Rewolucja w budownictwie coraz bliżej. Obowiązkowa fotowoltaika to tylko początek zmian
Od 2026 roku polskie przepisy budowlane mają wejść w fazę gruntownej zmiany, która może diametralnie odmienić sposób planowania, budowy i modernizacji nieruchomości. Właściciele domów i mieszkań, deweloperzy i projektanci stoją przed szeregiem nowych obowiązków, ograniczeń i wyzwań — zarówno technicznych, jak i administracyjnych. Poniżej szczegółowy przegląd najważniejszych zmian, jakie nadchodzą, oraz praktyczne wskazówki dla tych, którzy chcą się przygotować.
- Zmiany w planowaniu przestrzennym i warunkach zabudowy
- Akustyka i komfort dźwiękowy — nowe normy dla budynków
- Termomodernizacja, bezpieczeństwo pożarowe i nowe materiały
- Ogrodzenia, bramy i zakaz ostrych elementów
- Obowiązkowa fotowoltaika i infrastruktura telekomunikacyjna
- Nowe regulacje dla budynków wielorodzinnych i dostępność
- Wyzwania, opóźnienia i inne trudności
Zmiany w planowaniu przestrzennym i warunkach zabudowy
Nowy porządek planistyczny zakłada, że od 1 lipca 2026 roku gminy będą musiały uchwalić tzw. plany ogólne, mające na celu wprowadzenie zmian w obecnym prawie budowlanym. W praktyce oznacza to, że decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w tych planach — jeśli działka nie zostanie w planie oznaczona jako „obszar uzupełnienia zabudowy”, uzyskanie WZ może być niemożliwe.
Ponadto, decyzje o warunkach zabudowy wydane po wejściu w życie nowych zasad mają mieć ograniczoną ważność — maksymalnie pięć lat. W przeszłości WZ były często bezterminowe (o ile inwestycja odpowiadała warunkom urbanistycznym), co dawało inwestorom dużą elastyczność czasową. Jeśli w przeciągu pięciu lat inwestycja nie zostanie rozpoczęta, cały proces trzeba będzie powtarzać — co rodzi ryzyko dodatkowych kosztów i utraty opłacalności.
Akustyka i komfort dźwiękowy — nowe normy dla budynków
Nowelizacja Warunków Technicznych 2026 przewiduje zaostrzenie wymogów dotyczących izolacyjności akustycznej przegród między lokalami w budynkach wielorodzinnych. W przypadku budynków jednorodzinnych dwulokalowych (bliźniaków) ściany i stropy między lokalami będą musiały spełniać standardy analogiczne do tych w budynkach wielorodzinnych. Ponadto drzwi wejściowe do mieszkań (z klatki) będą musiały zapewniać izolacyjność co najmniej na poziomie 37 dB.
Ważna zmiana dotyczy też remontów i przebudów — nowe przepisy zakazują pogarszania parametrów akustycznych budynku względem stanu projektowego. Innymi słowy, prace modernizacyjne nie mogą powodować pogorszenia komfortu akustycznego lokatorów. Dlatego inwestorzy muszą skupić się na materiałach izolacyjnych, lepszych rozwiązaniach konstrukcyjnych i szczegółowym projektowaniu połączeń, by uniknąć konfliktów hałasowych między lokalami.
Termomodernizacja, bezpieczeństwo pożarowe i nowe materiały
Jednym z kluczowych elementów reformy jest znaczne zaostrzenie wymagań dotyczących termoizolacji budynków. Projekty nowych Warunków Technicznych zakładają, że od 2026 roku nie będzie wystarczające stosowanie prostych izolacji styropianowych — konieczne będą materiały o podwyższonych standardach przeciwpożarowych. W praktyce w ścianach i elewacjach mogą pojawić się tzw. pasy ogniowe wykonane z wełny mineralnej, które będą integrowane z izolacją. Specjaliści branży ostrzegają, że takie rozwiązania podniosą koszty prac ociepleniowych o kilkanaście procent, a w przypadku całkowitego przejścia na wełnę — nawet o 40 %.
Ponadto, w projektach nowej regulacji przewidziano także inne wymogi bezpieczeństwa — m.in. konieczność zastosowania urządzeń sterujących, rozwiązań poprawiających dostępność budynków dla osób z ograniczeniami ruchowymi oraz zwiększone wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Warto też wspomnieć, że propozycje zakładają doprecyzowanie warunków związanych z bezpieczeństwem ogniowym, co może wpłynąć na znane dziś rozwiązania konstrukcyjne i izolacyjne.
Ogrodzenia, bramy i zakaz ostrych elementów
Jednym z bardziej efektownych aspektów reformy będzie nowy zakaz stosowania ostrzy, drutu kolczastego lub tłuczonego szkła na ogrodzeniach niższych niż 2,2 m. Dotychczasowe przepisy dopuszczały takie rozwiązania już na płotach o wysokości od 1,8 m, co znacząco rozszerza zakres zakazu. Zakaz ten ma wejść w życie od września 2026 roku.
Istotne jest, że zmiany nie będą działać wstecz — właściciele istniejących ogrodzeń nie będą zobligowani do ich modernizacji, o ile zostały wykonane zgodnie z prawem obowiązującym w czasie budowy. Zakaz będzie dotyczyć nowych ogrodzeń lub modyfikacji tych już istniejących po wejściu w życie nowych przepisów. Dodatkowo nowe regulacje mogą wprowadzać minimalne szerokości bram (2,4 m) i furtki (0,9 m) dla zapewnienia lepszej dostępności i bezpieczeństwa.
Obowiązkowa fotowoltaika i infrastruktura telekomunikacyjna
Nowe Warunki Techniczne przewidują również wdrożenie obowiązku instalowania odnawialnych źródeł energii (OZE), zwłaszcza w budynkach użyteczności publicznej, budynkach zamieszkania zbiorowego i obiektach gospodarczych o powyżej 250 m². W niektórych wariantach projektów mówi się, że już od 1 stycznia 2026 r. nowe obiekty publiczne i komercyjne będą musiały być wyposażone w instalacje fotowoltaiczne — jeśli będzie to technicznie i ekonomicznie uzasadnione.
Ponadto, w projektach nowelizacji pojawia się zapis o obowiązkowej infrastrukturze światłowodowej. W ramach reformy budynki nowe lub modernizowane mają być wyposażane w kable światłowodowe, co ma wspierać rozwój sieci telekomunikacyjnych w Polsce. W praktyce oznacza to, że podczas budowy lub poważnego remontu trzeba będzie uwzględnić kanały i ciągi dla przewodów światłowodowych — co może generować dodatkowe koszty i wymagać konsultacji z projektantami sieci.
Nowe regulacje dla budynków wielorodzinnych i dostępność
Nowe przepisy budowlane przewidują także zmiany dotyczące budynków wielorodzinnych i wspólnot mieszkaniowych. Od 20 września 2026 r. spółdzielnie i wspólnoty będą miały czas do końca 2029 r. na dostosowanie swoich budynków do nowych wymogów. Jednym z kluczowych wymogów będzie obowiązek montażu dźwigów osobowych już od drugiej kondygnacji budynku mieszkalnego lub użyteczności publicznej.
Ponadto budynki będą musiały zapewniać dostępność dla osób z niepełnosprawnościami — np. odpowiednie szerokości drzwi, ciągi komunikacyjne i warunki dostępu do poszczególnych lokali. W kontekście modernizacji zmiany te mogą oznaczać konieczność adaptacji klatek schodowych, wind, wejść i innych elementów budynku, co wiąże się z kosztami i skomplikowaniem projektowym.
Wyzwania, opóźnienia i inne trudności
Choć zamierzeniem reform jest uporządkowanie procedur i podniesienie standardów, to w praktyce wiele gmin może mieć trudności z terminowym opracowaniem planów ogólnych i wdrożeniem nowych przepisów. Już dziś mówi się o przesunięciach terminów — np. przesunięciu wejścia niektórych zmian z 1 stycznia 2026 na 30 czerwca 2026 r. Wielu właścicieli działek stara się już teraz o warunki zabudowy, by zabezpieczyć się przed nowymi ograniczeniami.
Dużym wyzwaniem będą koszty dostosowań — na przykład wyższe wymagania akustyczne, materiały ognioodporne, instalacje fotowoltaiczne czy infrastruktura światłowodowa mogą znacznie podnieść budżety inwestycyjne. Inwestorzy będą musieli uwzględnić więcej analiz, konsultacji technicznych i projektów kosztorysowych, co wydłuży proces przygotowawczy. Również wykonawcy mogą mieć problemy z adaptacją do nowych technologii — szczególnie gdy konieczne będą rozwiązania, które dotychczas nie były powszechnie stosowane w Polsce (np. systemy pasów ogniowych w elewacjach).