"Ceny mieszkań spadają jak szalone!" - kiedy o tym przeczytamy?

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Ceny mieszkań nadal rosną. Jednym z powodów rosnąca inflacja

Eksperci z branży nieruchomości nie mają dobrych wieści dla inwestorów, którzy planują zakup własnego mieszkania. Okazuje się, że ceny lekko wyhamowały, ale nieustannie rosną. Według analizy wyborcza.biz:

„Galopada cen z ubiegłego roku wydaje się mieć swoją kontynuację. Pierwsze odczyty pokazują, że w styczniu ceny mieszkań znowu poszły w górę. Nieznacznie, ale jednak. W większości miast, porównując z grudniem 2021 r., wzrosty nie przekroczyły 1 proc., ale są i takie miasta jak Łódź i Bydgoszcz, w których sięgnęły kilku procent”

Emocje studzi także najnowszy raport „Rynek nieruchomości w Polsce. Nowe trendy” zaprezentowany przez Cenatorium. Analitycy wskazują, że cena mieszkań w Polsce rośnie na przestrzeni ostatnich siedmiu lat, a korelacja cen mieszkań z poziomem płac jest mocno widoczna. Ponadto wzrost poziomu inflacji może spowodować dalsze wzrosty na rynku nieruchomości: 

„Ceny mieszkań w Polsce na przestrzeni ostatnich 7 lat dosyć dynamicznie rosną, przy czym wzrost ten jest mniej spektakularny, niż w innych europejskich krajach i u naszych najbliższych sąsiadów: Niemców, Czechów i nawet Węgrów. Co do zasady w Polsce widać dużą korelację cen mieszkań z poziomem płac, co wydaje się bardzo uzasadnioną zależnością. Natomiast od wejścia Polski do UE nigdy nie mieliśmy do czynienia z tak wysoką inflacją, więc nie do końca wiadomo, jak się ona odbije na rynku nieruchomości. Doświadczenia innych rynków wskazują na to, że w dłuższych okresach (min. 5 lat) wzrost cen nieruchomości powinien przewyższać poziom inflacji, szczególnie w okresach kiedy ta inflacja jest wysoka”. Cenatorium – Rynek nieruchomości w Polsce. Nowe trendy.

W najnowszym, marcowym raporcie inflacji, zaprezentowanym przez NBP (data publikacji 14 marca 2022) czytamy, iż ceny towarów i usług konsumpcyjnych w lutym bieżącego roku wzrosły o 8,5 procent rdr. Ceny w porównaniu z poprzednim miesiącem spadły o 0,3 procenta.  Rozdział czwarty raportu zawiera projekcję inflacji i PKB według modelu NECMOD. Według projekcji zakładającej niezmienność stóp procentowych NBP oraz zawierającą dane z 7 marca 2022 roku:

„Roczna dynamika cen znajdzie się z 50-procentowym prawdopodobieństwem w przedziale 9,3-12,2% w 2022 r. (wobec 5,1–6,5% w projekcji z listopada 2021 r.), 7,0-11,0% w 2023 r. (wobec 2,7–4,6%) oraz 2,8-5,7% w 2024 r. Z kolei roczne tempo wzrostu PKB według projekcji znajdzie się z 50-procentowym prawdopodobieństwem w przedziale 3,4-5,3% w 2022 r. (wobec 3,8–5,9% w projekcji z listopada 2021 r.), 1,9-4,1% w 2023 r. (wobec 3,8–6,1%) oraz 1,4-4,0% w 2024 r.”.

Eksperci wskazują także, że inflacja może sprzyjać wzrostom cen nieruchomości ze względu na inwestorów, którzy poszukują schronienia dla swoich oszczędności.

„wydaje się, że inflacja będzie sprzyjać wzrostom cen nieruchomości, bo inwestorzy szukają schronienia dla tracących na wartości oszczędności, w sytuacji, gdy lokaty bankowe są nisko oprocentowane w stosunku do inflacji. Po drugie – koszty budowy są bezpośrednio powiązane z inflacją poprzez ceny materiałów, energii oraz płac. Po trzecie – sprawdziliśmy, że na rynkach dojrzałych, takich ja USA, ceny nieruchomości w dłuższych okresach zawsze rosły szybciej niż inflacja. ” Cenatorium – Rynek nieruchomości w Polsce. Nowe trendy.

Warto także zauważyć, że dane o inflacji z lutego 2022 roku nie odzwierciedlają skutków rosyjskiej agresji na Ukrainę. Zmiany wskazał Jakub Rybacki z Polskiego instytutu Ekonomicznego. W komentarzu do danych GUS z 14 marca 2022 roku wskazano, że wzrost cen znacząco przyspieszy, a w kwietniu inflacja będzie dwucyfrowa.

"Dwucyfrowy wzrost na pewno wystąpi w kwietniu. W najbliższych miesiącach inflację będą podwyższać ceny paliw. W drugiej połowie roku podwyżki widoczne będą również wśród żywności oraz części innych towarów".

Ekspert określił też na zagrożenia wynikające z zakażeń COVID-19, które mogą ponownie zwiększyć koszty frachtu morskiego.

"Chiny poinformowały o wprowadzeniu surowych restrykcji w kluczowych miastach (Szanghaj, Shenzen) z uwagi na wzrost zakażeń na COVID-19. Ograniczenia transportu były jednym z czynników odpowiadających za wzrost inflacji w ubiegłym roku. Wkrótce sytuacja może się powtórzyć". Sprawdź także ten artykuł z poradami, ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.

Rosnące ceny materiałów budowlanych mogą wpływać na koszt zakupu nieruchomości

Jedną z bardzo ważnych kwestii jest wzrost kosztów materiałów budowlanych. W związku z tym koszty wybudowania własnego domu jednorodzinnego lub stworzenia bloków mieszkalnych ulegają widocznym podwyżkom. Wzrosty cen materiałów budowlanych możemy prześledzić przy pomocy raportów prezentowanych przez Grupę PSB Handel S.A. Comiesięczne raporty analizują procentowe wzrosty cen w kilkunastu kategoriach produktowych. Według analizy, najwyższe wzrosty cen nastąpiły w drugim półroczu 2021, a sytuacja nie zmienia się także w roku 2022. Średnie wzrosty cen w styczniu 2022 roku zwiększyły się o 28% w porównaniu ze styczniem roku ubiegłego.

Najwyższe wzrosty odnotowano w kategorii izolacji termicznych (wzrost cen o średnie 68%), płyt OSB i suchej zabudowy (wzrost o 54%). Materiały z kategorii ściany i kominy oraz dachy i rynny podrożały o średnio 26%. Z kolei materiały z otoczenia domu podrożały o średnio 22%. W raportach Grupy PSB Handel S.A. nie znalazła się ani jedna kategoria materiałów budowlanych, która uległaby obniżkom. Poniżej prezentujemy tabelę z pełnym porównaniem zmian cen materiałów budowlanych.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu www.grupapsb.com.pl

Rosnące ceny materiałów budowlanych zdaniem ekspertów Cenatorium, wpłyną na dalsze wzrosty cen zakupu nieruchomości. W raporcie „Rynek nieruchomości w Polsce. Nowe trendy” wskazano, że wyższe ceny materiałów budowlanych mogą spowodować wzrost cen na poziomie przynajmniej 5 -10 %.

„Generalnie wyższe koszty materiałów i wykonawstwa przełożą się naszym zdaniem na co najmniej od 5% do 10% wzrostu cen mieszkań w tym roku, przy założeniu, że część wzrostu zostanie zamortyzowana przez deweloperów. Być może będą oni zmuszeni obniżyć swoje marże operacyjne z ok. 20% obecnie do poziomu bliżej 10%, to jest na poziomie zbliżonym do poziomu inflacji przewidywanego na 2022 r”.

Zdaniem ekspertów, deweloperzy będą obniżali swoją marżę, co w pewnym stopniu zamortyzuje koszty zakupu nowych nieruchomości. Scenariusz, w którym deweloperzy utrzymają marże na niezmiennym poziomie ma być mało prawdopodobny. W tym przypadku oznaczałoby to wzrost cen powyżej 10 % (w skali rok do roku). To z kolei znacząco zmniejszyłoby popyt na nowe mieszkania.

„Gdyby deweloperzy nie zastosowali strategii obniżenia marży deweloperskiej, to wzrosty cen mieszkań musiałyby osiągnąć poziom 10%-15% w zależności od rodzaju budynku, tak żeby w pełni skompensować wzrost cen materiałów, energii i robocizny oraz gruntów. Naszym zdaniem taki scenariusz jest jednak mało realny ze względu na fakt, że już obecne ceny, wyższe o ok. 10% r/r, mocno ograniczyły popyt na nowe mieszkania. Drugą istotną kwestią jest wyższy poziom stóp procentowych, ale w tym przypadku ostateczny wpływ stóp na popyt jest uzależniony od dynamiki płac w całym roku”.

W raporcie Raport „Rynek nieruchomości w Polsce. Nowe trendy” sporządzonym przez Cenatorium znajduje się także scenariusz średnioterminowy na najbliższe trzy lata. Zdaniem ekspertów, w najbliższych latach nastąpi kumulacja ryzyk gospodarczych związanych z nakładaniem się wielu niekorzystnych elementów. Za największe ryzyko uznano:

• wzrost cen energii i CO2.
• pogarszanie się bilansu handlowego na skutek wzrostu cen surowców.
• znaczący wzrost zadłużenia finansów publicznych i brak uruchomienia unijnego programu KPO.
• wysoką śmiertelność chorych związana z Covid-19 w połączeniu z naturalnym starzeniem się społeczeństwa.

Powyższe, skumulowane czynniki ryzyka mogą sprawić, że najbliższe lata nie przyniosą spadków cen mieszkań. Sytuacja może być wręcz odwrotna. W podsumowaniu scenariusza na trzy kolejne lata czytamy również, że:

„Wszystkie te ryzyka mogą być naszym zdaniem groźne w kontekście dynamiki sprzedaży nowych nieruchomości czy też poziomu płynności rynku nieruchomości, przy czym żaden z tych czynników bezpośrednio nie wpływa na możliwość wystąpienia spadku cen nieruchomości. Dlaczego też, jeśli te czynniki wystąpią jednocześnie, będziemy raczej mówić o stagflacji, a nie recesji. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia na początku transformacji gospodarczej w latach 90-tych, a konkretnie pomiędzy rokiem 1990 a 1995, kiedy borykaliśmy się z niskim wzrostem gospodarczym przy stosunkowej wysokiej inflacji. Zarówno wtedy, jak i dziś bardzo opłacało się inwestować w różnego typu nieruchomości – poza walutami krajów rozwiniętych jest to najlepsze zabezpieczenie własnego majątku”.

Źródła:

• „Ceny mieszkań nadal rosną, robi się niebezpiecznie” Justyna Sobolak 21 lutego 2022 | 05:40 https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,28116026,ceny-mieszkan-nadal-rosna-robi-sie-niebezpiecznie.html
• Raport „Rynek nieruchomości w Polsce. Nowe trendy”. Cenatorium https://cenatorium.pl/publikacje/
• Komentarz „Analityk PIE. W kwietniu inflacja będzie dwucyfrowa” https://www.pap.pl/aktualnosci/news%2C1115696%2Canalityk-pie-w-kwietniu-inflacja-bedzie-dwucyfrowa.html
• Marcowy raport NBP dotyczący inflacji https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka_pieniezna/dokumenty/raport_o_inflacji.html
• https://ksiegowosc.infor.pl/wiadomosci/5435497,Dwucyfrowa-inflacja-w-Polsce-w-2022-roku.html
• Raporty wzrostu cen materiałów budowlanych raportu Grupa PSB www.grupapsb.com.pl