd działa niezgodnie z prawem, nie przeprowadza wymaganych konsultacji lub podejmuje decyzje sprzeczne z interesem wspólnoty, może wystąpić na drogę sądową. Ustawa o własności lokali daje możliwość wnioskowania o zmianę zarządu lub jego całkowite odwołanie. W przypadku udowodnienia niegospodarności, nieprzejrzystości działań finansowych lub uporczywego lekceważenia głosu mieszkańców, sąd może powołać nowy zarząd lub ustanowić zarządcę przymusowego.