Ta wada domów z lat 80-tych wychodzi średnio po 40 latach. Przez lata jest niewidoczna, ale naprawa kosztuje majątek
Budynek z lat 80. może skrywać poważne defekty konstrukcyjne. Takie elementy zaczynają zagrażać bezpieczeństwu domowników, a ich naprawa bywa kosztowna. Poznaj najsłabsze punkty starszych domów, zobacz, co powinno wzbudzić Twoją czujność i przygotuj się na spore wydatki.
- Dlaczego budynki z lat 80. wymagają analizy stanu technicznego?
- Co powinno wzbudzić czujność mieszkańców starego domu?
- Czemu służy ekspertyza techniczna wiekowego budynku?
- Ile kosztuje wzmocnienie i naprawa uszkodzonych elementów?
Dlaczego budynki z lat 80. wymagają analizy stanu technicznego?
Darek i Kasia mieszkają w domu, który ma ponad 40 lat. Małżonkowie bardzo lubią ten budynek, ale zauważyli, że stare mury powoli zaczynają się sypać. Właściciele doszli do wniosku, że przyszła pora na przeprowadzenie inspekcji budowlanej i naprawę najbardziej osłabionych elementów. Koszty tej inwestycji mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Żelbetowe oraz wielkopłytowe konstrukcje z biegiem czasu ulegają degradacji. Wiele budynków z lat 80. wymaga już gruntownego remontu. Na skutek niekorzystnych warunków atmosferycznych beton może ulegać karbonatyzacji, a stal zbrojeniowa tracić ochronę antykorozyjną. W efekcie płyty balkonowe zaczynają się uginać, pojawiają się rysy, spękania i odspojenia powłok, co z czasem może spowodować poważne problemy konstrukcyjne.
Co powinno wzbudzić czujność mieszkańców starego domu?
Balkon to część konstrukcji, która jest nieustannie narażona na deszcz, mróz, wiatr i promieniowanie UV. Uszkodzenie tego elementu w domach z lat 80. objawia się poprzez pęknięcia posadzki, odspojenia płytek, widoczne zacieki i ogniska korozji stali zbrojeniowej. Jeśli zauważymy, że balkonowa płyta się ugina, w pobliżu wsporników pojawiają się rysy albo z podestu odłupują się kawałki betonu, odsłaniając zardzewiałą stal, powinniśmy jak najszybciej poprosić o jego ocenę techniczną, a następnie dokonać niezbędnych napraw.
Przy starszych domach pamiętajmy o regularnym monitorowaniu dylatacji, szczególnie tam, gdzie elementy konstrukcyjne łączą się z innymi częściami budynku. Z czasem będą się one rozszerzać, wypełnienia mogą tracić elastyczność, a uszczelnienia ulegać degradacji, co ułatwia przenikanie wilgoci i pogarsza izolację budynku.
W budynkach z lat 80. może dochodzić do uszkodzenia zbrojenia. Takie defekty nie zawsze można zauważyć gołym okiem, jednak naszą uwagę powinno zwrócić odspajanie się warstw betonu oraz wykwity soli na jego powierzchni. Regularne kontrole techniczne pomagają wykryć problemy, zanim staną się uciążliwe.
Czemu służy ekspertyza techniczna wiekowego budynku?
Właściciele starszego domu powinni zlecić przeprowadzenie kompleksowej ekspertyzy stanu technicznego budynku. Nie wszystko mogą dostrzec sami. Taką ocenę przeprowadza uprawniony rzeczoznawca budowlany lub konstruktor. Ekspertyza obejmuje ocenę nośności elementów, stanu izolacji i zbrojenia, a także identyfikację możliwych uszkodzeń strukturalnych.
Ekspertyza techniczna może wymagać odsłonięcia warstw wykończeniowych (np. starych płytek balkonowych), aby uzyskać pełen dostęp do płyty konstrukcyjnej. Wynik takiej analizy pokaże, czy elementy wymagają modernizacji, ale także uświadomi właścicieli, jakie technologie naprawcze będą najlepsze. Czasem wystarczy wzmocnić istniejącą konstrukcję, a w niektórych przypadkach konieczna będzie całkowita wymiana uszkodzonych elementów.
Ile kosztuje wzmocnienie i naprawa uszkodzonych elementów?
Koszty naprawy uszkodzonego balkonu zależą od stopnia degradacji. Proste prace izolacyjne i naprawa okładziny mogą być stosunkowo niedrogie, ale jeśli betonowe płyty wymagają wzmocnienia lub wymiany prefabrykatów, ceny rosną. W wielu przypadkach fachowcy muszą usunąć wszystkie warstwy balkonu aż do płyty nośnej. Drobne naprawy obejmujące wykonanie hydroizolacji i położenie płytek powinny zamknąć się w kwocie 300–800 zł/m². Przy kapitalnym remoncie płyty balkonowej należy przygotować się na wydatek rzędu 800–1500 zł/m² lub więcej.
Prace związane z uszczelnieniem dylatacji mogą obejmować stosowanie specjalistycznych taśm, żywic iniekcyjnych lub elastycznych kitów poliuretanowych. Koszt naprawy zależy od szerokości szczeliny, długości dylatacji i zastosowanej technologii. Przy niewielkich ruchach konstrukcji i drobnych dylatacjach należy przygotować się na wydatek rzędu 80–150 zł/mb. Przy dylatacjach narażonych na kontakt z wodą i zmiany temperatur koszty inwestycji mogą wzrosnąć do 200–400 zł/mb. Najwięcej zapłacimy za naprawę dylatacji przeciekających, które wymagają iniekcji żywicy lub żelu akrylowego. Będzie to wydatek rzędu 300–700 zł/mb.
Właściciel domu powinien uwzględnić w budżecie również opłatę za przeprowadzenie ekspertyzy technicznej. Od jakości analizy zależy skuteczność późniejszych napraw. Koszt podstawowej ekspertyzy domu jednorodzinnego to około 2000–5000 zł.