Koszty budowy domu znów w górę. Będziecie zaskoczeni tymi cenami

Budowa własnego domu jest marzeniem wielu Polaków. Niestety tego typu inwestycje są bardzo kosztownym i wieloetapowym przedsięwzięciem. Począwszy od 2021 roku, mogliśmy zauważyć znaczne podwyżki cen materiałów i robocizny. Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Sprawdzamy ceny modelowych budynków o powierzchni 100, 140 oraz 200 m2.
Z tego artykułu dowiesz się:
Założenia kosztorysowe
Skuteczna kalkulacja kosztów budowy powinna uwzględniać wszystkie podstawowe założenia kosztorysowe. W naszych wyliczeniach weźmiemy pod uwagę trzy budynki o powierzchni 100, 140 i 200 m2. Wszystkie będą posiadały prostą bryłę oraz dwuspadowy dach, co pozwoli na ograniczenie dodatkowych wydatków. Zakładamy, że:
- Dom 100 m2 – jest budynkiem parterowym.
- Dom 140 m2 – to budynek z poddaszem użytkowym, bez piwnicy. Każda kondygnacja posiada po 70 m2. Ze względu na skosy poddasza, powierzchnia użytkowa budynku wyniesie 125 m2.
- Dom 195 m2 – budynek trzypoziomowy z piwnicą i parterem. Dla ułatwienia obliczeń przyjmujemy powierzchnię 200 m2 i zakładamy, że całkowita powierzchnia użytkowa domu wynosi 130 m2 (wliczamy wyłącznie parter i piętro).
Modelowe domy zostaną doprowadzone do stanu deweloperskiego. Wykorzystamy materiały oraz wykonawców z pośredniej półki cenowej. Wyliczenia będą uwzględniały wartości netto, do których należy jeszcze doliczyć podatek VAT. Co więcej, inwestycje zostaną zrealizowane systemem gospodarczym.
Kosztorysy budowy domu nie będą zawierały zakupu działki ani projektu budowlanego, doprowadzenia mediów ani wyposażenia pomieszczeń, które doprowadziłyby budynek do stanu pod klucz.
Koszt budowy domu 2025 – doprowadzenie budynków do stanu surowego zamkniętego
Dom parterowy 100 m2
Pierwszym wydatkiem budowlanym będzie przygotowanie fundamentów. W zakresie prac znajdzie się wykonanie wykopu do 1 metra głębokości, ławy fundamentowe oraz ściany fundamentowe z bloczka betonowego. Do kosztów całkowitych doliczamy jeszcze wykonanie płyty chudego betonu grubości 15 cm i podbudowę z podsypki piaskowej. Łączny koszt wykonania fundamentów pod dom 100 m2 wyniósł 45 500 zł.
Kolejny krok to budowa ścian nośnych i działowych. Wybudujemy je z bloczków betonu komórkowego H+H 24 (ściany nośne) oraz H+H 12 (ściany działowe). Przyjmujemy, że w domu znajdzie się 150 m2 ścian nośnych w cenie 24 000 zł oraz 70 m2 ścian nośnych, które wykonamy za około 8 900 zł.
W budynku znajdzie się komin dymowy wraz z sześcioma szachtami kominów wentylacyjnych. Łączny koszt tego etapu prac powinien zamknąć się w kwocie 12 000 zł. Dom 100 m2 wymaga jeszcze wykonania stropu. Wybieramy strop drewniany, który uszczupli budżet inwestora o 46 700 zł.
Do zakończenia etapu budowy konstrukcji budynku musimy jeszcze wykonać dach. Zakładamy, że całkowita powierzchnia dwuspadowego dachu wyniesie 150 m2. Wykonamy masywną więźbę (około 38 000 zł) zabezpieczoną poszyciem z membrany (w cenie 3 400 zł) i wykończoną dachówką ceramiczną (29 800 zł). Do wykończenia wykorzystamy 50 mb rynien PCV, które wraz z montażem będą kosztowały około 6 100 zł. Dodatkowo zamontujemy wyłaz dachowy (650 zł) i docieplimy strop drewniany wełną mineralną (19 300 zł). Kalkulacje uzupełniamy montażem 50 m2 podbitki dachowej w cenie 10 500 zł.
Dom znajduje się w stanie surowym otwartym. Zadaniem inwestora jest jeszcze zamknięcie otworów zewnętrznych. Wybieramy dobrej jakości, białe okna PCV o łącznej powierzchni 20 m2 (cena około 18 000 zł z montażem), masywne drzwi stalowe (6 600 zł) oraz uchylną bramę garażową w cenie 4 900 zł.
Z podsumowania powyższych wydatków uzyskujemy kwotę 275 000 zł netto. Tyle należy zapłacić za doprowadzenie parterowego budynku 100 m2 do stanu surowego zamkniętego.

Dom z poddaszem użytkowym 140 m2
Domy z poddaszem użytkowym są obecnie jednymi z najpopularniejszych budynków, wybieranych przez Polaków. Do budowy domu o powierzchni 140 m2 zastosujemy takie same materiały, jak w przypadku domu 100 m2. Poszczególne etapy prac możemy opisać skrótowo:
- Fundamenty – za wykonanie fundamentu o powierzchni 70 m2 zapłacimy około 35 600 zł.
- Ściany nośne – łączna powierzchnia ścian nośnych wynosi 203 m2. Wybudujemy je z bloczków betonu komórkowego H+H 24, co powinno kosztować około 16 250 zł (za materiał) oraz 16 700 zł (za robociznę).
- Ściany działowe – łączna powierzchnia ścian działowych wyniesie 98 m2. Zastosujemy bloczki H+H 12 w cenie 4 900 zł. Za zatrudnienie fachowców zapłacimy kolejne 8 600 zł.
- Kominy i wentylacja – wykonamy 1 komin dymowy w cenie 5 200 zł i 6 szachtów wentylacyjnych za 2 370 zł. Wykończenie komina będzie kosztowało dodatkowe 4 300 zł.
- Strop – na niższym poziomie wykonamy strop z prefabrykatów Teriva w cenie 35 600 zł plus 5 600 zł za robociznę. Poddasze zwieńczymy stropem drewnianym w cenie 32 600 zł.
- Schody – zakładamy budowę schodów żelbetowych o powierzchni 7,4 m2. Koszt tego etapu prac to około 3 300 zł.
- Balkon – będzie posiadał 10 m2. Wykonamy pełną płytę balkonową wraz z posadzką, pełnym wykończeniem i tanią barierką stalową. Za całość prac zapłacimy około 12 500 zł.
- Dach – ponownie wybieramy masywną więźbę dachową. Tym razem będzie posiadała 105 m co wygeneruje koszty rzędu 15 500 zł za materiał i 11 050 zł robociznę. Zamontujemy membranę w cenie 2 500 zł oraz dachówkę ceramiczną (11 400 zł za materiał oraz 9 500 zł za robociznę).
- Dodatki i wykończenie dachu – za 35 mb rynien zapłacimy około 4 300 zł. Na poddaszu zamontujemy też 4 okna dachowe w cenie 8 100 zł za całość oraz wyłaz dachowy za 660 zł.
- Docieplenie dachu – wykonamy je wełną mineralną po skosach. Za docieplenie powierzchni 98 m2 zapłacimy około 18 900 zł.
- Podbitka okapu – zakładamy wykonanie 35 m2 podbitki w cenie niespełna 4 400 zł.
- Stolarka zewnętrzna – budynek wykończymy oknami drewnianymi o łącznej powierzchni 28 m2. Cena tego etapu prac to około 37 000 zł. Dodatkowo zapłacimy 6 600 zł za drzwi stalowe i 4 900 zł za uchylną bramę garażową.
Podsumowując, koszt budowy domu 140 m2 z poddaszem użytkowym i doprowadzenie go do stanu surowego zamkniętego w styczniu 2025 roku wyniosło 317 000 zł.
Dom piętrowy 200 m2 z piwnicą
Ostatni kosztorysowany budynek jest obiektem z pełnym podpiwniczeniem, parterem i poddaszem użytkowym. Przyjmujemy, że każda kondygnacja posiada po 65 m2, a na całkowity koszt budowy w 2025 roku składają się:
- Fundamenty i ściany fundamentowe – za 65 m2 fundamentów zapłacimy 22 000 zł. Zakładamy, że ściany fundamentowe piwnicy posiadają powierzchnię 110,5 m2 i wykonamy je w cenie 17 300 zł. Do kosztów całkowitych doliczamy izolację ścian piwnicy (8 500 zł materiał i 6 400 zł robocizna).
- Ściany nośne – będą posiadały 188,5 powierzchni. Ich wykonanie pochłonie około 30 600 zł.
- Ściany działowe – o łącznej powierzchni 127 zł uszczuplą budżet inwestora o 17 500 zł.
- Kominy i wentylacja – w cenie 11 800 zł.
- Balkon – posiada takie same wymiary, jak w budynku 140 m2, jednak zastosujemy nieco lepszą barierkę stalową. Za całość prac zapłacimy około 12 500 zł.
- Schody i stropy – w budynku znajdą się dwie pary schodów żelbetowych w cenie 11 000 zł oraz dwa stropy z prefabrykatów Teriva po 65 m2 powierzchni każdy. Za każdy ze stropów zapłacimy 38 300 zł. Trzeci strop wykonamy z drewna, co będzie kosztowało dodatkowe 30 000 zł.
- Konstrukcja dachu – przyjmujemy, że dwuspadowa więźba rozciąga się na powierzchni 97,5 m2. Za więźbę impregnowaną zapłacimy 24 600 zł, poszycie z membrany 2 350 zł, a za dachówkę ceramiczną 19 400 zł. Dodatkowym wydatkiem będzie 32,5 mb rynien PCV w cenie 3 980 zł, 4 okna dachowe za 8 100 zł i wyłaz dachowy (656 zł). Skosy poddasza (91 m2) ocieplimy wełną mineralną, za co zapłacimy kolejne 27 000 zł. Do wykończenia dachu zastosujemy podbitkę świerkową o powierzchni 32,5 m, w cenie nieco ponad 6 800 zł.
- Stolarka zewnętrzna – za 26 m2 okien drewnianych zapłacimy 28 700 zł, a za montaż kolejne 7 400 zł.
- Drzwi i brama garażowa – budynek zamykamy drzwiami stalowymi w cenie 6 600 zł i uchylną bramą garażową za 4 900 zł.
Ile kosztuje budowa domu 200 m2 w 2025 roku? Łączny koszt wzniesienia modelowego domu jednorodzinnego wyniósł 385 000 zł.

Koszty budowy domu do stanu deweloperskiego. Ile kosztuje budowa w 2025 roku?
Powyższe kalkulacje obejmowały wyłącznie wykonanie konstrukcji budynku wraz z zamknięciem otworów zewnętrznych. Chcąc doprowadzić budynek do stanu deweloperskiego, musimy jeszcze wykonać instalacje, wykończyć elewacje i wnętrza pomieszczeń. We wszystkich kalkulowanych budynkach zastosujemy te same materiały, dlatego koszty możemy podsumować wspólnie.
- Wykonanie elewacji i ocieplenie ścian zewnętrznych – zastosujemy wełnę mineralną grubości 15 cm i wykończenie z tynku akrylowego. W domu 100 m2 znajduje się 140 m2 ścian zewnętrznych, co daje wydatek rzędu 46 700 zł. Dom z poddaszem użytkowym będzie posiadał 168 m2 elewacji, przez co koszty wzrosną do kwoty 57 000 zł. Co ciekawe, w budynku 200 m2 znajdzie się 162 m2 ścian do ocieplenia. Łączny koszt tego etapu prac to około 54 900 zł.
- Instalacja elektryczna – cena tego etapu prac będzie zależna od ilości punktów instalacyjnych. Zakładamy, że w domu o powierzchni 100 m2 znajdzie się 80 punktów w cenie 15 500 zł. Budynek 140 m2 potrzebuje 110 punktów instalacji elektrycznej, za których wykonanie zapłacimy około 21 350 zł. W największym domu o powierzchni 200 m2 wykonamy 140 punktów instalacji elektrycznej, co oznacza wydatek rzędu 27 500 zł.
- Instalacja wodno-kanalizacyjna – tu ponownie, cena instalacji będzie zależna od liczby przyłączeń. Zakładamy, że w domu 100 m2 znajdzie się 10 punktów instalacyjnych, co oznacza wydatek 7 460 zł. W domu z poddaszem użytkowym zamontujemy 14 punktów instalacji wodno-kanalizacyjnej w cenie 10 500 zł. W największym domu znajdzie się 16 punktów, za które zapłacimy około 12 000 zł.
- Centralne ogrzewanie i wyposażenie kotłowni – w parterowym domu o powierzchni 100 m2 zamontujemy 40 m2 podłogówki w cenie 7 500 zł, a w pozostałych pomieszczeniach zastosujemy ogrzewanie tradycyjne w cenie 10 200 zł. Dom 140 m2 z poddaszem użytkowym podzielimy poziomami. Na dolnej kondygnacji zastosujemy ogrzewanie podłogowe, a na górnej tradycyjne. Łączna cena całego przedsięwzięcia to około 24 400 zł. Największe wydatki poniesiemy w przypadku domu o powierzchni 200 m2. Zakładamy, że instalacja grzewcza znajduje się na trzech kondygnacjach, z czego tylko na jednej zastosujemy pełne ogrzewanie podłogowe. Całkowity koszt instalacji powinien zamknąć się w kwocie 34 500 zł. We wszystkich modelowych domach zastosujemy kondensacyjny kocioł gazowy z kompletnym osprzętem (sterowniki, wyposażenie kotłowni, zasobnik CWU). Za wyposażenie każdej z kotłowni zapłacimy po 25 800 zł za materiał plus po 4 100 za robociznę.
- Posadzki – cena posadzek może być zależna od jej grubości, a najdroższe w wykonaniu na ogół okazują się posadzki na gruncie. W domu parterowym wykonamy 100 m2 posadzki na gruncie w cenie 10 500 zł. W przypadku budynku z poddaszem użytkowym wykonamy posadzki na dwóch kondygnacjach, co będzie kosztowało około 13 200 zł. Ostatni kosztorysowany dom 200 m2 wyposażymy w posadzki o łącznej wartości 17 600 zł.
- Tynki – zakładamy, że w domu parterowym znajdzie się 360 m2 ścian i sufitów do wytynkowania. W każdym pomieszczeniu zastosujemy dobrej jakości tynk gipsowy. Za całość prac zapłacimy około 23 300 zł. W domu 140 m2 uzyskujemy powierzchnię 420 m2 do wytynkowania, co daje nam wydatek rzędu 27 200 zł. Najwięcej zapłacimy w przypadku domu 200 m2, w którym należy wykonać 600 m2 tynków o łącznej cenie 38 900 zł.
- Sufity podwieszane – wykonamy 70 m2 prostych sufitów podwieszanych w domu 140 m2. Za prace i materiał zapłacimy 16 400 zł. W domu 200 m2 z piwnicą wykonamy sufit na kondygnacji zerowej. Za 65 m2 sufitów podwieszanych zapłacimy około 15 200 zł.
- Parapety zewnętrzne i wewnętrzne – w każdym z modelowych budynków wykonamy parapety wewnętrzne z PCV oraz taką samą ilość parapetów zewnętrznych z aluminium. W przypadku domu 100 m2 (15 mb parapetów) zapłacimy 2 460 zł. Dom 140 m2 potrzebuje 21 m2 parapetów o łącznej cenie 3 450 zł. W największym kosztorysowanym domu również zainstalujemy 21 m2 parapetów o łącznej wartości 3 450 zł.
Podsumowanie wszystkich powyższych wydatków pozwala określić, ile kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego. W styczniu 2025 roku, wybudowanie parterowego domu jednorodzinnego o powierzchni 100 m2 kosztowało 429 000 zł. Za wybudowanie domu 140 m2 z poddaszem użytkowym trzeba już zapłacić ponad 521 000 zł. Największe wydatki czekają inwestorów, którzy zdecydują się na budowę domu z piwnicą. Koszt budowy domu 200 m2 w styczniu 2025 roku wyniósł 616 000 zł. Przypomnimy, że kalkulacja obejmuje wyłącznie samą budowę do stanu deweloperskiego, nie uwzględnia kosztów zakupu działki, przyłącza mediów ani innych wydatków ponoszonych przed rozpoczęciem prac budowlanych. Dodatkowym, dość znaczącym wydatkiem będzie pełne wyposażenie i wykończenie wszystkich pomieszczeń mieszkalnych.