Budowa własnego domu czy zakup mieszkania w mieście? Porównujemy wydatki

Opublikowano: 15.02.2024Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Średni koszt zakupu mieszkania w dużym mieście

Chcąc określić orientacyjne koszty zakupu mieszkania w większym mieście, musimy poznać średnie ceny. W tym celu sięgamy do aktualnych raportów cenowych serwisu sonarhome.pl. Znajdziemy w nim informacje o bieżących cenach nieruchomości w wybranych miastach, prognozy cen na kolejne miesiące, a także szacunkową liczbę ofert sprzedaży nieruchomości i czas ich aktywności.

Pierwszym miastem w naszym zestawieniu jest Warszawa ze średnią ceną mieszkań na poziomie 15 427 m². Warto podkreślić, że ogromny wpływ na cenę odgrywa wybrana lokalizacja. Według raportu, najwyższe ceny (w styczniu 2024) osiągnęły nieruchomości na Śródmieściu (średnio 20 240 zł/m²) i Żoliborzu (17 834 zł/m²). Na drugim biegunie znajdują się ceny mieszkań w Rembertowie (średnia cen w lutym 2024 wynosi 11 734 zł/m²).

Drugie analizowane miasto to Wrocław ze średnimi cenami mieszkań z rynku wtórnego na poziomie 11 299 zł/m². Według raportu, najdroższym osiedlem okazał się Tarnogaj ze średnią ceną mieszkań 13 409 zł/m². Do najtańszych osiedli we Wrocławiu zaliczono Świniary ze średnią ceną mieszkań z rynku wtórnego 6 113 zł/m².

Nasz trzeci przykład miast to Kraków ze średnią ceną mieszkań z rynku wtórnego na poziomie 13 789 zł. Do najdroższych w styczniu 2024 roku zaliczono Dzielnice I Stare miasto ze średnią ceną mieszkań 17 417 m². Najtańsze w zakupie mieszkania znajdują się w dzielnicy Dzielnica XVII Wzgórza Krzesławickie, z ceną nieruchomości na poziomie 11 906 zł/m².

Ostatni przykład to mieszkania z rynku wtórnego w Poznaniu. Średnia cena nieruchomości z rynku wtórnego wyniosła w tym mieście 9 880 zł/m². Dla porównania, najtańszą dzielnicą Poznania okazała się Ławica ze średnimi cenami nieruchomości rzędu 12 310 zł/m². Do najtańszych dzielnic zaliczono Głuszynę ze średnimi cenami rzędu 7 528 zł/m². Poniżej prezentujemy zestawienie średnich cen w formie tabelarycznej.

Źródło: opracowanie własne na podstawie raportów serwisu sonarhome.pl

Powyższe średnie ceny zakupu nieruchomości pomogą nam w ustaleniu orientacyjnej ceny mieszkania. Na potrzeby naszych obliczeń przyjmujemy, że interesujące nas mieszkanie posiada 70 m², komórkę lokatorską i miejsce parkingowe. W mieszkaniu o takim metrażu znajdzie się miejsce na większą kuchnię, łazienkę i trzy lub cztery pokoje. Zakup będzie nas kosztował:

• Warszawa – 1 079 800 zł.
• Wrocław – 790 900 zł.
• Kraków – 965 200 zł.
• Poznań – 691 600 zł.

Powyższe wydatki obejmują jedynie zakup mieszkania z rynku wtórnego bez opłat dodatkowych, opcjonalnego remontu oraz zakupu nowych mebli i elementów wyposażenia.

A może budowa domu jednorodzinnego na własnej posesji pod miastem? Sprawdzamy możliwości

Druga opcja to budowa własnego domu jednorodzinnego pod miastem. Załóżmy przy tym, że inwestycja zostanie przeprowadzona systemem gospodarczym, w której inwestor samodzielnie wyszukuje poszczególnych wykonawców. Przyjmijmy też, że inwestor realizuje inwestycje na własnej posesji, wyposażonej w przyłącza mediów. W naszych wyliczeniach bierzemy pod uwagę wyłącznie samą budowę nieruchomości, bez kosztów dodatkowych.

Większość Polaków wybiera budowę domów jednorodzinnych o powierzchni od 100 do 200 m². Przeważnie są to domy o prostej bryle budynku i dwuspadowym dachu. W naszych kalkulacjach uwzględnimy budowę trzech modelowych domów jednorodzinnych o powierzchni:

Dom 100 m² – będzie to mały budynek parterowy, w którym 100 m² to pełna powierzchnia użytkowa.

Dom 140 m² – dom jednorodzinny bez podpiwniczenia, jednak z poddaszem użytkowym. Każdy z poziomów budynku będzie posiadał po 70 m². Ze względu na skosy poddasza, powierzchnia użytkowa domu wyniesie 125 m².

Dom 200 m² – to budynek z podpiwniczeniem i piętrem. Każdy z poziomów posiada po 65 m². Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 130 m² (liczymy wyłącznie powierzchnie na dwóch kondygnacjach, bez podpiwniczenia).

Nasze modelowe budynki zostaną wybudowane tradycyjną technologią murowaną. Koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego obejmie pełną konstrukcję budynku wraz z ociepleniem elewacji zewnętrznej, stolarkę zewnętrzną, posadzki, schody w przypadku budynków kilkukondygnacyjnych, instalacje wewnętrzne, a także kompletną instalację centralnego ogrzewania z kondensacyjnym kotłem gazowym i zasobnikiem do ogrzewania ciepłej wody użytkowej.

Średnie koszty budowy naszych modelowych domów do stanu deweloperskiego wyniosły:

• Dom 100 m² – 415 800 zł.
• Dom 140 m² – 493 500 zł.
• Dom 200 m² – 584 000 zł.

Ceny nie zawierają wartości podatku VAT i zostały obliczone na podstawie województwa dolnośląskiego, które najlepiej odzwierciedla średnie ceny w kraju. Koszty budowy w poszczególnych województwach mogą różnić się od siebie o maksymalnie +-15%. Kompleksowe zestawienie kosztów budowy do stanu deweloperskiego znajduje się w poniższych kosztorysach:

• dom parterowy bez piwnicy
• dom piętrowy bez piwnicy
• dom piętrowy z piwnicą

Kalkulowane budynki znajdują się w stanie deweloperskim. Doprowadzając je do stanu pod klucz, musimy jeszcze wykończyć ściany i podłogi, wykonać biały montaż w łazienkach i wykonać podstawowe wykończenie w kuchniach. W budynkach trzeba także wstawić drzwi wewnętrzne z ościeżnicami i wykończyć punkty oświetleniowe. Przyjmujemy w uproszczeniu, że średni koszt wykończenia budynku ze stanu deweloperskiego do stanu pod klucz wynosi 1 200 zł/m² powierzchni użytkowej. A zatem cała inwestycja będzie nas kosztowała:

• Dom 100 m² – 535 800 zł netto. Doliczając wartość podatku VAT otrzymujemy wydatek rzędu 578 700 zł.
• Dom 140 m² – 661 500 zł netto. Wraz z podatkiem VAT otrzymujemy 714 400 zł.
• Dom 200 m² – 740 000 zł netto (bez wykończenia podpiwniczenia). Reasumując koszty inwestycji brutto, otrzymujemy 799 000 zł.

Powyższe wyliczenia mają charakter uśredniony i obejmują materiały budowlane oraz usługi robocizny z pośredniej półki cenowej. Do sumarycznych kosztów inwestycji należy jeszcze doliczyć kompletne umeblowanie pomieszczeń. Cena tego przedsięwzięcia będzie zależna od wybranego standardu wyposażenia i indywidualnych preferencji inwestora.

Budowa domu na własnej działce czy zakup mieszkania w większym mieście? Porównujemy wydatki, sprawdzamy wady i zalety

Nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie, które rozwiązanie inwestycyjne będzie lepsze. Zarówno zakup mieszkania, jak i budowa własnego domu jednorodzinnego na przedmieściach posiadają własną paletę wad oraz zalet. Na początek porównajmy średnie koszty inwestycji.

• Warszawa – tu za zakup mieszkania zapłacimy najwięcej. Średnia cena zakupu mieszkania 70 m² z rynku wtórnego wyniosła 1 080 000 zł. To o 281 000 zł więcej w porównaniu do średnich kosztów budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 200 m². Zaoszczędzoną kwotę moglibyśmy przeznaczyć na urządzenie pomieszczeń mieszkalnych i podstawowe wykończenie posesji. W przypadku budowy mniejszych domów jednorodzinnych bez podpiwniczenia, różnica cenowa byłaby jeszcze bardziej znacząca.
• Wrocław – tu za 70 m² mieszkanie z miejscem parkingowym zapłacilibyśmy w zaokrągleniu 791 000 zł. Jest to tylko o 8 000 zł mniej w porównaniu z kosztami budowy domu o powierzchni 200 m² (z doprowadzeniem do stanu pod klucz). Alternatywą mogłaby okazać się budowa znacznie mniejszego domu parterowego. Średni koszt budowy parterowego domu 100 m² był o 212 000 zł niższy w porównaniu do kupna mieszkania. Różnice cenową można przeznaczyć na wykończenie pomieszczeń na wysoki standard.
• Kraków – za mieszkanie o powierzchni 70 m² zapłacilibyśmy średnio 965 000 zł. Koszt budowy domu 200 m² na własnej posesji wynosił 799 000 zł brutto, co daje różnice cenową na poziomie 166 000 zł. Sytuacja zmieniłaby się w przypadku konieczności zakupu działki pod miastem bądź budowy nieruchomości systemem zleconym.
• Poznań – ostatnie miasto z naszego zestawienia wyróżniało się najniższą średnią ceną zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Średni koszt kupna mieszkania o powierzchni 70 m² zamknął się w kwocie 692 000 zł. W podobnej cenie (714 000 zł) moglibyśmy wybudować niepodpiwniczony dom 140 m² z poddaszem użytkowym. Przy dopłacie niewiele ponad 105 000 zł, moglibyśmy już myśleć o budowie domu 200 m² z podpiwniczeniem. Przypomnijmy jednak, że koszty budowy domów obejmowały stan pod klucz, a budynki wymagały jeszcze kompletnego wyposażenia pomieszczeń.

Z powyższych obliczeń wynika, że całkowity koszt budowy domu jednorodzinnego na własnej posesji może okazać się nieco tańszy niż zakup większego mieszkania w dużym mieście (szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę Warszawę i Kraków). Co prawda kosztorysowane budynki były doprowadzone wyłącznie do stanu pod klucz, jednak zakup mieszkań z rynku wtórnego również nie oznaczał jeszcze końca wydatków. Wiele mieszkań z rynku wtórnego wymaga przeprowadzenia przynajmniej podstawowego remontu i wyposażenia pomieszczeń, a zakres prac i skala wydatków zależą jedynie od możliwości finansowych oraz preferencji inwestora.

Decydując się na zakup własnego mieszkania w mieście, zyskujemy wiele praktycznych atutów. Lepszy dojazd do pracy, łatwiejszy dostęp do szkół i miejsc kultury oraz rozrywki. Z drugiej strony musimy liczyć się z mniejszym metrażem oraz zgiełkiem miasta. Pod tym względem zdecydowanie wygrywa budowa domu jednorodzinnego na własnej posesji. Inwestycja realizowana pod miastem może zapewnić odpowiedni standard zamieszkania, bez konieczności rezygnacji z zatrudnienia w mieście. Dłuższy dojazd do pracy zostanie zrekompensowany większym metrażem budynku i prywatną posesją. Do mankamentów własnego domu jednorodzinnego poza miastem można natomiast zaliczyć wyższe koszty utrzymania budynku (szczególnie w sezonie grzewczym) oraz słabszy dostęp do miejsc kultury i rozrywki, które oferują centra dużych miast.

Źródła:

• https://sonarhome.pl/ceny-mieszkan