Zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych. Kontrola zostanie oddana w ręce lokatorów
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ich celem jest, między innymi, zwiększenie kontroli lokatorów nad działalnością spółdzielni i ułatwienie pewnych procedur. Jednak czy proponowane zmiany będą wystarczające?
Z tego artykułu dowiesz się:
Co się zmieni i dlaczego?
W Polsce około 10 mln mieszkańców jest zrzeszonych w spółdzielniach mieszkaniowych. Mimo to ich wpływ na działalność i decyzje spółdzielni jest dość ograniczony. Pojawiają się trudności z wdrażaniem pewnych procedur, a nawet nieprawidłowości w zarządzaniu majątkami spółdzielni. Jednym z problemów jest możliwość udzielania pełnomocnictw osobom nie związanym z członkami spółdzielni. Poza tym spółdzielnie korzystają ciągle z możliwości zdalnego prowadzenia walnych zgromadzeń. To również ogranicza bezpośredni udział członków w procesie decyzyjnym. Tymczasem prawa i obowiązki członka spółdzielni mieszkaniowej obejmują m.in. prawo do osobistego udziału w takim zgromadzeniu.
W odpowiedzi na te problemy proponowana prze ministerstwo ustawa ma przede wszystkim:
umożliwić szybsze wyodrębnianie lokali własnościowych dzięki możliwości wystąpienia na drogę sądową w razie opieszałości spółdzielni
ułatwić pozyskanie przez wspólnoty nieruchomości przyległych do budynków mieszkalnych
ograniczyć udzielanie pełnomocnictw do osób bliskich (np. zstępnych, rodzeństwa, małżonka)
zakończyć możliwość organizowania zgromadzeń walnych spółdzielni przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej,
uporządkować zarządzanie lokalami garażowymi przez członków spółdzielni.
Kontrola w ręce lokatorów
Proponowane zmiany niewątpliwie zmierzają w dobrym kierunku. Sama możliwość wystąpienia na drogę sądową, kiedy spółdzielnia ignoruje starania o wyodrębnienie lokalu, bardzo przyspieszy procedurę.
Dobrym pomysłem będzie ograniczenie udzielania pełnomocnictwa osobom spoza rodziny. Do tej pory była to spora dziura w przepisach, która ułatwiała oszustwa i manipulacje. Zdarzały się nawet wyłudzania pełnomocnictwa. To natomiast mogło prowadzić do nieuczciwego wykupienia majątku spółdzielni lub odwoływania rady nadzorczej przez osoby spoza spółdzielni.
Możliwość zdalnego uczestnictwa w zgromadzeniach była z pewnością ułatwieniem dla niektórych osób. Niestety nadużywała również prawa członków spółdzielni i ograniczała ich kontrolę nad działalnością instytucji. To również dziura w przepisach, która uderza w gwarantowane prawa członków. Samo prawo zostało wprowadzone ze względu na pandemię i obecnie nie ma żadnego uzasadnienia żeby je kontynuować.
Ułatwienia dla wspólnot mieszkaniowych
W nowym projekcie uwzględniono też wspólnoty mieszkaniowe najważniejsze różnice między tymi instytucjami omawialiśmy w innym artykule.
Dla wielu członków wspólnoty mieszkaniowej ważna może się okazać zmiana dotycząca zarządzania lokalami garażowymi. W projekcie ustawy wspólnota ma być jasno określona jako ustawowy zarządca wyodrębnionego lokalu garażowego. Pozwoli to m.in. na sprawniejsze utrzymanie stanu garaży przez wskazanie zarządcy.
Wspólnoty mają też zyskać możliwość skuteczniejszego zgłaszania roszczeń o nabycie przyległej nieruchomości, która należy do jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa. Będzie to ułatwienie dla wspólnot, których grunt został wyznaczony po obrysie budynku. Do tej pory utrudniało to zarządzanie gruntami, na których znajdowały się drogi dojazdowe czy urządzenia techniczne poza budynkiem mieszkalnym. Według twórców projektu zmiana powinna ułatwić prawidłowe korzystanie z budynków i urządzeń technicznych.
Zmiany dobre, ale mogłyby być lepsze
Nieprawidłowości związane z pracą spółdzielni nie ograniczają się do instytucji zarządzających lokalami mieszkalnymi. Eksperci chwalą projekt, ale proponują rozszerzenie ustawy również na inne spółdzielnie. Szczególnie pilnie wymagają tego instytucje związane z finansami, takie jak SKOKi czy banki spółdzielcze.
Nie wszystkie zgłaszane problemy zostały uwzględnione. Na przykład nie wszystkie spółdzielnie w Polsce mają uregulowany stan prawny gruntów, na których stoi budynek. Problem dotyczy przede wszystkim Warszawy, ale istnieje również w innych miejscowościach. Brak tytułu prawnego do gruntu nie tylko utrudnia życie lokatorom, ale też zarządowi spółdzielni. Chodzi głównie o remonty, które wymagają uregulowanego statusu do załatwienia formalności związanych z pracami budowlanymi.
Projekt został opublikowany 10 lutego 2025 roku. Jego realizację przewiduje się maksymalnie na drugi kwartał roku. Dokument do wglądu jest udostępniony na stronie rządowej w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.