Koszt budowy domu z poddaszem użytkowym 160 m2

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Zanim rozpoczniesz budowę

Pierwszym etapem inwestycji jest oczywiście pozyskanie miejsca pod budowę. Nie będziemy rozważać kosztów zakupu działki, bo ceny mogą się wahać od kilkunastu tysięcy do nawet kilku milionów złotych. Cena jest oczywiście uzależniona przede wszystkim od lokalizacji i wielkości, ale również od statusu i uzbrojenia działki. Na nasze potrzeby przyjmijmy, że posiadamy już działkę budowlaną z doprowadzonymi do jej granicy mediami.

Pierwszym krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Aby je uzyskać, najpierw sprawdźmy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli go nie stworzono, będziemy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Następnie należy pozyskać projekt architektoniczny. Projekt musi być oczywiście zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Możemy nabyć gotowy projekt (koszt to od 1500 do 6000 zł) lub zamówić dedykowany projekt u architekta. Koszt takiej usługi rozpoczyna się od 5000 zł.

Wreszcie możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Należy wypełnić odpowiedni formularz dostępny zwykle na stronie właściwego starostwa powiatowego.  Należy w nim wskazać inwestora, rodzaj inwestycji, miejsce oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny i numer działki ewidencyjnej). Do wniosku należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi dokumentami oraz zaświadczenie potwierdzające wpis architekta na listę właściwej izby samorządu zawodowego. Dodatkowo należy złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę wynosi zwykle od miesiąca nawet do trzech miesięcy Pozwolenie jest ważne przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien rozpocząć inwestycję.

Łącznie poza projektem uzyskanie pozwolenia na budowę kosztuje około 1000- 1300 zł (opłaty urzędowe, skompletowanie niezbędnych dokumentów takich jak mapki projektowe, mapki dla wodociągów itd.).

UWAGA - materiał pochodzi z 2014 roku. W połowie 2015 zmieniło się prawo budowlane i zgodnie ze zmianami w zdecydowanej większości przypadków inwestor nie musi wnioskować o pozwolenie na budowę, a jedynie złożyć dokumenty. Szczegóły znajdziesz w tym artykule. Natomiast informacje o kosztach budowy domu zgodnie z cenami z 2016 roku znajdziesz tu.

Stworzenie kosztorysu budowy

Stworzenie szczegółowego kosztorysu budowy domu powinno być obowiązkowym punktem każdego inwestora. Dzięki niemu mamy możliwość dokładnego zaplanowania sposobu finansowania inwestycji. Wiele domów zostało niedokończonych właśnie z powodu niedoszacowania kosztów. Nie warto również szacować kosztów budowy na zasadzie 3000 zł/m² gdyż potencjalny błąd takiego szacunku może przekroczyć  50%.

Kosztorys budowy możemy pozyskać na kilka sposobów. Możemy pozyskać go razem z projektem domu (wydatek około 250-500 zł), zamówić go u profesjonalnego kosztorysanta (wydatek na poziomie 400-800 zł, ale wiarygodność niezależnego kosztorysu będzie dużo wyższa).

Bezpłatną alternatywą jest skorzystanie z internetowych kalkulatorów kosztów budowy. Najpopularniejszym z nich są Kalkulatory Budowlane, które pozwalają szczegółowo obliczyć koszt budowy domu. Co więcej mamy tam możliwość obliczenia kosztów budowy i wykończenia metodą gospodarczą – czyli przy samodzielnym wykonywaniu części prac oraz w różnych wariantach cenowych.

Po stworzeniu kosztorysu, wyborze projektu i dopełnieniu wszelkich formalności pozostaje nam wybór firmy budowlanej. Tu warto pozyskać oferty przynajmniej z kilku źródeł, gdyż rozbieżności cenowe w różnych przedsiębiorstwach są bardzo duże. Warto również skorzystać z bezpłatnej usługi Szukaj Wykonawcy - na podstawie jednego wypełnionego formularza rozsyłamy Twoje zapytanie do wielu sprawdzonych firm z Twojej okolicy. Te, które mają wolne terminy i są chętne do realizacji inwestycji złożą Ci swoje propozycje.

Stan „zero” czyli każda budowa rozpoczyna się od fundamentów

Podstawą każdego domu są fundamenty. W naszym przypadku budowa fundamentów będzie uproszczona, gdyż jak większość budujących obecnie domy zrezygnowaliśmy z piwnicy. Na budowę najpopularniejszych fundamentów składają się następujące etapy:

• Prace ziemne – czyli wykop średnio na głębokość 100 cm (głębokość uzależniona jest od poziomu przemarzania gruntu, która wynosi w Polsce od 80 do 140 cm).
• Ławy fundamentowe -to na nich będzie się opierała cała konstrukcja naszego domu. Standardowe ławy mają przekrój 40x60 cm i są wykonywane z betonu C20/25.
• Ściany fundamentowe – najczęściej wykonywane z bloczka betonowego na zaprawie cementowo-wapiennej wraz z obustronną izolacją przeciwwilgociową.
• Izolacja termiczna ścian zewnętrznych styrodurem o grubości 12 cm.
• Płyta chudego betonu o grubości 15 cm.
• Podbudowa z podsypki piaskowej.

Koszt budowy takich fundamentów wynosi średnio 259 zł/m² powierzchni przy czym 192 zł stanowi koszt materiałów, a 67 zł średni koszt robocizny. Łącznie więc za wykonanie fundamentów o powierzchni 80 m² będzie nas kosztowało 20 740 zł. W ten sposób nasza budowa osiągnęła tzw. stan zero.

Wzniesienie konstrukcji budynku

Gdy nasza inwestycja osiągnie stan zero, możemy przystąpić do wznoszenia ścian nośnych oraz stropu nad parterem. Ściany nośne wykonuje się zwykle pustaków ceramicznych Porotherm P+W 25 lub z bloczków z betonu komórkowego H+H 24. Przyjmijmy, że w naszym domu wykorzystamy to drugie rozwiązanie ze względu na koszty niższe o kilkanaście procent.

Koszt materiałów (bloczki z betonu komórkowego H+H 24, zaprawa cementowa, izolacja pozioma pod ścianą oraz nadproża prefabrykowane L19 nad otworami) oscyluje pomiędzy 35, a 65 zł/m², średnie ceny wynoszą około 48 zł/m². Do tego koszt robocizny murarza oscylujący w granicach 38 zł/m².

Powierzchnia ścian nośnych jest zwykle proporcjonalna do powierzchni poziomej budynku. W przypadku domu z poddaszem użytkowym można przyjąć, że 1 m² łącznej powierzchni użytkowej domu to około 1,45 m² powierzchni ścian nośnych. Tak więc w naszym przykładowym domu o łącznej powierzchni 160 m² (parter + poddasze) będziemy mieć około 232 m² ścian nośnych. Tak więc łączny koszt ścian nośnych w naszym domu wyniesie około 19 970 zł.

Ściany działowe z betonu komórkowego H+H o grubości 12 cm. Średnia cena kompletu materiałów pod takie ściany (wraz z zaprawą, izolacją i nadprożami) to około 23 zł/m². Do kosztu budowy domu dodajemy oczywiście robociznę, która kosztuje średnio około 22 zł/m². Przy domu parterowym bez poddasza użytkowego możemy przyjąć, że 1 m² powierzchni domu wymaga około 0,7 m² powierzchni ścian działowych. W naszym przykładowym domu znajdzie się więc około 112 m² ścian działowych, których koszt wyniesie 5 041 zł.

Kolejnym elementem są kominy. W naszym kosztorysie budowy domu zakładamy koszt 6 szachtów kominowych (w tym kominów wentylacyjnych) oraz jednego komina dymowego. Ich łączny koszt wraz z późniejszym wykończeniem to około 6 500 zł za komplet prac wraz z materiałami.

W domu z poddaszem użytkowym znajdą się zwykle dwa stropy. Pierwszy, między parterem a piętrem będzie miał powierzchnię 80 m² i musi być odpowiednio wytrzymały, aby unieść normalne obciążenie piętra budynku. W takim przypadku złym rozwiązaniem jest strop drewniany, lepiej zdecydować się na strop żelbetonowy lub prefabrykowany teriva. Załóżmy, że zdecydujemy się na strop żelbetonowy. Średni koszt wykonania takiego stropu (wraz z niezbędnymi elementami konstrukcyjnymi takimi jak podciągi, słupy i wieńce w poziomie stropu) wynosi około 388 zł/m², z czego 302 zł stanowi koszt materiałów, a 86 zł koszt robocizny. Łącznie więc za 80 metrowy strop zapłacimy około 31 000 zł.

Strop nad poddaszem użytkowym będzie miał zdecydowanie mniejszą powierzchnię, gdyż część sufitu będą stanowiły skosy. Załóżmy więc, że powierzchnia tego stropu wyniesie 50 m². W takim przypadku swobodnie możemy zastosować strop drewniany, gdyż od tego stropu nie będzie wymagana duża wytrzymałość. Wykonanie 1 m² stropu drewnianego to wydatek około 229 zł, z czego ponad 201 zł stanowi koszt materiałów. Łącznie więc za strop drewniany o powierzchni 50 m² wraz z elementami konstrukcyjnymi zapłacimy około 11 500 zł.

Podsumowując, koszt wzniesienia fundamentów, ścian nośnych, działowych oraz dwóch stropów kosztował nas prawie 95 000 zł. Szczegółowy kosztorys można zobaczyć poniżej.

Dach nad głową, czyli doprowadzamy dom do stanu surowego otwartego

Budowa dachu to osobny etap inwestycji budowlanej. Koszt dachu będzie uzależniony przede wszystkim od jego powierzchni oraz stopnia skomplikowania. Na nasze potrzeby przyjmiemy, że nasz dom będzie miał najprostszy dach dwuspadowy o powierzchni 120 m² i kącie nachylenia 35^o. Nie będziemy dodawać do niego lukarn, dodatkowych spadów ani wykuszów aby nie podnosić łącznego kosztu.

Pierwszym etapem budowy domu będzie montaż więźby dachowej. Dobrej jakości więźba wraz z montażem powinna kosztować około 76 zł w przeliczeniu na m² powierzchni dachu, w tym 48 zł za materiały i 28 zł za robociznę. Oczywiście koszt ten zależy od wielu elementów, na przykład rodzaju pokrycia (przy ciężkiej dachówce ceramicznej elementy więźby muszą być grubsze, niż przy stosunkowo lekkiej blachodachówce, przez co koszty materiałów znacznie rosną).  Łączny koszt więźby dachowej wyniesie więc ponad  9 100 zł.

Po wykonaniu więźby należy zamontować poszycie dachu. Dawniej standardem było wykonywanie drogiego deskowania wraz z papą. Dziś wykorzystuje się  bardziej nowoczesne i zdecydowanie tańsze membrany. Koszt pokrycia membraną dachu o powierzchni 120 m² wyniesie nas w sumie ok. 1 400 zł.

Ostatnim elementem konstrukcji dachu będzie jego zewnętrzne pokrycie. Najczęściej wykorzystuje się do tego celu blachodachówkę, dachówkę ceramiczną lub dachówkę betonową. Ponieważ zależy nam na jak najniższym koszcie, zdecydujemy się na bardzo popularną blachodachówkę. Jej ułożenie na dachu o powierzchni 120 m² to około 10 300 zł, z czego 5 400 zł będą stanowiły materiały (blachodachówka i elementy montażowe) a prawie 4 900 zł robocizna.

Pod wypustami dachu (czyli częścią dachu wystającą poza obrys budynku) należy również zamontować podbitkę. Przy dachu naszym dachu będziemy mieć około 40 m² podbitki (zakładany wypust 80 cm), a jej koszt wyniesie z montażem około 2 700 zł.

W domu z poddaszem użytkowym dobrym rozwiązaniem będzie dodatkowy montaż okien dachowych. Zakup i montaż 5 takich okien będzie się wiązał z wydatkiem około 5 670 zł, w zależności od rodzaju, marki i jakości okna dachowego.

Do tego należy doliczyć koszt orynnowania dachu (około 2000 zł przy montażu rynien PCV wzdłuż okapu dachu) oraz wyłazu dachowego (419 zł z montażem).

Podsumowując, dach w naszym domu (bez docieplenia) kosztował nas około 31 700 zł, a łączny koszt budowy do stanu surowego otwartego wzrósł to niecałych 126 500 zł.

Stolarka zewnętrzna, czyli dochodzimy do stanu surowego zamkniętego

Na koszty stolarki zewnętrznej składają się w sumie trzy elementy – okna, drzwi wejściowe oraz brama garażowa.

Największym wydatkiem będzie oczywiście zakup i montaż okien. Zakładając, że będziemy potrzebować 10 normalnych okien o powierzchni 2 m² oraz dwóch dużych do salonu o powierzchni odpowiednio 8 m² (tarasowe) oraz 4 m² koszt zakupu wraz z materiałami montażowymi wyniesie około 10 700 zł (okna białe PCV) lub 17 550 zł (okna drewniane). Koszt montażu przez fachowców to kolejne 2 400 zł. Oczywiście można wybrać zarówno okna nieco tańsze, o gorszych parametrach jak również okna sporo droższe, charakteryzujące się bardzo wysokimi parametrami. Dokładną wycenę w różnych wariantach można przeprowadzić oczywiście na Kalkulatorach Budowlanych.

Stalowe, antywłamaniowe drzwi wejściowe wraz z montażem przez fachowca to wydatek ponad 2 200 zł. Do tego uchylna brama garażowa obsługiwana ręcznie – wydatek około 1 650 zł.

Podsumowując, koszt stolarki zewnętrznej wyniósł w naszym przypadku niecałe 17 000 zł.

Łączny koszt – stan surowy zamknięty

Podsumowując dotychczasowe etapy budowy, doprowadzenie domu z poddaszem użytkowym o łącznej powierzchni 160 m² do stanu surowego zamkniętego kosztowało nas niecałe 142 000 zł. W efekcie mamy zamknięty budynek z surowymi ścianami w środku i na zewnątrz. Jest to ważny kamień milowy w procesie inwestycyjnym od którego zaczynają się prace wykończeniowe – czyli tynki, posadzki, ocieplenie i elewacja zewnętrzna, instalacje elektryczne i hydrauliczne.

Pamiętaj, że przed rozpoczęciem budowy warto pozyskać oferty przynajmniej od kilku firm. Rozbieżności cenowe w różnych przedsiębiorstwach mogą być bardzo duże. Warto również skorzystać z bezpłatnej usługi Szukaj Wykonawcy - na podstawie jednego wypełnionego formularza rozsyłamy Twoje zapytanie do wielu sprawdzonych firm z Twojej okolicy. Te, które mają wolne terminy i są chętne do realizacji inwestycji złożą Ci swoje propozycje.