Koniec dzikich lokatorów? Nowe przepisy mogą wszystko zmienić
Już niebawem krajowy rynek mieszkań na wynajem może przejść rewolucję. Wszystko za sprawą poselskiego projektu zmiany kilku ustaw oraz Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nowymi przepisami właściciele mieszkań na wynajem powinni być lepiej chronieni przed nieuczciwymi lokatorami. Sprawdź, co może się zmienić i jak wpłynęłoby to na codzienność najemców oraz wynajmujących.
- Wynajmujący czekali na ten projekt – co już niebawem może się zmienić?
- Łatwiejsze wypowiedzenie umowy i koniec z zabawą w chowanego
- Właściciel mieszkania nie będzie już płacił za dzikiego lokatora?
- Przepisy ułatwiające eksmisję lokatora – kiedy wejdą w życie?
Wynajmujący czekali na ten projekt – co już niebawem może się zmienić?
Pod koniec lutego grupa posłów Konfederacji złożyła w Sejmie poselski projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Politycy domagają się zmiany przepisów w taki sposób, by poprawić ochronę prawa własności do lokalu mieszkalnego oraz ograniczyć skalę nadużywania przepisów przez nieuczciwych lokatorów.
Zdaniem autorów projektu aktualne przepisy nie chronią właścicieli mieszkań w dostatecznym stopniu. Posłowie podkreślają, że obecnie wielu posiadaczy nieruchomości obawia się ich wynajmowania, co prowadzi do zmniejszenia podaży takich mieszkań. Zdaniem Konfederacji aż 1,8 mln mieszkań stoi dziś pustych właśnie dlatego, że właściciele boją się nieuczciwych najemców.
Rozległy projekt poselski skupia się między innymi na zmianie przepisów dotyczących sposobu doręczania korespondencji, zasad wypowiedzenia umowy najmu, obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego, płacenia za media, możliwości wejścia do własnego mieszkania oraz przebiegu eksmisji lokatora. Proponowane zmiany mają uporządkować relacje między stronami umowy oraz zwiększyć liczbę lokali na wynajem. Autorzy projektu zakładają, że skutkiem takich działań mógłby być spadek cen najmu.
Łatwiejsze wypowiedzenie umowy i koniec z zabawą w chowanego
Projekt zmiany przepisów zakłada możliwość skrócenia okresu wypowiedzenia umowy z powodu zaległości w płatnościach. Dziś właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Politycy domagają się skrócenia tego terminu do jednego pełnego okresu płatności.
Aktualnie obie strony umowy są zobowiązane do informowania o zmianie adresu w okresie trwania najmu. Jeżeli najemca lub wynajmujący zaniedba ten obowiązek, pismo wysłane listem poleconym na ostatni znany adres i nieodebrane uznaje się za doręczone. Projekt zakłada rozszerzenie tej zasady także na okres po wygaśnięciu umowy, ale jeszcze przed wydaniem lokalu właścicielowi. W ten sposób nieuczciwy lokator nie będzie mógł w nieskończoność unikać odbioru pism. Projekt poselski zakłada bowiem, że za doręczoną będzie można uznać nie tylko korespondencję od wynajmującego, ale również tę wysłaną przez sąd lub komornika.
Właściciel mieszkania nie będzie już płacił za dzikiego lokatora?
Obowiązujące przepisy skupiają się przede wszystkim na ochronie praw lokatorów – zarówno tych, którzy wywiązują się ze swoich obowiązków, jak i tych nieuczciwych. To prowadzi do pewnych absurdów prawnych. Jednym z nich jest fakt, że właściciel mieszkania nie może odciąć mediów lokatorowi w trakcie trwania umowy najmu, nawet wtedy, gdy najemca nie płaci czynszu. Jeśli więc liczniki nie zostały przepisane na najemcę, to wynajmujący musi z własnej kieszeni pokrywać koszty zużycia prądu, gazu czy wody w mieszkaniu zajmowanym przez dzikiego lokatora. Celowe odłączenie dostępu do mediów jest dziś uznawane za przestępstwo.
Autorzy projektu proponują, by do art. 191 kodeksu karnego dopisać paragraf, który wyłączy właścicieli mieszkań zajmowanych przez dzikich lokatorów z odpowiedzialności karnej za zaprzestanie opłacania mediów. Celem tych zmian ma być uwolnienie właścicieli od obowiązku finansowania niepłacących najemców.
W projekcie zmiany ustawy znalazł się też zapis ułatwiający odzyskanie lokalu w momencie, gdy właściciel chce w nim zamieszkać lub chce udostępnić go członkom najbliższej rodziny. Politycy domagają się usunięcia przepisu warunkującego skuteczność wypowiedzenia umowy koniecznością wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać najemca.
Przepisy ułatwiające eksmisję lokatora – kiedy wejdą w życie?
Dzisiaj właściciel nieruchomości nie może swobodnie wejść do swojego mieszkania w sytuacji, gdy jest ono zajmowane przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego do lokalu. Decydując się na wtargnięcie do środka, wynajmujący narusza mir domowy. Politycy Konfederacji proponują zmianę przepisów w taki sposób, by właściciel lub osoba przez niego upoważniona nie popełniała przestępstwa w momencie, gdy wchodzi do domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu zajmowanego przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego do takiej nieruchomości.
Twórcy projektu skupiają się także na uproszczeniu procesu eksmisji niepłacącego najemcy. Zgodnie z ich propozycją komornik miałby korzystać z wykazów noclegowni, schronisk lub innych placówek zapewniających miejsca noclegowe prowadzonych przez gminy. Jeżeli jednak nie byłoby możliwości umieszczenia dłużnika w żadnej instytucji, komornik mógłby skierować go do placówki prowadzonej przez inną gminę w tym samym województwie. Politycy zapewniają, że takie rozwiązanie nie tylko przyspieszy proces opróżniania mieszkania, ale też uchroni najemcę przed eksmisją na bruk.
Rozbudowany projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw zakłada, że nowe regulacje miałyby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Trzeba jednak wziąć pod uwagę fakt, że projekt znajduje się obecnie w fazie opiniowania oraz konsultacji społecznych, co oznacza, że jego brzmienie może jeszcze ulec zmianie. Wprowadzenie nowych przepisów będzie możliwe tylko wtedy, gdy projekt zostanie przyjęty przez Sejm, trafi do Senatu i nie zostanie zawetowany przez prezydenta.