Nadciąga zmiana przepisów – trzeba się pospieszyć z budową domu!
Zmiana przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma wejść w życie już 1 stycznia 2026 roku. Osoby, które chcą uzyskać warunki zabudowy, powinny jak najszybciej zdobyć taką decyzję, ponieważ wdrożenie planu ogólnego może negatywnie wpłynąć na proces inwestycyjny.
Z tego artykułu dowiesz się:
Zmiany w przepisach planowania przestrzennego – o co chodzi?
7 lipca 2023 roku Sejm przyjął zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja wprowadza plan ogólny – narzędzie planistyczne, które od 2026 roku będzie zastępować studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan obejmie teren całej gminy i to z nim będzie oceniania zgodność miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W momencie, gdy nowy dokument wejdzie w życie, decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko dla obszarów wskazanych w planie ogólnym.
Co znajdziemy w takim dokumencie? Plan ogólny powinien określać politykę przestrzenną gminy oraz wskazywać strefy planistyczne, obszary zabudowy śródmiejskiej, obszary uzupełnienia zabudowy, a także gminne standardy urbanistyczne. Nowy dokument musi być zgodny z ustaleniami dotyczącymi ochrony i kształtowania środowiska naturalnego. Wszystkie polskie gminy są zobowiązane do uchwalenia własnego planu ogólnego, który stanie się aktem prawa miejscowego.
Warto pamiętać o tym, że plan ogólny nie zastąpi miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale będzie to dokument bardziej szczegółowy, ponieważ znajdziemy w nim na przykład ustalenia dotyczące linii zabudowy. Obejmie on trzynaście stref planistycznych, co umożliwi łatwiejsze zarządzanie przestrzenią.
To ostatni moment, by skorzystać ze starych przepisów
Osoby, które mają własną działkę, nie powinny dłużej zwlekać. To ostatnie miesiące, aby skorzystać z przepisów ważnych do końca 2025 roku. Każdy, kto chce uzyskać warunki zabudowy na podstawie obowiązującego studium, ma na to czas do grudnia. Kto nie zdąży z załatwieniem formalności we wskazanym terminie, ten musi liczyć się z ewentualnymi, niekorzystnymi zmianami zapisów dla danego terenu.
Głównym zadaniem reformy planistycznej jest wsparcie zrównoważonego rozwoju oraz ograniczenie chaotycznej rozbudowy. Plan ogólny powinien przynieść widoczną poprawę w zakresie planowania przestrzennego za sprawą wyodrębnienia stref przemysłowych, gospodarczych czy usługowych.
Osoby planujące budowę domu obawiają się, że nowelizacja wpłynie negatywnie na proces załatwiania niezbędnych formalności. Inwestorzy, którzy chcą stawiać budynki na obszarach, gdzie nie ma sporządzonego planu miejscowego, powinni zdobyć warunki zabudowy jeszcze w 2025 roku. Jeżeli do tego czasu gmina nie uchwali planu ogólnego, to dom będzie można budować jedynie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Więcej o nowych przepisach dowiesz się z tego artykułu.
Czy gminy zdążą z uchwaleniem planów ogólnych? Są poważne wątpliwości
Samorządowcy obawiają się, że gminy nie zdążą przygotować planów ogólnych w wyznaczonym terminie. Na uchwalenie szczegółowych dokumentów pozostało kilka miesięcy, jednak wiele gmin nie dysponuje wystarczającymi zasobami kadrowymi, by skierować cały wysiłek na opracowanie planu ogólnego. To oznacza, że część jednostek rozpocznie przyszły rok bez tych dokumentów albo będzie dysponować planem ogólnym wątpliwej jakości.
Tworzenie planu ogólnego jest procesem wieloetapowym. Podczas prac konieczne będzie zebranie wielu opinii, co bez wątpienia doprowadzi do licznych opóźnień. Jeszcze większe trudności z uchwaleniem aktu prawnego mogą mieć gminy borykające się z problemami finansowymi. Liczne pogłoski o problemach samorządowców doprowadziły do planowanego przesunięcia terminu dla gmin, które prawdopodobnie nie zmieszczą się w wyznaczonych ramach czasowych. Zgodnie z projektem poselskim nowy termin oddania planu ogólnego miałby przypadać na 31 grudnia 2027 roku.
Nie wiadomo jeszcze, czy nowelizacja ustawy przesuwającej termin wprowadzenia planów ogólnych wejdzie w życie, dlatego osoby rozważające budowę domu nie powinny zwlekać z uzyskaniem warunków zabudowy. Inwestorzy, którzy nie zmieszczą się w terminie, w przyszłości mogą mieć poważne problemy z uzyskaniem takiej decyzji.