Budowa własnego domu czy zakup mieszkania w mieście? Porównujemy wydatki

Średni koszt zakupu mieszkania w dużym mieście

Chcąc określić orientacyjne koszty zakupu mieszkania w większym mieście, musimy poznać średnie ceny. W tym celu sięgamy do aktualnych raportów cenowych serwisu sonarhome.pl. Znajdziemy w nim informacje o bieżących cenach nieruchomości w wybranych miastach, prognozy cen na kolejne miesiące, a także szacunkową liczbę ofert sprzedaży nieruchomości i czas ich aktywności.

Pierwszym miastem w naszym zestawieniu jest Warszawa ze średnią ceną mieszkań na poziomie 15 427 m2. Warto podkreślić, że ogromny wpływ na cenę odgrywa wybrana lokalizacja. Według raportu, najwyższe ceny (w styczniu 2024) osiągnęły nieruchomości na Śródmieściu (średnio 20 240 zł/m2) i Żoliborzu (17 834 zł/m2). Na drugim biegunie znajdują się ceny mieszkań w Rembertowie (średnia cen w lutym 2024 wynosi 11 734 zł/m2).

Drugie analizowane miasto to Wrocław ze średnimi cenami mieszkań z rynku wtórnego na poziomie 11 299 zł/m2. Według raportu, najdroższym osiedlem okazał się Tarnogaj ze średnią ceną mieszkań 13 409 zł/m2. Do najtańszych osiedli we Wrocławiu zaliczono Świniary ze średnią ceną mieszkań z rynku wtórnego 6 113 zł/m2.

Nasz trzeci przykład miast to Kraków ze średnią ceną mieszkań z rynku wtórnego na poziomie 13 789 zł. Do najdroższych w styczniu 2024 roku zaliczono Dzielnice I Stare miasto ze średnią ceną mieszkań 17 417 m2. Najtańsze w zakupie mieszkania znajdują się w dzielnicy Dzielnica XVII Wzgórza Krzesławickie, z ceną nieruchomości na poziomie 11 906 zł/m2.

Ostatni przykład to mieszkania z rynku wtórnego w Poznaniu. Średnia cena nieruchomości z rynku wtórnego wyniosła w tym mieście 9 880 zł/m2. Dla porównania, najtańszą dzielnicą Poznania okazała się Ławica ze średnimi cenami nieruchomości rzędu 12 310 zł/m2. Do najtańszych dzielnic zaliczono Głuszynę ze średnimi cenami rzędu 7 528 zł/m2. Poniżej prezentujemy zestawienie średnich cen w formie tabelarycznej.

Średnia cena m2 mieszkania z rynku wtórnego. Dane z raportów sonarhome.pl (aktualizacja artykułu 02-02-2024 r.)
	Średnia cena m2 mieszkania z rynku wtórnego
Warszawa	15 427 zł/m2
Wrocław	11 299 zł/m2
Kraków	13 789 zł/m2
Poznań	9 880 zł/m2

Źródło: opracowanie własne na podstawie raportów serwisu sonarhome.pl

Powyższe średnie ceny zakupu nieruchomości pomogą nam w ustaleniu orientacyjnej ceny mieszkania. Na potrzeby naszych obliczeń przyjmujemy, że interesujące nas mieszkanie posiada 70 m2, komórkę lokatorską i miejsce parkingowe. W mieszkaniu o takim metrażu znajdzie się miejsce na większą kuchnię, łazienkę i trzy lub cztery pokoje. Zakup będzie nas kosztował:

Warszawa – 1 079 800 zł.
Wrocław – 790 900 zł.
Kraków – 965 200 zł.
Poznań – 691 600 zł.

Powyższe wydatki obejmują jedynie zakup mieszkania z rynku wtórnego bez opłat dodatkowych, opcjonalnego remontu oraz zakupu nowych mebli i elementów wyposażenia.

A może budowa domu jednorodzinnego na własnej posesji pod miastem? Sprawdzamy możliwości

Druga opcja to budowa własnego domu jednorodzinnego pod miastem. Załóżmy przy tym, że inwestycja zostanie przeprowadzona systemem gospodarczym, w której inwestor samodzielnie wyszukuje poszczególnych wykonawców. Przyjmijmy też, że inwestor realizuje inwestycje na własnej posesji, wyposażonej w przyłącza mediów. W naszych wyliczeniach bierzemy pod uwagę wyłącznie samą budowę nieruchomości, bez kosztów dodatkowych.

Większość Polaków wybiera budowę domów jednorodzinnych o powierzchni od 100 do 200 m2. Przeważnie są to domy o prostej bryle budynku i dwuspadowym dachu. W naszych kalkulacjach uwzględnimy budowę trzech modelowych domów jednorodzinnych o powierzchni:

Dom 100 m2 – będzie to mały budynek parterowy, w którym 100 m2 to pełna powierzchnia użytkowa.

Dom 140 m2 – dom jednorodzinny bez podpiwniczenia, jednak z poddaszem użytkowym. Każdy z poziomów budynku będzie posiadał po 70 m2. Ze względu na skosy poddasza, powierzchnia użytkowa domu wyniesie 125 m2.

Dom 200 m2 – to budynek z podpiwniczeniem i piętrem. Każdy z poziomów posiada po 65 m2. Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 130 m2 (liczymy wyłącznie powierzchnie na dwóch kondygnacjach, bez podpiwniczenia).

Nasze modelowe budynki zostaną wybudowane tradycyjną technologią murowaną. Koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego obejmie pełną konstrukcję budynku wraz z ociepleniem elewacji zewnętrznej, stolarkę zewnętrzną, posadzki, schody w przypadku budynków kilkukondygnacyjnych, instalacje wewnętrzne, a także kompletną instalację centralnego ogrzewania z kondensacyjnym kotłem gazowym i zasobnikiem do ogrzewania ciepłej wody użytkowej.

Średnie koszty budowy naszych modelowych domów do stanu deweloperskiego wyniosły:

Dom 100 m2 – 415 800 zł.
Dom 140 m2 – 493 500 zł.
Dom 200 m2 – 584 000 zł.

Ceny nie zawierają wartości podatku VAT i zostały obliczone na podstawie województwa dolnośląskiego, które najlepiej odzwierciedla średnie ceny w kraju. Koszty budowy w poszczególnych województwach mogą różnić się od siebie o maksymalnie +-15%. Kompleksowe zestawienie kosztów budowy do stanu deweloperskiego znajduje się w poniższych kosztorysach:

Klucze do domu, a także porady, co się opłaca - budowa własnego domu czy zakup mieszkania w mieście — Co się bardziej opłaca: budowa własnego domu czy zakup mieszkania w mieście

Kalkulowane budynki znajdują się w stanie deweloperskim. Doprowadzając je do stanu pod klucz, musimy jeszcze wykończyć ściany i podłogi, wykonać biały montaż w łazienkach i wykonać podstawowe wykończenie w kuchniach. W budynkach trzeba także wstawić drzwi wewnętrzne z ościeżnicami i wykończyć punkty oświetleniowe. Przyjmujemy w uproszczeniu, że średni koszt wykończenia budynku ze stanu deweloperskiego do stanu pod klucz wynosi 1 200 zł/m2 powierzchni użytkowej. A zatem cała inwestycja będzie nas kosztowała:

Dom 100 m2 – 535 800 zł netto. Doliczając wartość podatku VAT otrzymujemy wydatek rzędu 578 700 zł.
Dom 140 m2 – 661 500 zł netto. Wraz z podatkiem VAT otrzymujemy 714 400 zł.
Dom 200 m2 – 740 000 zł netto (bez wykończenia podpiwniczenia). Reasumując koszty inwestycji brutto, otrzymujemy 799 000 zł.

Powyższe wyliczenia mają charakter uśredniony i obejmują materiały budowlane oraz usługi robocizny z pośredniej półki cenowej. Do sumarycznych kosztów inwestycji należy jeszcze doliczyć kompletne umeblowanie pomieszczeń. Cena tego przedsięwzięcia będzie zależna od wybranego standardu wyposażenia i indywidualnych preferencji inwestora.

Budowa domu na własnej działce czy zakup mieszkania w większym mieście? Porównujemy wydatki, sprawdzamy wady i zalety

Nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie, które rozwiązanie inwestycyjne będzie lepsze. Zarówno zakup mieszkania, jak i budowa własnego domu jednorodzinnego na przedmieściach posiadają własną paletę wad oraz zalet. Na początek porównajmy średnie koszty inwestycji.

Warszawa – tu za zakup mieszkania zapłacimy najwięcej. Średnia cena zakupu mieszkania 70 m2 z rynku wtórnego wyniosła 1 080 000 zł. To o 281 000 zł więcej w porównaniu do średnich kosztów budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 200 m2. Zaoszczędzoną kwotę moglibyśmy przeznaczyć na urządzenie pomieszczeń mieszkalnych i podstawowe wykończenie posesji. W przypadku budowy mniejszych domów jednorodzinnych bez podpiwniczenia, różnica cenowa byłaby jeszcze bardziej znacząca.
Wrocław – tu za 70 m2 mieszkanie z miejscem parkingowym zapłacilibyśmy w zaokrągleniu 791 000 zł. Jest to tylko o 8 000 zł mniej w porównaniu z kosztami budowy domu o powierzchni 200 m2 (z doprowadzeniem do stanu pod klucz). Alternatywą mogłaby okazać się budowa znacznie mniejszego domu parterowego. Średni koszt budowy parterowego domu 100 m2 był o 212 000 zł niższy w porównaniu do kupna mieszkania. Różnice cenową można przeznaczyć na wykończenie pomieszczeń na wysoki standard.
Kraków – za mieszkanie o powierzchni 70 m2 zapłacilibyśmy średnio 965 000 zł. Koszt budowy domu 200 m2 na własnej posesji wynosił 799 000 zł brutto, co daje różnice cenową na poziomie 166 000 zł. Sytuacja zmieniłaby się w przypadku konieczności zakupu działki pod miastem bądź budowy nieruchomości systemem zleconym.
Poznań – ostatnie miasto z naszego zestawienia wyróżniało się najniższą średnią ceną zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Średni koszt kupna mieszkania o powierzchni 70 m2 zamknął się w kwocie 692 000 zł. W podobnej cenie (714 000 zł) moglibyśmy wybudować niepodpiwniczony dom 140 m2 z poddaszem użytkowym. Przy dopłacie niewiele ponad 105 000 zł, moglibyśmy już myśleć o budowie domu 200 m2 z podpiwniczeniem. Przypomnijmy jednak, że koszty budowy domów obejmowały stan pod klucz, a budynki wymagały jeszcze kompletnego wyposażenia pomieszczeń.

Z powyższych obliczeń wynika, że całkowity koszt budowy domu jednorodzinnego na własnej posesji może okazać się nieco tańszy niż zakup większego mieszkania w dużym mieście (szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę Warszawę i Kraków). Co prawda kosztorysowane budynki były doprowadzone wyłącznie do stanu pod klucz, jednak zakup mieszkań z rynku wtórnego również nie oznaczał jeszcze końca wydatków. Wiele mieszkań z rynku wtórnego wymaga przeprowadzenia przynajmniej podstawowego remontu i wyposażenia pomieszczeń, a zakres prac i skala wydatków zależą jedynie od możliwości finansowych oraz preferencji inwestora.

Decydując się na zakup własnego mieszkania w mieście, zyskujemy wiele praktycznych atutów. Lepszy dojazd do pracy, łatwiejszy dostęp do szkół i miejsc kultury oraz rozrywki. Z drugiej strony musimy liczyć się z mniejszym metrażem oraz zgiełkiem miasta. Pod tym względem zdecydowanie wygrywa budowa domu jednorodzinnego na własnej posesji. Inwestycja realizowana pod miastem może zapewnić odpowiedni standard zamieszkania, bez konieczności rezygnacji z zatrudnienia w mieście. Dłuższy dojazd do pracy zostanie zrekompensowany większym metrażem budynku i prywatną posesją. Do mankamentów własnego domu jednorodzinnego poza miastem można natomiast zaliczyć wyższe koszty utrzymania budynku (szczególnie w sezonie grzewczym) oraz słabszy dostęp do miejsc kultury i rozrywki, które oferują centra dużych miast.

Źródła: