Kosztorys budowlany - jak go zrobić?

Przygotowanie do wykonania kosztorysu budowlanego

Przed wykonaniem kosztorysu budowlanego powinniśmy zakupić projekt budowlany. Będzie to podstawa wszystkich wyliczeń i kalkulacji. Do projektów budowlanych dołącza się zazwyczaj wstępny kosztorys. Powinniśmy jednak pamiętać, że zawiera on jedynie bardzo orientacyjne rozliczania, które mogą się mocno różnić od realnego kosztu budowy. Niemniej jednak, kosztorys dołączony do projektu może stać się naszym szablonem, według którego wykonamy własne obliczenia.

Podczas przygotowań zwróćmy też szczególną uwagę na zakres robót. Wszystkie etapy prac podzielmy na kategorie, które pozwolą nam na wyodrębnienie szczegółowego planu działania. Na tym etapie warto już skorzystać z darmowego Kalkulatora Budowlanego zawartego na stronie kb.pl.

W kosztorysie budowlanym warto uwzględnić pięć kategorii wydatków:

Zakup projektu budowlanego i formalności
Koszty budowy konstrukcji budynku
Koszty wykonania dachu
Stolarka zewnętrzna
Koszty związane z wykończeniem wnętrza

Pamiętajmy, że w każdym, nawet bardzo dobrze zrobionym kosztorysie budowlanym trzeba uwzględnić margines błędu. Przeważnie przyjmuje się, iż margines błędu wynosi 10%.

Kolejnym ważnym etapem przygotowań jest wybór sprawdzonej firmy budowlanej. Tu ceny kształtują się bardzo różnie, a wyższy koszt nie zawsze oznacza proporcjonalnie lepszej jakości. Dobrą praktyką jest pozyskanie ofert przynajmniej z kilku firm, sprawdzenie ich poprzednich inwestycji i dopiero na tej podstawie dokonanie wyboru. Taki tryb postępowania to oczywiście mnóstwo straconego czasu na rozmowy z dziesiątkami firm, które niekoniecznie mają wolne terminy i są chętne do realizacji zleceń. Aby oszczędzić sobie czasu i nerwów warto skorzystać z darmowych usług dostępnych w internecie takich jak Szukaj Wykonawcy. Postępowanie jest proste - wypełniasz jeden formularz, potwierdzasz zapytanie i spokojnie czekasz, aż firmy prześlą Ci swoje oferty. Co ważne - nie jesteś zobligowany do podpisywania umowy z jedną z nich. aby skorzystac z usługi za darmo - kliknij tu.

Zakup projektu budowlanego i formalności

Pierwszy etap nie pochłonie zbyt dużo pieniędzy, jednak może być dość czasochłonny. Zakup projektu budowlanego to wydatek rzędu 4-12 tys. Warto pamiętać, że specyfika projektu rzutuje na wszystkich późniejszych kosztach. Najtańsze w budowie są oczywiście domy o prostej bryle i tradycyjnej, dwuspadowej konstrukcji dachowej. Przed zakupem projektu przyjrzyjmy się dokładnie danym zawartym w przedmiarze. Wstępne wyliczenia mogą nam pomóc w podjęciu decyzji o wyborze konkretnego projektu nieruchomości.

Po zakupie projektu przystępujemy do wypełnienia wstępnych formalności. Podstawą będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Do wniosku o pozwolenie musimy dołączyć dokumentację dodatkową. W kosztorysie uwzględnijmy cenę otrzymania warunków zabudowy, warunków technicznych przyłączenia mediów, a także sporządzenia szczegółowej mapy sytuacyjno-wysokościowej.

Wykonanie konstrukcji budynku to zarówno fundamenty, jak i zrobienie ścian działowych i nośnych, kominów i wentylacji, a także stropów i szkieletu dachu. — Kosztorys budowlany - jak go zrobić?

Koszty budowy konstrukcji budynku

Określając koszty budowy konstrukcji budynku podzielmy nasz kosztorys na kilka działów.

Fundamenty – wyodrębnijmy wszystkie koszty od wykopania humusu, aż do płyty chudego betonu. Jeśli chcemy, aby nasz kosztorys był dość przejrzysty, podzielmy go na kilka podkategorii. W kalkulacjach dotyczących fundamentów warto uwzględnić wszystkie prace ziemne, wykonanie ścian oraz ław fundamentowych, koszty izolacji, wykonania płyty chudego betonu, a także koszt wykonania podsypki piaskowej.
Ściany nośne – w kosztach uwzględnijmy wszystkie niezbędne materiały (zawarte w przedmiarze robót). Uwzględnijmy także koszty wykonania nadproży. Podstawą będzie oczywiście obliczenie powierzchni wszystkich ścian nośnych.
Ściany działowe – obliczmy ich całkowitą powierzchnię, określmy koszt materiałów i cenę robocizny. Dla uproszczenia wyliczeń przyjmujemy, że 1m²kondygnacji odpowiada powierzchni 0,7m² ścian działowych. Za pomocą tego wzoru możemy szybko wyliczyć powierzchnię całkowitą.
Kominy i wentylacja – to dość ważny punkt naszego kosztorysu. Uwzględnijmy w nim koszt budowy kominów wentylacyjnych, szachów i kominów dymowych. Dla sprecyzowania wyliczeń dodajmy też koszt wykończenia konstrukcji kominowej.
Strop – może pochłonąć dość duże koszty. Wybierzmy materiały niezbędne do wykonania stropu w danej technologii wykończeniowej. Trzymając się projektu i przedmiaru wyceńmy koszty wykonania stropów wraz ze wszystkimi wieńcami, słupami i podciągami.
Elewacja zewnętrzna – kompletny kosztorys budowlany powinien posiadać też określenie kosztów wykonania elewacji zewnętrznej. Wybierzmy rodzaj tynku i ocieplenia, dopasowując go do specyfiki budynku.

W tym miejscu warto skorzystać z prostego kalkulatora zawartego na stronie kb.pl

Koszty wykonania dachu

Wykonanie konstrukcji dachowej może być dość odczuwalnym wydatkiem, który widocznie przełoży się na wysokość kosztów całkowitych. Kosztorys wykonania dachu powinien być zatem bardzo dokładny. Warto wyodrębnić tu koszty wykonania konstrukcji dachowej:

Więźba dachowa – będzie zależał od rodzaju pokrycia. Pamiętajmy, że im pokrycie będzie cięższe, tym więźba musi być masywniejsza (a to przekłada się na zwiększenie kosztów).
Poszycie dachu – przeważnie jest to membrana, rzadziej deskowanie.
Pokrycie dachu – cena będzie tym większa im bardziej skomplikowany będzie kształt dachu. Na pokrycia dachowe przeważnie stosuje się dachówki lub blacho dachówki. Drugie rozwiązanie jest nieco tańsze w wykonaniu.

Ważnym wydatkiem będzie także wykończenie konstrukcji dachowej. Uwzględnijmy koszt zakupu i montażu rynien, okien dachowych, podbitki dachowej oraz wyłazu dachowego. Jeśli poddasze ma nadawać się do użytkowania, wówczas konieczne będzie też uwzględnienie kosztów jego ocieplenia. Jeśli poddasze nie będzie użytkowane, wówczas nie ma sensu ocieplać całej konstrukcji dachu. Znacznie tańszym i częściej stosowanym rozwiązaniem jest ocieplenie samego stropu. Specyfika i koszt tego przedsięwzięcia zależy od technologii budowy stropu.

Stolarka zewnętrzna a kosztorys budowlany

Wykonanie stolarki zewnętrznej doprowadza nieruchomość do stanu surowego zamkniętego. W kosztorysie budowlanym warto określić dokładną wycenę wszystkich okien zewnętrznych oraz drzwi. W niektórych przypadkach konieczne jest też oszacowanie kosztów zakupu i montażu bramy garażowej. Podstawą wyceny okien staje się ich łączna powierzchnia. Można ją obliczyć korzystając z projektu budowlanego. Jednak znacznie łatwiej będzie przyjąć uniwersalną zasadę, która zakłada, że na 5m²powierzchni nieruchomości przypada 1m² powierzchni okien.

Podczas kosztorysowania drzwi zewnętrznych musimy uwzględnić specyfikę ich ulokowania. Drzwi prowadzące bezpośrednio do domu muszą odznaczać się wysoką termoizolacyjnością (co przekłada się na wyższą cenę). Z kolei drzwi zewnętrzne prowadzące do przedsionka mogą posiadać nieco niższy współczynnik termoizolacyjności. Koszt zakupu dobrych jakościowo, metalowych drzwi zewnętrznych nie powinien przekroczyć 2.000 zł. Drzwi drewniane będą już nieco droższe, najprostsze modele nabędziemy od 4.000 zł w górę.

Koszty związane z wykończeniem wnętrza

Kompletny kosztorys budowlany powinien posiadać wycenę kosztów wykończenia wnętrza. Jest to ostatni, ale i jeden z ważniejszych punktów kosztorysu. Orientacyjne koszty możemy w prosty sposób oszacować za pośrednictwem kalkulatorów zawartych na stronie kb.pl. W kosztorysie uwzględnijmy siedem kluczowych podkategorii, którymi są:

Wykonanie posadzki – oszacujmy łączny koszt wykonania izolacji przeciwwilgociowej, styropianu termoizolacyjnego, folii, wylewki oraz elementów wykończenia podłogi.
Tynkowanie – w kosztorysie uwzględnijmy powierzchnię wszystkich ścian i sufitów (chyba że planujemy montaż sufitów podwieszanych). Całkowitą powierzchnię ścian i sufitów mnożymy przez orientacyjny koszt wykonania 1m² tynku. Do wyboru mamy tynki gipsowe oraz cementowo wapienne. Wybór zależy od specyfiki wnętrz, poziomu ich zawilgocenia oraz wymaganej grubości zaprawy tynkarskiej. Jeśli chcemy aby nasze ściany były idealnie gładkie, uwzględnijmy też koszt wykonania gładzi.
Parapety – określmy koszt wykonania parapetów zewnętrznych i wewnętrznych. Kalkulacji dokonamy przez obliczenie szerokości wszystkich okien. Możemy też przyjąć, iż na 1m² domu przypada około 0,3 mb parapetów.
Instalacja elektryczna – na początku oszacujmy ilość gniazd elektrycznych, określmy miejsca montażu punktów oświetleniowych i wyliczmy ilość włączników światła. Dobrze będzie też ustalić liczbę urządzeń, które zamierzamy podłączyć do prądu. Takie działanie pomoże nam w dobraniu optymalnej ilości gniazd elektrycznych. Na podstawie wstępnych danych obliczmy cenę okablowania, akcesoriów, zakupu bezpieczników oraz tablicy rozdzielczej. Montaż instalacji elektrycznej powinien wykonać uprawniony elektryk. Zatem w kosztorysie doliczmy także cenę robocizny.
Instalacja wodno-kanalizacyjna – w kosztorysie budowlanym warto uwzględnić liczbę punktów wodno-kanalizacyjnych. Pojedynczy punkt to podejście oraz odprowadzenie wody do kanalizacji. Określając liczbę punktów pamiętajmy o białym montażu oraz wszystkich urządzeniach (zmywarkach, pralkach, zlewozmywakach itp). Instalacja wodno-kanalizacyjna powinna być wykonana przez hydraulika. Warto uwzględnić to w kosztorysie.
Instalacja ogrzewania – warto się dobrze zastanowić nad jej specyfiką, bowiem będzie odpowiedzialna za komfort użytkowania całego budynku. Przystępując do kosztorysowania instalacji ogrzewania musimy określić jej specyfikę. Zastanówmy się nad tym, czy wolimy zwykłe grzejniki, czy może ogrzewanie podłogowe. Oszacujmy koszty niezbędnych materiałów oraz ich montażu. Do kosztów całkowitych dodajmy też cenę wyposażenia kotłowni. Owa cena powinna zawierać koszty związane z zakupem i montażem pieca, rur, sterowników oraz pomp.

A więc jak samodzielnie przygotować kosztorys budowlany

Samodzielne przygotowanie kosztorysu budowlanego może być dość żmudnym przedsięwzięciem. Jednak wiele osób się na nie decyduje. Pamiętajmy, że wykonanie kosztorysu przez specjalne firmy kosztuje przynajmniej 1.500 zł. Przy odrobinie wiedzy, umiejętności oraz cierpliwości będziemy w stanie wykonać go osobiście. Dobrze przygotowany kosztorys budowlany pozwala na przygotowanie odpowiedniej ilości środków i może być bardzo pomocny podczas ubiegania się o kredyt.

Warto wykonać go, nawet jeśli nie posiadamy zbyt dużej wiedzy z zakresu budownictwa. Istotną pomocą mogą się w tym wypadku okazać proste i intuicyjne kalkulatory, dostępne na stronie kb.pl. Kalkulatory pozwalają na bardzo szybkie, wstępne oszacowanie kosztów budowy i mogą służyć jako praktyczny wzór do bardziej skomplikowanych obliczeń.