Kosztorys budowy domu jednorodzinnego 140 m2

Opublikowano: 07.12.2023Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Przed rozpoczęciem kosztorysowania - jakie są koszty budowy domu?

Spotkałam się z wieloma opiniami o tym, jakie są koszty budowy jednorodzinnego, jednopiętrowego domu murowanego o średnim standardzie. Kupując projekt zazwyczaj otrzymujemy dołączony do niego teoretyczny kosztorys budowy. Obawiałam się jednak, że rozminie się z realnymi cenami. Mogłam zlecić wykonanie profesjonalnego kosztorysu budowy domu, ale cena takiej usługi to ok. 2.000 zł. Opracowałam więc własny z pomocą Kalkulatorów Budowlanych i na nim bazowałam przy kolejnych etapach prac. Efekt był całkiem niezły, mniej więcej zrealizowałem zakładany kosztorys budowy domu. Należy pamiętać, że przy tworzeniu takich kosztorysów trzeba przyjąć zawsze minimum 10% margines błędu. Oczywiście ten błąd zawsze oznacza przekroczenie zakładanych kosztów, a nie ich niedoszacowanie.

Ułatwieniem do wykonania kosztorysu był przedmiar, który otrzymałam wraz z projektem. W przedmiarze wyszczególniono mi ilość prac oraz technologie. Dzięki temu wiedziałam w przybliżeniu, z jakimi wydatkami muszę się liczyć i jak wysokie one będą.

Mój kosztorys budowy domu podzieliłam według etapów prac:

• media, projekt, formalności
• roboty ziemne
• roboty murowe
• stan surowy zamknięty
• prace wykończeniowe na zewnątrz i wewnątrz

Wszystkie  prace budowlane miały być wykonane u mnie system zleconym. Nie rozdzielałam więc kosztów materiałów i robocizny, bo to usługa kompleksowa. Złożyłam zapytanie pod tym linkiem i otrzymałam kompleksowe oferty na budowę od 6 firm budowlanych. Nie wybrałam tej najtańszej, ale drugą najtańszą, za to z najlepszymi opiniami. Ta firma świadczyła dodatkowo bardziej kompleksowe usługi. Dzięki temu miałam też załatwioną logistykę budowy (zaopatrzenie). Jednak za kierownictwo budowy (wymagane) musiałam doliczyć 3.000 zł do kosztorysu budowy domu.

Kosztorys budowy domu - podciągnięcie mediów

Moja działka jest uzbrojona tzn. ma warunki do podłączenia mediów, w tym dostęp do drogi. Jest to niezbędne na etapie projektowania przyłącza do istniejącej infrastruktury. Warunki przyłączenia doprecyzował mi projektant adaptujący, który konsultował się z projektantem branżowym.

Przyłącza, czyli odcinki sieci wraz z wykonaniem sieci odbiorczej na mojej działce były istotnym elementem w kosztorysie budowy domu. Sieć zbiorcza tzn. stacja transformatorowa i wodociągowa były na drodze sąsiadującej, więc koszt nie był wysoki, ale w innym przypadku mogło to znacznie nadszarpnąć mój budżet. Jednostkowe ceny wyniosły:

• przyłącze wodociągowe 150 zł/mb
• przyłącze kanalizacyjne 200 zł/mb
• przyłącze gazowe 80 zł/mb
• przyłącze energetyczne (do 200 m) 2 500 zł

Projekt

Wybór projektu wymagał głębszego przemyślenia, ze względu na niewspółmierność kubatury domu do powierzchni użytkowej. Przez zbyt skomplikowaną bryłę domu może dojść do sytuacji, że zbudujemy drogi dom o małej powierzchni użytkowej. Optymalne jest uzyskanie jak największej przestrzeni przy jak najmniejszej kubaturze. Myślę, że to właśnie pod tym kątem powinna być tworzona wycena budowy domu.

Ostatecznie zrezygnowałam też z piwnicy, bo podnosi ona znacznie koszt budowy – zwłaszcza, że teren na mojej działce jest podmokły. Dla podpiwniczenia prócz fundamentów byłyby potrzebne ściany piwnicy i  strop nad nią, wylewka oraz  izolacja ścian. Koszt samej piwnicy to ok 180 zł/m². Ponadto ucieka przez nią duża ilość ciepła. Postawiłam zamiast tego na większy  garaż w którym będzie składzik, oraz uwzględniłam jedno pomieszczenie gospodarcze na parterze.

Projekt i jego indywidualna adaptacja wyniosła mnie 4.500 złotych. Dom będzie niewielki, piętrowy o powierzchni 140 m².

Formalności

Znowelizowana w 2017 roku ustawa o prawie budowlanym zwalnia inwestorów z obowiązku uzyskiwania pozwolenia budowlanego. Dotyczy to wszystkich domów jednorodzinnych, których przestrzeń oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Rezygnacja z pozwolenia budowlanego wprowadziła szereg ułatwień formalnych. Wniosek zgłoszenia robót budowlanych wystarczy przedłożyć do starosty. Wraz z wnioskiem przedstawiamy takie dokumenty jak:

• Projekt budowlany w czterech egzemplarzach
• Zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta
• Szkice i rysunki
• Ewentualne pozwolenia, uzgodnienia bądź opinie wymagane przez prawo lokalne

Zgłoszenie zamiaru budowy domu jednorodzinnego jest darmowe i nie musimy uiszczać żadnych opłat administracyjnych. W przypadku budynków przeznaczonych pod działalność gospodarczą, organy administracji naliczają dodatkową opłatę. Będzie to kwota 1 zł/m² powierzchni przeznaczonej pod prowadzenie działalności gospodarczej. Maksymalna kwota opłaty administracyjnej wynosi 539 zł.

Po 30 dniach od daty złożenia wniosku można odebrać z urzędu ostemplowany dziennik budowy oraz egzemplarz projektu budowlanego. W przypadku zgłoszenia nie musimy oczekiwać na pismo ze starostwa. Organ władzy państwowej udziela tak zwanej milczącej zgody. Jeśli w terminie 30 dni nie wpłynie do nas żadne pismo, oznacza to, że udzielono milczącej zgody na budowę inwestycji.

Roboty ziemne

Roboty ziemne to pierwsza faza budowy. Etapy prac ziemnych wraz z uśrednionymi cenami kształtują się  następująco:

• wybranie humusu i wykonanie wykopu pod ławy fundamentowe  40zł/m³
• posadowienie fundamentów na podkładzie betonowym 90 zł/m³
• murowanie ścian fundamentowych (bloczek betonowy)  60 zł/m²
• izolacja dysperbitem  6 zł/m²
• drenaż opaskowy wokół fundamentów   8 zł/mb

W sumie w kosztorysie wykonanie fundamentów kosztowało w przeliczeniu na m² około 280 zł, z czego materiały pochłonęły prawie 210 zł/m² a robocizna kolejne 70 zł.

Roboty murarskie i stropy

Kolejnym punktem kosztorysu budowy domu są prace murarskie. Wycena budowy domu w tej kategorii wygląda następująco:

• ściany nośne z betonu komórkowego 24 cm – niespełna 50 zł/m² za materiały i dalsze 47 zł/m² za robociznę.     
• ścianki działowe z betonu komórkowego H+H 12 cm – 25 zł/m² za materiały i dalsze 27 zł/m² za wykonanie przez taniego murarza.
• powyższe ceny uwzględniają już nadproża
• strop wylewany żelbetonowy wraz ze wszystkimi elementami konstrukcyjnymi 395 zł/m² z czego ponad 305 zł pochłoną materiały
• strop drewniany nad piętrem, również z kompletem elementów konstrukcyjnych takich jak podciągi, słupy czy wieńce podniesie wycenę budowy domu o kolejne 290 zł/m²
• kominy i szachty kominowe (w sumie jeden komin dymowy i 5 szachtów kominowych) to kolejne 7 000 złotych.
• Schody – do kosztów całkowitych dochodzi też wykonanie drewnianych schodów na strych. Średnia cena wykonania schodów wraz z drewnianą balustradą wyniosła 14 500 złotych

Stan surowy zamknięty

Stan surowy zamknięty wymaga zwieńczenia budynku dachem oraz montażu okien i drzwi. Dach o powierzchni 98 m² będzie posiadał konstrukcje dwuspadową, co pozwoli maksymalnie ograniczyć wydatki na tę pozycję w kosztorysie budowy domu. Dachy z większą ilością skosów zawsze generują wyższe ceny inwestycyjne. Wycena budowy domu wygląda tu następująco:

• więźba dachowa zaimpregnowana 9 900 zł za więźbę o podanej powierzchni (w tym 6 360 zł za sam koszt materiałów)
• membrana dachowa 1 390 zł za zakup potrzebnej membrany i jej montaż
• blachodachówka 46 zł/m² dachówki oraz dalsze 48 zł/m² za jej montaż przez dekarza.
• Rynny PCV – do wykończenia połaci potrzeba 35 m² rynien PCV. Koszt z montażem zamknął się w kwocie 2 515 zł
• Okna dachowe – na połaci znalazły się cztery okna dachowe o łącznej wartości 4 969 zł

Wybrałam zwykłe okna dachowe, rezygnując z lukarn i wykuszów na piętrze, bo ich montaż jest droższy oraz podwyższa koszt samego dachu.

• Wyłaz dachowy – jeden, prowadzący na szczyt wyłaz dachowy uszczuplił budżet o dodatkowe 401 zł.
• Podbitka okapu – do pełnego wykończenia połaci dachowej brakowało jeszcze wykonania podbitki. Łączny koszt jej wykonania na powierzchni 35 m² zamknął się w kwocie 2 670 zł.
• okna drewniane - 639 zł/m² przy założeniu, że potrzebujemy około 14 okien o powierzchni 2 m²
• montaż okien – 2 498 zł za całość prac
• drzwi zewnętrzne antywłamaniowe z montażem i obróbką 2 530 zł
• brama garażowa – 1 843 zł z montażem

Wykończenie zewnętrzne

Na koszt wybudowania domu wpłynie również cena wykonania elewacji. Stawki, które przyjęłam do kosztorysu budowy domu są następujące:

• materiały na wykonanie elewacji z ociepleniem ze styropianu i wykończenie tynkiem akrylowym - 105 zł/m²
• robocizna za wykonanie opisanej wyżej elewacji - 63 zł/m²
• cokół  z płytek wokół domu   90 zł/mb
• okładziny z gresu schodów i tarasu  100 zł/m²

Wykończenie wnętrza

Jedną z najbardziej bolesnych dla kieszeni pozycji kosztorysu budowy domu jest zazwyczaj wykończenie wnętrza i doprowadzenie go do stanu deweloperskiego. Ceny kształtują się następująco:

• posadzki na parterze (docieplane) 48 zł/m² za materiały i 17 zł/m² za robociznę
• posadzki na piętrze - 39 zł/m²  za materiały i 19 zł/m² za robociznę
• tynki wewnętrzne gipsowe - 15,78 zł/m² za same materiały i około 19 zł za robociznę z pośredniej półki cenowej
• parapety wewnętrzne i zewnętrzne – 3 600 zł
• rozprowadzenie instalacji elektrycznej – 11 800 zł za 105 punktów elektrycznych
• rozprowadzenie instalacji C.O. wraz z zakupem i montażem grzejników oraz ogrzewaniem podłogowym – 37 450 zł
• wyposażenie kotłowni wraz z robocizną – 15 900 zł
• sufit podwieszany z płyt kartonowo gipsowych na parterze – 9 700 zł

Szczegółową wycenę budowy domu można stworzyć w bardzo prosty sposób przy użyciu Kalkulatorów Budowlanych.

Łączny kosztorys budowy domu opiewa na ponad 315.500 zł. Ta wycena budowy domu nie zawiera jednak kosztów wykończenia pod klucz, która może nas kosztować kolejne kilkaset tysięcy złotych w zależności od wybranego standardu.

W kosztorysie znajdują się wyceny materiałów i kosztów robocizny z pośredniej półki cenowej. Cena budowy powyższego budynku w podwyższonym standardzie wyniosłaby około 407 000 zł, plus koszty wykończenia do standardu mieszkalnego.