Planujesz budowę domu w 2025 roku? Ten nowy przepis może zrujnować Twoje plany!
Rok 2025 to czas istotnych zmian w polskim prawie budowlanym, które są zapowiedzią szeroko zakrojonych nowelizacji planowanych na 2026 rok. Mają one na celu uporządkowanie procesów budowlanych, dostosowanie ich do unijnych wymogów, zwiększenie efektywności energetycznej oraz bezpieczeństwa. Co konkretnie się zmienia i czy ma to wpływ na projektowanie oraz budowanie domów jednorodzinnych? Warto rozpoczynać teraz budowę domu, czy może lepiej się wstrzymać?
- Nowe definicje „budynku” i „budowli” w 2025 roku
- Plany ogólne zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
- Warunki zabudowy z terminem
- „Żółta kartka” jako upomnienie dla inwestora
- Rozszerzenie katalogu obiektów niewymagających pozwolenia
- Wymogi efektywności energetycznej i ekologii
- Ustawa o ochronie ludności
Nowe definicje „budynku” i „budowli” w 2025 roku
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe definicje „budynku” oraz „budowli”, wprowadzone do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W konsekwencji wiele obiektów zmienia swoją klasyfikację oraz sposób obliczania podatku. Zmiana ta wynika z faktu, że obowiązujące do końca 2024 roku definicje budziły wiele wątpliwości wśród właścicieli nieruchomości oraz sporów pomiędzy nimi a organami podatkowymi.
Wcześniejsze definicje bazowały na ustawie Prawo budowlane, która nie jest aktem prawa podatkowego. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2023 roku uznał definicję budowli zawartą w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych za niezgodną z konstytucją. Nowe definicje mają wyeliminować niejasności interpretacyjne, jednak eksperci wskazują na nowe, niejasne zapisy, mogące rodzić szereg kolejnych wątpliwości i sporów.
Plany ogólne zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie obowiązku uchwalania przez gminy planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku. Plany ogólne mają zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Staną się nadrzędnym aktem prawa miejscowego na terenie danej gminy oraz aktem obligatoryjnym dla wydawania warunków zabudowy.
Plan ogólny będzie stosunkowo łatwy do opracowania i uchwalenia na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – problemem okazuje się jednak fakt, że w Polsce jest stosunkowo niewiele obszarów objętych MPZP. Istnieje więc ryzyko, że wiele gmin nie zdąży uchwalić planu ogólnego przed wskazanym terminem. Warunki zabudowy będą wydawane tylko dla terenów objętych obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ) w planie ogólnym – a więc w gminach, które nie zdążą go uchwalić, wydanie WZ i uzyskanie pozwolenia na budowę nie będzie możliwe.
Warunki zabudowy z terminem
W związku z obowiązkiem wprowadzenia planów ogólnych okres do końca 2025 roku jest czasem wzmożonych działań w kierunku uzyskania warunków zabudowy przez właścicieli działek. Wnioski o wydanie warunków zabudowy zalewają lokalne urzędy.
Plany ogólnie nie są jedyną przyczyną masowego składania wniosków. Dotychczas warunki zabudowy po wydaniu pozostawały ważne bezterminowo. Natomiast od 1 stycznia 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez 5 lat od momentu ich uprawomocnienia się. Jeśli w ciągu 5 lat od wydania warunków zabudowy, inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, decyzja wygaśnie i koniecznie będzie ponowne złożenie wniosku.
„Żółta kartka” jako upomnienie dla inwestora
Nowelizacja przepisów wprowadza mechanizm tzw. żółtej kartki. Mechanizm ten zakłada, że w przypadku odstępstw od stanu zgodnego z pozwoleniem na budowę inspektor nadzoru budowlanego nie będzie wstrzymywał budowy, a jedynie pouczy inwestora.
Po upływie 60 dni od dnia pouczenia inspektor sprawdzi, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do odpowiedniego stanu, a odstępstwa zniwelowane. Postępowanie administracyjne zostanie rozpoczęte, dopiero gdy inwestor nie naprawi nieprawidłowości.
Rozszerzenie katalogu obiektów niewymagających pozwolenia
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów rozszerza katalog obiektów, które można budować bez konieczności uzyskania pozwolenia. Wymagają one jedynie zgłoszenia. Są to m.in.:
- wolnostojące budynki użyteczności publicznej, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 200 m2;
- wolnostojące przydomowe budowle ochronne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 35 m2, bez zmiany zewnętrznych ścian oraz konstrukcji;
- boiska i korty sportowe służące do rekreacji i sportu;
- kontenery telekomunikacyjne o powierzchni do 35 m2 i wysokości do 3 metrów;
- przydomowe, zadaszone tarasy o powierzchni powyżej 35 m2 i do 50 m2 powierzchni zadaszenia;
- przepusty o długości do 20 metrów i przekroju wewnętrznym do 3 m2 oraz wyloty i cieki naturalne;
- montaż mikroinstalacji wiatrowych o wysokości od 3 m do 12 m;
- instalacje fotowoltaiczne od 150 kW do 500 kW – pod warunkiem zaspokojenia wyłącznie własnych potrzeb na energię elektryczną.
Natomiast w katalogu obiektów niewymagających pozwolenia i zgłoszenia znalazły się:
- tarasy do 35 m2 powierzchni zadaszenia;
- bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe i do 5 m3;
- montaż mikroinstalacji wiatrowych do wysokości 3 m;
- instalacja magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 20 kWh.
Wymogi efektywności energetycznej i ekologii
Od stycznia 2021 roku maksymalne zużycie energii pierwotnej dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wynosi 65 kWh/m²/rok, natomiast dla budynków jednorodzinnych limit ten wynosi 70 kWh/m²/rok. W związku dyrektywami Unii Europejskiej nowe domy budowane w 2025 roku muszą spełniać rygorystyczne normy efektywności energetycznej.
Dyrektywa EPBD to akt prawny UE określający standardy efektywności energetycznej dla budynków. Najważniejsze założenia nowelizacji dyrektywy to:
- obowiązek zeroemisyjności dla nowych budynków już od 2028 roku;
- modernizacja istniejących budynków, aby osiągnęły minimalny poziom efektywności energetycznej;
- większy nacisk na OZE i technologie inteligentnego zarządzania energią;
- wprowadzenie certyfikatów energetycznych i klasyfikacji energetycznej budynków.
Minimalne standardy dla nowych budynków w 2025 roku:
- współczynnik przenikania ciepła dla ścian zewnętrznych ≤ 0,20 W/m2K;
- współczynnik przenikania ciepła dla dachów i stropów pod nieogrzewanymi poddaszami ≤ 0,15 W/m2K;
- współczynnik przenikania ciepła dla okien i drzwi balkonowych ≤ 0,90 W/m2K;
- minimalny udział energii z OZE – 40% zapotrzebowania budynku dla domów jednorodzinnych.
Ustawa o ochronie ludności
Projekt ustawy określa zadania służące obronie cywilnej i odpowiedzialne za nie osoby oraz instytucje, systemy wykrywania zagrożeń oraz uwarunkowania dotyczące przygotowań planistycznych i administracji publicznej do realizacji tych zadań w czasie stanu wojennego i wojny.
Od 1 stycznia 2026 roku nowe budynki użyteczności publicznej i mieszkalne wielorodzinne, a także garaże podziemne, będą musiały być projektowane z myślą o możliwości zorganizowania w nich miejsc doraźnego schronienia.