Dom za 350 tys. zł? Sprawdzamy, czy to w ogóle możliwe!

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Jacek SołeckiDrukujUdostępnij

Założenia kosztorysowe

W wyliczeniach uwzględnimy budowę średniej wielkości domu parterowego z poddaszem użytkowym. Powierzchnia użytkowa będzie wynosiła 130 m². We wnętrzu znajdą się

• łazienka 12 m²
• kuchnia z jadalnią 25 m²
• salon 25 m²
• 3 sypialnie po 20 m² każda
• przedpokój 10 m²
• pomieszczenia gospodarcze 38 m²

Dach przybierze klasyczny, dwuspadowy kształt. W naszych wyliczeniach uwzględnimy także koszty zagospodarowania terenu dookoła domu. Zakładamy, że budynek stoi na działce o powierzchni 8 arów (20 x 40 m).

Bardzo ważne będzie też znalezienie odpowiedniej firmy budowlanej. Rozbieżności cenowe na rynku mogą sięgać nawet kilkuset procent. Dlatego przed podpisaniem umowy warto pozyskać oferty przynajmniej od kilku firm budowlanych. Nie warto jednak rozmawiać z firmami o marnej reputacji - zaproponują one wprawdzie atrakcyjną cenę, ale jakość wykonania będzie pozostawiała wiele do życzenia. Dlatego lepszym i bezpieczniejszym pomysłem jest skorzystanie z pomocy specjalistów - na przykład z bezpłatnej usługi Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych. Wypełniasz jeden formularz, potwierdzasz zapytanie i spokojnie czekasz, aż sprawdzone firmy budowlane z Twojej okolicy złożą Ci oferty. Aby skorzystać z usługi kliknij tu.

Budowa do stanu surowego i deweloperskiego

Większość inwestorów koszt budowy domu utożsamia z budową do stanu surowego zamkniętego lub deweloperskiego. To oczywiście największa, ale nie jedyna pozycja w kosztorysie inwestycyjnym. W naszym przypadku koszty doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego wyniosły około 167 400 zł, natomiast późniejsze wykończenie do stanu deweloperskiego kolejne 89 500 zł. Kompletny kosztorys można znaleźć poniżej.

Budowa konstrukcji budynku

Przechodząc szczegółowo przez kolejne pozycje kosztorysu, aby doprowadzić budynek do stanu surowego musimy wykonać:

Fundamenty – zakładamy, że dom znajduje się na przepuszczalnym podłożu, a powierzchnia fundamentów wynosi 70 m². Za zakup materiałów ze średniej półki cenowej i zatrudnienie sprawdzonych pracowników zapłacimy łącznie ok. 19 700 zł (cena obejmuje także wykonanie izolacji przeciwwilgociowych).

Ściany nośne – Zakładamy, że całkowita powierzchnia ścian nośnych budynku wynosi  188,00 m². Do prac wykorzystujemy najtańsze bloczki betonu komórkowego H+H 24 i zatrudniamy sprawdzonych murarzy. Wykonanie ścian powinno zamknąć się w kwocie 18,5 tysiąca zł.

Ściany działowe – W domu znajdzie się średnio około 91 m² ścian działowych. Wykonamy je z najtańszych bloczków betonu komórkowego H+H 12. Średni koszt wybudowania 1 m² ściany (materiał i robocizna) to 52,10 zł. Zatem za całość zapłacimy ok. 4 700 zł.

Kominy wentylacyjne i dymowe – nasz dom będzie posiadał 6 kominów wentylacyjnych oraz komin dymowy. Cena ich wybudowania, a także wykończenia najtańszymi materiałami powinna zamknąć się w kwocie 7 200 zł.

Strop – w domu z poddaszem użytkowym trzeba wykonać jeden strop (nie może być zbudowany z drewna). W naszym budynku zdecydujemy się na strop z żelbetonu (alternatywą jest prefabrykowany strop teriva). Jest do bardzo wytrzymała, a jednocześnie stosunkowo tania konstrukcja. Uśredniony koszt wykonania stropu o powierzchni 60 m² wynosi 22 000 zł.

Schody – na górną kondygnację budynku prowadzą schody prefabrykowane. Cena wykonanie produktu z drewna (schody wraz z poręczami) wyniesie około 14 500 zł.

Ocieplenie elewacji – to ostatni etap wydatków związanych z konstrukcją budynku. Zakładamy, że całkowita powierzchnia elewacji wynosi 156 m². Prace zostaną wykonane metodą lekką mokrą, a do ocieplenia wykorzystamy dobry jakościowo styropian o grubości 20 cm. Łączna cena robocizny i materiału wyniesie ok. 26 200 zł.

Łączny koszt wykonania konstrukcji budynku wyniósł około 113 000 zł.

Ile kosztuje budowa dachu?

To kolejny dość istotny wydatek, który należy uwzględnić w wyliczeniach. Podczas obliczania powierzchni dachu stosujemy się do uproszczonego wzoru. Przyjmujemy, że na każdy 1 m² górnej kondygnacji budynku przypada 1,5 m² dachu. W naszym wypadku daje to powierzchnie 90 m². Na koszt inwestycji składa się:

Więźba dachowa – używamy najtańszego drewna i zatrudniamy najtańszych cieśli. Minimalny koszt tego etapu budowy wyniesie 8 600 zł.

Poszycie dachowe – chcąc obniżyć koszty decydujemy się na membranę dachową. Jest to stosunkowo nowy materiał o wysokiej odporności. Jest znacznie tańszy w wykonaniu niż tradycyjna papa na deskowaniu. Za materiał i robociznę zapłacimy ok. 13  zł/m², czyli około 1 200 zł za całość.

Pokrycie dachowe – najtańsza i najłatwiejsza w wykonaniu będzie zwykła blachodachówka, którą nabędziemy za ok. 46 zł/m². Zakup taniej blachodachówki i wynajęcie niedrogich, sprawdzonych fachowców powinien zamknąć się w kwocie 8 500 zł.

Lukarny – W małym domu z poddaszem użytkowym warto wybudować lukarny. Dzięki temu zwiększymy powierzchnie użytkową poddasza, doświetlimy wnętrze i zmniejszymy liczbę skosów. Średni koszt lukarny (dodatkowe materiały + robocizna) to 1 500 zł. W naszym domu wybudujemy 2 lukarny, co pochłonie koszty w wysokości około  3 000 zł.

Rynny, okna dachowe i wyłaz – zakładamy, że łączna powierzchnia rynien przy naszym dwuspadowym dachu wyniesie 30 mb. Wybieramy dobrej jakości produkty z PCV, które charakteryzują się atrakcyjną ceną. Za rynny wraz z montażem zapłacimy ok. 2 150 zł. Kolejnym wydatkiem będzie zakup trzech okien dachowych. Wybieramy niedrogie produkty, które wraz z montażem będą kosztowały ok. 5 000 zł. Wyłaz dachowy zwiększy wydatki o kolejne 400 zł.

Docieplenie poddasza użytkowego – zakładamy, że łączna liczba skosów do doocieplenia wynosi 84 m². Do prac wybieramy najtańszych fachowców (stawki od 50 zł/m²). Ocieplenie wykonamy z najtańszej dostępnej na rynku wełny mineralnej. Minimalny koszt wełny i materiałów dodatkowych to 67 zł/m². Zatem koszt docieplenia poddasza wyniesie przynajmniej 9 100 zł.

Łączny koszt budowy dachu wyniósł niecałe 61 500 zł.

Koszty stolarki zewnętrznej

Przyjmuje się, że na każde 5 m² powierzchni użytkowej domu powinien przypadać 1 m² powierzchni okien. W naszym domu zamontujemy 26 m² plastikowych okien ściennych ze średniej półki cenowej. Koszt nie powinien przekroczyć kwoty 12 700 zł. Kolejnym wydatkiem będzie zakup drzwi zewnętrznych, których wstawienie doprowadzi budynek do stanu surowego zamkniętego. Za najtańsze drzwi stalowe zapłacimy ok. 1 900 zł.

Łączna cena stolarki zewnętrznej to 14 600 zł.

Wykończenie wnętrza do stanu deweloperskiego

Ten etap naszych obliczeń obejmuje najważniejsze prace wykończeniowe, które wykonujemy w każdym pomieszczeniu. Są to:

Posadzki – łączna powierzchnia posadzek na parterze i poddaszu użytkowym wynosi 130 m². Przy zastosowaniu najtańszych materiałów i wynajęciu najtańszej ekipy zapłacimy łącznie 6 000 zł.

Tynki– na ściany wewnętrzne nałożymy najtańsze tynki gipsowe. Zakładamy, że łączna powierzchnia ścian, sufitów i skosów na poddaszu wynosi 468 m². Za materiały i wynajęcie najtańszej ekipy zapłacimy przynajmniej 29 zł/m², czyli 13 600 zł za całość. Zastosowanie dodatkowej gładzi gipsowej podniesie nasze wydatki o 8 000 zł, ale nie jest to niezbędny wydatek, tynki gipsowe powinny być wystarczająco gładkie.

Parapety – zakładamy, że w domu znajdzie się 19,5 mb parapetów zewnętrznych oraz taka sama ilość parapetów wewnętrznych. Za najtańsze parapety zewnętrzne z aluminium zapłacimy łącznie ok. 2 100 zł. Z kolei wewnętrzne, najtańsze parapety z PCV będą wydatkiem rzędu 1 600 zł. Wyliczenie uwzględnia także koszty robocizny.

Instalacja elektryczna – w typowym domu jednorodzinnym znajdzie się miejsce dla ok. 135 punktów instalacji elektrycznej. Warto zainwestować w dobre materiały oraz wynająć sprawdzonego elektryka, który da nam gwarancję wysokiej jakości usług. Średnia cena wykonania jednego punktu to około 112 zł. Zatem za całość zapłacimy niespełna 15 200 zł.

Instalacja wodno-kanalizacyjna – w niewielkim domu jednorodzinnym znajdzie się ok. 17 punktów instalacyjnych. Średnia cena wykonania jednego punktu to 456 zł. Zatem całość prac zamknie się w kwocie 7 750 zł.

Ogrzewanie – całkowita powierzchnia do ogrzania to 130 m². Łączny koszt wstawienia grzejników oraz wykonania instalacji centralnego ogrzewania (z kotłem gazowym) wyniesie ok. 32 100 zł.

Za podstawowe wykończenie domu zapłacimy około 87 300 zł.

Wykończenie pomieszczeń pod klucz

Koszt wykończenia łazienki 12 metrów

Wykończenie poszczególnych pomieszczeń może wygenerować dość zróżnicowane koszty. Z reguły największe wydatki ponosimy podczas wykańczania łazienek oraz kuchni. W naszych wyliczeniach uwzględnimy koszty podstawowych prac (wykończenie podłóg, malowanie ścian, biały montaż w łazience).

Podłogi  - w łazience o powierzchni 12 m² pokrywamy najtańszymi płytkami. Za całość prac (chemia, płytki, robocizna) zapłacimy przynajmniej 870 zł.

Ściany - płytki będą też ułożone na fragmentach ścian (powierzchni 36 m²). Za najtańszy materiał, chemię oraz robociznę zapłacimy ok. 2 600 zł. Pozostałe fragmenty ścian i sufit pokrywamy farbą lateksową. Potrzebne nam będzie ok. 3,6 l farby (90 zł za dobrej jakości farbę lateksową). Prace wykonamy samodzielnie. Za zestaw pędzli i wałków zapłacimy ok. 60 zł.

Biały montaż -  najtańszą wannę, kabinę prysznicową, WC kompakt ze zbiornikiem zewnętrznym oraz umywalkę zapłacimy przynajmniej 3 000 zł (z montażem).

Całkowity koszt wykończenia łazienki wyniósł 6 600 zł. Warto pamiętać, że podczas kosztorysowania uwzględniliśmy praktycznie najniższe możliwe koszty wykończenia. Kompletny kosztorys prac przy łazience można znaleźć pod poniższym linkiem:

Koszty wykończenia kuchni

Wykończenie tego pomieszczenia nie będzie już tak kosztowne jak w przypadku łazienki. Nasza kuchnia będzie połączona z salonem, dlatego na 10 m² podłogi wyłożymy najtańsze płytki (18,00 zł/m²), a na 15 m² tanie panele podłogowe (19,00 zł/m²). Za wszystkie materiały oraz wynajęcie fachowców zapłacimy łącznie 1 400 zł.

Z kolei wykończenie ścian (płytki na 12 m² i pomalowanie ścian farbą lateksową) będzie kosztowało dodatkowe 900 zł.

Podsumowując, podstawowe prace wykończeniowe kuchni pochłonęły 2 300 zł. Cena nie uwzględnia zakupu mebli oraz sprzętu AGD – zakładając wersję skrajnie oszczędnościową możemy wykorzystać meble z dotychczasowego mieszkania. Szczegółowy kosztorys opisanych prac można znaleźć klikając w link poniżej:

Przyjmujemy, że minimalny koszt wykończenia dwóch sypialni o (powierzchni 20 m² każda) to wydatek rzędu 2 000 zł. Cena obejmuje montaż najtańszych paneli podłogowych oraz samodzielne pomalowanie ścian farbami akrylowymi. Koszt nie uwzględnia mebli.

Szczegółowa wycena wykończenia sypialni znajduje się poniżej.

Za wykończenie salonu o powierzchni 25 m² zapłacimy dodatkowe 1 260 zł (tanie panele na podłogę i malowanie ścian).

Nieco tańsze będzie wykończenie przedpokoju (10 m²). Położenie najtańszych paneli oraz farba do ścian o powierzchni są wydatkiem rzędu  640 zł. Do kosztów całkowitych dochodzi również wykończenie pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 18 m². Samo ułożenie płytek i samodzielne malowanie ścian będzie wydatkiem rzędu minimum 1 400 zł.

Minimalny koszt wykończenia wszystkich pomieszczeń użytkowych wyniósł 16 200 zł.

Koszty wykończenia wokół domu

Na powierzchni 350 m² zasiejemy trawę i posadzimy 9 krzewów iglastych przy frontowym ogrodzeniu. Koszt niedrogich nasion i roślin nie powinien przekroczyć kwoty 440 zł (zakładamy samodzielne wykonanie prac).

Znacznie większym wydatkiem będzie wykonanie frontowego ogrodzenia (o powierzchni 15 mb). Za stalowe, ozdobne ogrodzenie zapłacimy ponad 14 tysięcy zł. Najtańsza brama i furtka pochłoną dodatkowe 2 950 zł. Z prawej strony posesji oraz z tyłu zamontujemy zwykłą siatkę ogrodzeniową (60 mb). Minimalny koszt tego przedsięwzięcia to około 15 tysięcy zł.

Koszty związane z wykończeniem wokół domu zakończymy wykonaniem utwardzonego podjazdu o powierzchni 40 m². Uśredniona cena materiałów i robocizny to 4 600 zł.

Całkowity koszty prac wykończeniowych dookoła domu wyniósł 36 500 zł. Szczegółowy kosztorys można znaleźć klikając w link poniżej:

Czy można wybudować dom za 300 tysięcy złotych?

Żeby odpowiedzieć sobie na to pytanie musimy zsumować wszystkie powyższe koszty

• Konstrukcja budynku 113 000 zł.
• Dach – 61 500 zł.
• Stolarka zewnętrzna - 14 600 zł.
• Wykończenie podstawowe - 87 300 zł.
• Minimalne wykończenie poszczególnych pomieszczeń - 16 200 zł.
• Prace dookoła domu 36 500 zł.

Zatem całość prac kosztowała nas dokładnie 329 00 zł. Widzimy zatem, że budowa domu za mniej niż 350 tysięcy złotych jest możliwa. Kosztorys zakłada, że mamy już uzbrojoną działkę, projekt i wypełniliśmy wszystkie formalności związane z rozpoczęciem budowy. Koszt projektu, przyłączy i innych czynności z tym związanych wynosi zwykle od 10 do 15 tysięcy złotych.

Zwróćmy jednak uwagę, że wyliczenia zawierają wiele materiałów z dolnej półki cenowej, a w kosztach nie uwzględniliśmy wyposażenia pomieszczeń ani ich oświetlenia. Tu jednak zakładamy, że oszczędny inwestor będzie chciał wykorzystać na pierwszym etapie zamieszkania meble i sprzęty, które już wcześniej posiadał. Dodając do kosztorysu koszty wyposażenia, koszt budowy domu przekroczyłyby granicę 350 000 zł. W przypadku wykończenia materiałami o podwyższonym standardzie, całościowy koszt mógłby przekroczyć kwotę 500 000 zł.