Koszt budowy domu 70 m2 bez pozwolenia - sprawdzamy dokładne ceny 2022

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Dom na zgłoszenie. Czyli budynek 70 m2 bez pozwolenia. Nowe zapisy ustawowe

Od 3 stycznia 2022 roku można swobodnie wybudować całoroczny dom bez pozwolenia. Uproszczenie procedury formalnej dotyczy obiektów o powierzchni do 70 m². Podstawą prawną jest tu Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U. 2021 poz. 1986.

Uproszczona procedura oznacza, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej inwestycji budowlanej. Inwestor musi doręczyć zgłoszenie budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, po czym może natychmiast rozpoczynać budowę. Nie ma tu znaczenia czy całoroczny dom będzie murowany, wznoszony w konstrukcji szkieletowej bądź modułowej.

Nasz niewielki domek bez pozwolenia nie wymaga zatrudniania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. Inwestycja realizowana na działce, której nie objęto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wymaga uzyskania warunków zabudowy. Te będą wydane w terminie 21 dni.

Domy bez pozwolenia muszą spełniać kilka podstawowych warunków. Po pierwsze, dom na zgłoszenie musi posiadać nie więcej niż 70 m² powierzchni zabudowy. Po drugie, budynek może posiadać nie więcej niż dwie kondygnacje. Podstawowym warunkiem będzie też, aby obszar oddziaływania domu w całości mieścił się na działce, na której został zaprojektowany. Ponadto prawo wymaga, by domy bez pozwolenia były budowane wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

W sprzedaży biur architektonicznych znajdziemy liczne projekty domów 70 m², które można wybudować bez pozwolenia. Niewielki domek bez pozwolenia może być wzniesiony przez inwestora, który posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Projekty domów 70 m² zgłasza się do organu administracji architektoniczno-budowlanej wraz ze zgłoszeniem budowy. Inwestor jest też zobowiązany do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie realizacji inwestycji.

Koszt budowy domu w 2022 roku. Cena za niewielki domek bez pozwolenia – założenia kosztorysowe

W dalszej kalkulacji oszacujemy średni koszt budowy małego domu 70 m² bez pozwolenia. Będzie to murowany, całoroczny dom z poddaszem użytkowym. Założymy dwa standardy wykonywania prac. Pierwsze, bardziej ekonomiczne rozwiązanie uwzględnia zakup dobrej jakości materiałów oraz zatrudnienie niedrogiej ekipy wykonawców. Niektóre prace wykonamy samodzielnie, co pozwoli na poczynienie pewnych oszczędności.

Druga kalkulacja to murowany budynek 70 m² bez pozwolenia. Nieruchomość będzie zawierała kilka lepszej jakości materiałów budowlanych, które pozwolą na uzyskanie lepszych parametrów termoizolacyjnych budynku. Założymy również, że do niektórych prac zostaną zatrudnieni wykonawcy z wyższej półki cenowej. Nasz dom na zgłoszenie będzie realizowany systemem gospodarczym. Oba budynki będą posiadały parter o powierzchni 40 m² oraz niewielkie poddasze użytkowe 30 m².

Ważne: kalkulowany koszt budowy obejmuje doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego. W kosztach nie bierzemy pod uwagę zakupu działki, podłączenia mediów, ani innych dodatkowych wydatków, które mogą wpłynąć na podniesienie sumarycznej ceny inwestycji. W kosztorysach uwzględniamy wyłącznie proste projekty domów 70 m2. Bardziej skomplikowana kubatura i dodatkowe ozdobniki zwiększyłyby koszt budowy.

Dom na zgłoszenie. Cena budowy nieruchomości 70 m2 bez pozwolenia. Wariant ekonomiczny

Konstrukcja budynku – całoroczny dom murowany

Murowany domek bez pozwolenia posiada niewielki metraż, co korzystnie wpływa na ostateczny koszt budowy. Każda inwestycja budowlana przechodzi przez kilka podstawowych etapów. Pierwszym i niezwykle ważnym jest wzniesienie konstrukcji budynku. Budowę konstrukcji budynku w technologii murowanej dzielimy na kilka podetapów, którymi są:

• Wykonanie fundamentów – Powierzchnia dolnej kondygnacji domu posiada 40 m². Zakładamy wykonanie ławy fundamentowej. Łączna cena tego etapu prac (zakup materiałów plus robocizna) powinna wynieść około 14 300 zł.
• Ściany nośne – murowany dom 70 m² bez pozwolenia będzie posiadał 101,5 m² ścian nośnych. Zakładamy wykorzystanie bloczków z betonu komórkowego H+H 24. Łączna cena materiałów i robocizny to około 13 000 zł.
• Ściany działowe – każdy całoroczny dom bez zezwolenia posiada ściany nośne, które oddzielają pomieszczenia. W przypadku kalkulowanej nieruchomości mamy do wybudowania 49 m² ścian nośnych. Niektóre projekty domów 70 m² zakładają wykorzystanie bloczków betonowych H+H 12, które okazują się dość ekonomicznym rozwiązaniem. Łączna cena zakupu materiałów oraz koszt budowy przez doświadczonego wykonawcę to około 3 350 zł.
• Kominy i wentylacja – nasz dom bez zezwolenia będzie wyposażony w jeden komin dymowy oraz komin wentylacyjny z sześcioma szachtami. Łączna cena tego etapu prac to 9 600 zł.
• Strop i schody na poddasze użytkowe – projekty domów 70 m² mogą obejmować budowę małego poddasza użytkowego. Zatem konieczne będzie wykonanie stropu. Wybieramy strop prefabrykowany Teriva, który zwiększy koszty budowy o kolejne 13 900 zł. Nasz całoroczny dom zostanie też wyposażony w lekkie schody drewniane, które wraz z montażem i balustradą będą kosztowały niespełna 20 300 zł.
• Elewacja zewnętrzna – ostatnia faza inwestycji w konstrukcję budynku obejmuje wykończenie elewacji zewnętrznej. Zakładamy, że łączna powierzchnia elewacji wynosi 84 m². Do prac zatrudnimy sprawdzoną ekipę wykonawców i użyjemy materiałów z pośredniej półki cenowej. Łączny koszt tego etapu prac szacujemy na 18 070 zł.

Koszt budowy dachu

Zakładamy, że kalkulowany domek bez pozwolenia będzie posiadał prosty, dwuspadowy dach. Prace rozpoczniemy od stworzenia konstrukcji, następnie zainwestujemy w wydajne ocieplenie poddasza i elementy dodatkowe. Prace dzielimy na poniższe etapy:

• Konstrukcja dachu – budynek bez zezwolenia będzie posiadał 45 m² powierzchni dachu. Na wstępie inwestujemy w drewnianą więźbę dachową, która wygeneruje wydatki rzędu 5 500 zł. Ważnym wydatkiem okaże się też poszycie. Do wyboru mamy membranę dachową lub papę na deskowaniu. Wybieramy pierwszą opcję ze względu na atrakcyjniejszy koszt wykonania. Poszycie dachowe z membrany będzie kosztowało około 800 zł. Ważnym wydatkiem jest też właściwe pokrycie dachowe. Wybieramy dobrej jakości blachodachówkę (cena około 58,02 zł/m²). Za materiał zapłacimy około 2 600 zł, a robociznę 2 900 zł. Całości wydatków dopełnią dwie efektowne lukarny, które zwiększą funkcjonalność poddasza. Ich wybudowanie będzie kosztowało około 4 000 zł.
• Docieplenie poddasza użytkowego – poddasze naszego budynku bez zezwolenia posiada przeznaczenie użytkowe. Zatem musimy wykonać wydajne ocieplenie skosów. Zakładamy, że powierzchnia do ocieplenia wynosi 42 m². Wykonanie docieplenia będzie kosztowało około 6 300 zł.
• Podbitka okapu – Dom 70 m² bez pozwolenia będzie wyposażony w 15 m² eleganckiej podbitki okapu. Łączna cena wykonania i zakupu materiałów powinna zamknąć się w kwocie 1 500 zł.
• Dodatki i wykończenie dachu – na poddaszu znajdą się dwa niewielkie okna dachowe (3 300 zł) oraz wyłaz dachowy (540 zł). Budynek wyposażymy w dobrej jakości rynny PCV, które wygenerują dodatkowe 1 450 zł wydatków.

Stolarka zewnętrzna i wykończenie wnętrza

Kalkulowany dom na zgłoszenie będzie posiadał okna PCV o powierzchni 14 m². Cena ich zakupu oraz kompleksowego montażu powinna zamknąć się w kwocie 8 700 zł. Za stalowe drzwi zewnętrzne dopłacimy kolejne 3 400 zł. Prace nad wykończeniem wnętrza podzielimy na kilka mniejszych etapów. Na koszt budowy wpłynie inwestycja w:

• Posadzki – średni koszt wykonania kalkulujemy na niespełna 5 200 zł.
• Tynki i gips – wnętrza pomieszczeń wykończymy tynkiem gipsowym. Łączny koszt tynkowania ścian i sufitów o łącznej powierzchni 252 m² zamknął się w kwocie 11 300 zł.
• Parapety wewnętrzne i zewnętrzne – dom bez zezwolenia będzie wyposażony w 10,50 mb parapetów wewnętrznych i taką samą ilość zewnętrznych parapetów aluminiowych. Łączna cena wykonania to 2 700 zł.
• Instalacja elektryczna i wodno kanalizacyjna – w domu znajdzie się 52 punkty instalacji elektrycznej o łącznej wartości 8 270 zł. Ważnym wydatkiem będzie także instalacja wodno kanalizacyjna. Cena wykonania 17 punktów wodno kanalizacyjnych to około 10 400 zł.
• Ogrzewanie – zakładamy, że murowany całoroczny dom bez zezwolenia zostanie wyposażony w centralne ogrzewanie z kotłem gazowym. Cena zamontowania grzejników na dwóch kondygnacjach, zakup kotła oraz kompletne wyposażenie kotłowni to około 33 200 zł.

Łączny koszt budowy domu bez zezwolenia zamknął się w kwocie 204 500 zł. Nasz całoroczny dom nie posiada wykończenia. Co więcej, cennik inwestycji byłby wyższy, gdybyśmy zainwestowali w lepszej jakości materiały lub zatrudnili wykonawców z górnej półki cenowej.

Koszt budowy w domu 70 m2 bez pozwolenia. Wyższy standard

Nasze dwa kalkulowane domy bez pozwolenia posiadają taką samą kubaturę. Są to projekty domów 70 m² o prostej budowie i dwuspadowym dachu. Łączna powierzchnia ścian, okien i wszystkich elementów wykończenia jest taka sama. Wyjątek stanowi jedynie wykorzystanie innych materiałów, a na niektórych etapach także zatrudnienie droższej ekipy wykonawców. Ze względu na takie same parametry obu budynków, dokonamy skróconego opisu drugiego kosztorysu.

• Konstrukcja budynku – nasze domy bez pozwolenia posiadają ławę fundamentową (14 300 zł), ściany nośne z bloczków Ytong Energo+ 36,5 cm (19 250 zł) oraz ściany działowe z pustaków ceramicznych Porotherm P+W 11,5 (4 120 zł). Domek bez pozwolenia zostanie też wyposażony komin dymowy i komin wentylacyjny. Łączny koszt budowy kominów i wykończenia w wysokim standardzie to około 12 400 zł. Cena budowy stropu na poddaszu użytkowym wygeneruje kolejne 15 700 zł, a wykonanie luksusowych schodów drewnianych 28 200 zł. Nowoczesne projekty domów 70 m² umożliwiają realizację inwestycji energooszczędnych lub pasywnych. Zakładamy, że nasz murowany dom na zgłoszenie będzie posiadał bardzo niskie zużycie energetyczne. Wiąże się to z koniecznością zainwestowania w najlepszej jakości ocieplenie przegród zewnętrznych. Zakładamy, że ocieplenie murowanych ścian wygeneruje wydatek rzędu 22 300 zł.
• Domy bez pozwolenia, dwuspadowy dach – kosztorysowany dom na zgłoszenie zostanie wyposażony w dobrej jakości, drewnianą więźbę, poszycie w postaci papy na deskowaniu oraz pokrycie główne z dachówki ceramicznej. Łączny koszt budowy konstrukcji dachu to około 20 000 zł. Do całkowitych wydatków dochodzi jeszcze podbitka okapu (2 300 zł) oraz dodatki (8 500 zł). Nasz domek bez pozwolenia wykończymy najlepszej jakości ociepleniem poddasza o dobrych parametrach termoizolacyjnych, co wygeneruje wydatek 9 300 zł.
• Stolarka zewnętrzna i wykończenie – całoroczny dom będzie posiadał energooszczędne okna drewniane (18 000 zł) oraz wysokiej klasy drzwi stalowe zewnętrzne (5 000 zł). Do doprowadzenia budynku do stanu deweloperskiego brakuje nam jeszcze podstawowego wykończenia. Zakładamy, że domy bez pozwolenia zostaną wykończone wysokiej jakości posadzkami (8 000 zł), tynkiem gipsowym (14 350 zł) oraz wyposażone w efektowne parapety zewnętrzne i wewnętrzne (4 900 zł). Każdy całoroczny dom murowany bez zezwolenia wymaga jeszcze instalacji ogrzewania. Przyjmujemy, że kalkulowane domy bez pozwolenia zostaną wyposażone w wydajny kocioł gazowy kondensacyjny oraz kompletne ogrzewanie podłogowe. Cennik wykonania instalacji oraz zakup pieca to kolejny wydatek rzędu 38 800 zł.

Podsumowując, drugi kalkulowany domek bez pozwolenia kosztuje około 264 500 zł. jest to cena doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego. Oba kalkulowane domy bez pozwolenia wymagają jeszcze kompleksowego wykończenia pomieszczeń użytkowych.