Koszty budowy domu jednorodzinnego w latach 2018 – 2024. O ile podrożała inwestycja budowlana?

Koszty budowy domu jednorodzinnego w latach 2018 – 2024. Założenia kosztorysowe

Na początku każdego roku, kb.pl opracowuje nowy kosztorys budowy modelowych domów jednorodzinnych. Za każdym razem są to budynki o tych samych parametrach, co pozwala na precyzyjne oszacowanie skali podwyżek cen robocizny i materiałów budowlanych. W niniejszym opracowaniu przeanalizujemy koszty budowy jednego modelowego domu jednorodzinnego. Będzie to dom o powierzchni 140 m2, bez podpiwniczenia, ale z poddaszem użytkowym. 

Zakładamy, że każdy z poziomów domu jednorodzinnego posiada po 70 m2 powierzchni. Powierzchnia użytkowa domu wyniesie 125 m2 ze względu na obecność skosów poddasza.

W kalkulacjach zakładamy, że modelowy budynek zostanie wzniesiony systemem gospodarczym. Inwestor sam wyszukuje ekipy wykonawców do poszczególnych etapów budowy, jednak samodzielnie nie wykonuje żadnych prac budowlanych. Co więcej, wszystkie kalkulacje dotyczą cen obowiązujących w województwie dolnośląskim, które najlepiej odzwierciedla średnie stawki w kraju. Ceny w innych województwach mogą różnić się o około 15% w górę lub w dół.

Wszystkie wyceny mają charakter poglądowy i nie zawierają wartości podatku VAT. W wyliczeniach bierzemy pod uwagę koszt doprowadzenia domu do stanu deweloperskiego, jednak bez kosztów dodatkowych. Do ewentualnych kosztów dodatkowych dochodzi jeszcze zakup działki budowlanej, projekt budowlany, podciągnięcie mediów na działce oraz kompleksowe wykończenie pomieszczeń mieszkalnych.

Wzrost kosztów budowy w latach 2018 – 2024. Wydatki na poszczególnych etapach budowy

Koszt budowy domu do stanu surowego otwartego

Nasze wyliczenia rozpoczynamy od roku 2018. W kolejnych latach bierzemy pod uwagę te same parametry obliczeniowe. Nasz budynek będzie posiadał:

• Fundament – z tradycyjnych ław fundamentowych, powierzchni 70 m2.
• Ściany nośne i działowe – ściany nośne będą wykonane z betonu komórkowego H+H 24, a ich łączna powierzchnia wyniesie 203 m2. Ściany działowe będą nieco cieńsze, wybudujemy je z betonu komórkowego H+H 12. Zakładamy, że łączna powierzchnia ścian działowych w budynku wyniesie 98 m2.
• Kominy i wentylacja – dom jednorodzinny wyposażamy w jeden komin dymowy do odprowadzania spalin i w sześć szachtów wentylacyjnych.
• Stropy – na górnej kondygnacji znajdzie się strop drewniany.
• Schody – zakładamy, że na poddasze będą prowadziły schody żelbetowe.
• Balkon – o powierzchni 10 m2.
• Dach – wykonany z dobrej jakości więźby impregnowanej (łączna powierzchnia więźby to 105 m2). Poszycie dachowe zostanie wykonane z membrany, a na główne pokrycie wybierzemy dachówkę ceramiczną.
• Dodatki i wykończenie dachu – wyłaz dachowy i okna dachowe.
• Docieplenie poddasza – wykonane z wełny mineralnej.
• Podbitka okapu i orynnowanie.

W pierwszej połowie roku 2018, za budowę modelowego budynku według powyższej specyfikacji należało zapłacić 139 000 zł. Była to kwota doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego otwartego. W celu wykończenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego, należało wstawić okna i drzwi zewnętrzne. Zakładamy, że w budynku znalazło się miejsce na 28 m2 okien drewnianych, zewnętrzne drzwi stalowe oraz uchylną bramę garażową. Za doprowadzenie nieruchomości do stanu surowego zamkniętego trzeba było zapłacić łącznie 165 000 zł. Już rok później, za doprowadzenie budynku do stanu surowego otwartego płaciło się o 9 000 zł więcej (łącznie 148 000 zł). Wykonanie stolarki zewnętrznej zwiększało budżet inwestycyjny do kwoty 175 400 zł.

Kolejne lata przynosiły jeszcze większe podwyżki kosztów budowy. Już w roku 2020, doprowadzenie budynku do stanu surowego otwartego kosztowało 160 000 zł, a do stanu surowego zamkniętego 189 000 zł. W roku 2021 odnotowaliśmy pierwsze, kilkunastoprocentowe podwyżki cen. Za doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego trzeba było zapłacić 177 000 zł (o 17 000 zł więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku). Jeszcze większym podwyżkom uległo wykończenie domu do stanu surowego zamkniętego, za który należało już zapłacić 207 000 zł (18 000 zł więcej niż rok wcześniej).

Rok 2022 upłynął pod znakiem dalszych podwyżek cen materiałów i usług budowlanych. Średni koszt budowy domu 140 m2 do stanu surowego otwartego wyniósł 198 000 zł (o 21 000 zł więcej niż rok wcześniej). Wykonanie stolarki zewnętrznej podrożało o dodatkowe 29 000 zł, co oznaczało wzrost kosztów budowy do kwoty 236 000 zł.

Postępująca inflacja dała o sobie znać również rok później. Średni koszt budowy domu do stanu surowego otwartego wzrósł do kwoty 239 000 zł, czyli był aż o 41 000 zł wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim. Za doprowadzenie nieruchomości do stanu surowego zamkniętego trzeba było zapłacić średnio 283 000 zł, czyli o 47 000 zł w porównaniu z rokiem 2022.

Początek roku 2024 daje podstawy do ostrożnego optymizmu. Ceny rosną, ale nie są to już tak spektakularne podwyżki, jak w latach poprzednich. Średni koszt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 140 m2 w styczniu 2024 wyniósł 259 000 zł (20 000 zł więcej w porównaniu z rokiem 2023). Z kolei za wykończenie budynku do stanu surowego zamkniętego zapłacimy obecnie 305 000 zł (o 22 000 zł więcej niż w styczniu 2023 r). Zestawienie cen prezentujemy w poniższej tabeli.

Koszt budowy domu 140 m2 w latach 2018 – 2024. Stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty. Aktualizacja 01-02-2024 r.

Rok budowy	Stan surowy otwarty	Stan surowy zamknięty
2024	259 000 zł	305 000 zł
2023	239 000 zł	283 000 zł
2022	198 000 zł	236 000 zł
2021	177 000 zł	207 000 zł
2020	160 000 zł	189 000 zł
2019	148 000 zł	175 400 zł
2018	139 000 zł	165 000 zł

Źródło: Opracowanie własne na podstawie kosztorysów kb.pl

Koszt budowy domu do stanu deweloperskiego. Ile kosztowało wzniesienie budynku o powierzchni 140 m2?

Nasz modelowy budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym. Doprowadzenie go do stanu deweloperskiego wymaga przeprowadzenia kilku bardzo istotnych prac. Zakładamy, że nasza nieruchomość zostanie wyposażona w:

Ocieplenie i wykończenie elewacji zewnętrznej – zakładamy, że modelowy budynek posiada 168 m2 ścian zewnętrznych do ocieplenia. Izolacja zostanie wykonana za pomocą wełny mineralnej grubości 15 cm, z wykończeniem tynkiem akrylowym.

Instalację elektryczną – w budynku znajdzie się miejsce na 110 punktów instalacji elektrycznej.

Instalację wodno-kanalizacyjną – dom 140 m2 z poddaszem użytkowym wyposażymy w 14 punktów wodno-kanalizacyjnych.

Centralne ogrzewanie – przyjmujemy, że w domu dolna kondygnacja budynku zostanie ogrzana przy pomocą podłogówki. Poddasze ogrzejemy grzejnikami tradycyjnymi. Cała instalacja zostanie wyposażona w nowoczesny, kondensacyjny kocioł gazowy wraz z zasobnikiem.

Tynki, posadzki i parapety – w domu znajdą się dwie posadzki, 420 m2 tynków na ścianach i sufitach oraz 21 mb. parapetów wewnętrznych i zewnętrznych. Dodatkowo wykonamy 70 m2 sufitów podwieszanych.

Po wykonaniu powyższych prac, budynek znajduje się w stanie deweloperskim. Średni koszt budowy w roku 2018 wynosił 276 000. Już rok później, inwestycja kosztowała 298 600 zł. Wzrost wydatków o 22 500 oznaczał podwyżkę o 8,16%. Dokładnie taką samą skalę podwyżek przyniósł rok 2020, w którym za doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego trzeba było zapłacić 323 000 zł

Lata 2021, 2022 i 2023 przyniosły już kilkunastoprocentowe wzrosty kosztów budowy domów. W styczniu 2021 za wybudowanie domu 140 m2 i doprowadzenie go do stanu deweloperskiego trzeba było zapłacić 358 000 zł, czyli o 35 000 zł więcej niż w roku poprzednim (wzrost kosztów o 10,84%. Rok 2022 przyniósł jeszcze większe podwyżki, a sumaryczny koszt inwestycji wzrósł do kwoty 410 000 zł netto. Była to podwyżka o 52 000 zł, oznaczająca rekordowy wzrost na poziomie 14,53%. W analogicznym okresie roku 2023, za budowę trzeba było zapłacić 461 000 zł. Dalszy wzrost kosztów o 51 000 zł oznaczał niemal 13% podwyżkę cen.