Teraz może być najlepszy moment na odrolnienie działki. Nie warto z tym czekać
Nieruchomości gruntowe to część rynku nieruchomości, której poświęca się mniej uwagi niż na przykład mieszkaniom (m.in. z powodu braku wielu danych). Jednocześnie działki są tymi nieruchomościami, które mają ogromny wpływ na sytuację rynku mieszkaniowego. Ograniczone źródła informacji, którymi dysponujemy wskazują, że w ostatnich latach systematycznie rosły ceny gruntów - zarówno tych pod zabudowę, jak i rolnych. Natomiast niezmienione pozostały ustawowe stawki opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jaki wpływ opisywana sytuacja ma na opłacalność odrolnień.
Z tego artykułu dowiesz się:
Koszty odrolnienia działki - przypominamy podstawy
Tytułem wstępu, warto przypomnieć, że procedura odrolnienia gruntu składa się generalnie z dwóch etapów. Pierwszym jest zmiana przeznaczenia gruntu, a drugim wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Ten artykuł koncentruje się na drugim kroku, a konkretniej na kwestii kosztów związanych z wyłączeniem działki z produkcji rolnej. Artykuł 12 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 82) wskazuje, że osoba uzyskująca zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej będzie musiała opłacić jednorazową należność i wnieść opłaty roczne.
Poziom należności za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych został określony przez artykuł 12 ustęp 7 wspomnianej ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. Podane w tabeli stawki zależą od sposobu wykorzystania gruntu, jego klasy bonitacyjnej oraz specyfiki lokalnych gleb. Przykładowo, stawka należności za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntu ornego klasy IVa, który został wytworzony z gleb pochodzenia organicznego, podobnie jak w poprzednich latach wynosi 204 015 zł.
Co ważne, jednorazową należność pomniejsza się o „wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji”. Chodzi o wartość uwzględniającą dotychczasowe, rolnicze przeznaczenie gruntu (zobacz: D. Danecka, W. Radecki [w:] D. Danecka, W. Radecki, Ochrona gruntów rolnych i leśnych. Komentarz, wyd. VI, LEX/el. 2024, art. 12). Analogiczne pomniejszenie nie obejmuje jednak opłat rocznych (patrz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2014 r. - II OSK 2093/12). W przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej, każda z dziesięciu rocznych opłat stanowi 10% należności niepomniejszonej o wartość gruntu.
Aktualne stawki opłat nie zmieniły się od 2010 roku…
Na uwagę zasługuje fakt, że tabela prezentująca poziom należności za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, nie uległa zmianie od 1 stycznia 2010 r. Być może, ustawodawca w przyszłości zdecyduje się na zmianę stawek naliczanych od jednego hektara. Na razie wciąż obowiązują jednak wartości sprzed piętnastu lat, co ma wpływ na opłacalność odrolnień. Tę kwestię przeanalizujmy na przykładzie wspomnianego gruntu ornego klasy IVa, który został wytworzony z gleb pochodzenia organicznego.
Informacje publikowane przez ARiMR oraz GUS wskazują, że od I kw. 2010 r. do II kw. 2024 r. średnia wartość takiej półhektarowej działki wzrosła z ok. 9300 zł do ok. 35 500 zł. Tym samym zwiększył się poziom pomniejszenia jednorazowej należności (204 015 zł/ha x 0,5 ha = ok. 102 000 zł), która będzie zredukowana nie o 9300 zł, lecz o 35 500 zł. Jeżeli chodzi o opłaty roczne, to nie mamy do czynienia z pomniejszeniem, ale korzystny dla odrolniających jest fakt, że urzędowa stawka należności się nie zmienia - mimo sporej skumulowanej inflacji oraz wzrostu wartości gruntów przez ostatnie 15 lat.
Swoiste „zamrożenie” stawek ustawowych nie ma znaczenia dla właścicieli gruntów rolnych klas IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, gdyż takich działek nie dotyczą należności i opłaty roczne. Niezmienność stawek z ustawy jest natomiast korzystna dla właścicieli najlepszych rolniczo gruntów klas I - III. Jednocześnie mogą oni zasadnie narzekać na zmiany prawne, które do czasu uchwalenia planów ogólnych zablokowały możliwość odrolnienia na podstawie warunków zabudowy gruntów o klasie I - III (położonych poza granicami miast).