Jaka jest minimalna działka pod budowę domu 2024? Oto przepisy

Co mówią przepisy w 2024 roku?

Zmiany w prawie budowlanym

W 2024 roku weszły w życie nowe przepisy budowlane. Jednym z celów ich wprowadzenia było zapobieganie tzw. patodeweloperce. W związku z tym nieznacznie zostały zmienione m.in. prawo dotyczące odległości infrastruktury od granicy działki. Większość tych przepisów dotyczy budynków wielorodzinnych i odnosi się do zabudowy w miastach.

W obliczu zmian w prawie budowlanym możemy się zastanawiać, ile musi mieć działka, żeby była budowlaną. Minimalna działka pod budowę domu w 2024 roku będzie zależna od odległości między ścianą budynku a granicą działki. Przepisy dopuszczają wąskie działki, w niektórych gminach nawet o szerokości co najmniej 16 m. W przypadku, kiedy wymiary działek są jeszcze mniejsze można się starać o uznanie wyjątku od prawa budowlanego. Najlepiej jednak kupić ziemię, której powierzchnia będzie równomierna i nada się pod standardowe wymiary budynków mieszkalnych.

Odległości dla budynków wielorodzinnych i jednorodzinnych

Warto wiedzieć, że w 2024 roku przepisy zwiększają minimalną odległość ściany budynku od granicy działki do 5 metrów, jeżeli na danej ścianie znajdują się okna i drzwi. Dotyczy budynków wielorodzinnych i wielokondygnacyjnych (chodzi głównie o bloki w zabudowie miejskiej). W przypadku domów jednorodzinnych odległość nadal wynosi 4 m dla ściany z oknami, 3 m dla ściany bez okien i drzwi. W szczególnych przypadkach można zbudować dom tuż przy działce sąsiada (1,5 m). Warunkiem jest sprawdzenie takiej możliwości w planie zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście taki budynek nie może mieć okien ani drzwi. Dodatkowo odległość domu od drogi powinna wynosić 6 m. W niektórych przypadkach jest dopuszczane 5 m.

Ten przykład pokazuje jak dużo zależy od konkretnego projektu domu w konkretnym miejscu. Do tego należy dodać dodatkową zabudowę działki, np. studnię, szambo czy pojemniki na śmieci. Najwięcej dodatkowego miejsca będą potrzebować inwestorzy chcący założyć domową oczyszczalnię ścieków. Więcej na ten temat piszemy w osobnym artykule.

Jaka może być minimalna działka pod budowę?

W sumie wylicza się, że minimalna działka pod dom w mieście może wynosić 300 m², a na wsi optymalnie powinna mieć 1000 m². To jednak nie wszystko. Skoro optymalna powierzchnia to 1000 m², to czy można wybudować dom na działce 5 arów? Tak, działki do 500 m², czyli o powierzchni 5 arów, nadają się pod budowę domu jednorodzinnego lub szeregowego. Przepisy mówią tylko, że na działkach o takiej lub mniejszej powierzchni nie może powstać więcej niż jeden budynek mieszkalny. Poza tym można dodać inną zabudowę działki np. garaż, szopę na narzędzia lub warsztat.

Jaka jest więc minimalna działka pod budowę domu w 2024 roku? Najmniejsza działka budowlana w miejscu z dostępem do pełnych mediów (woda, kanalizacja i energia z sieci) może zajmować tyle na ile pozwoli mały dom, liczony z odległościami ścian od granicy. Powierzchnia działki może wynieść nawet mniej niż 300 m².

Jak to wyliczyć?

Istnieją dwie różne sytuacje, w których możemy się interesować powierzchnią działki i możliwościami jej zabudowania. W jednym przypadku chodzi o to co możemy zbudować na działce, którą już posiadamy (kupiliśmy lub odziedziczyliśmy). Drugi przypadek to poszukiwanie optymalnej działki, na którą będzie nas stać i która pozwoli postawić wymarzony dom, odpowiadający naszym potrzebom.

Jeżeli mamy zapas pieniędzy lub pełną zdolność kredytową, to zwykle lepiej szukać większych działek. Oczywiście powierzchnia działki wpływa na cenę. Najlepszym punktem wyjścia jest ustalenie jaki dom chcemy mieć, co jeszcze przewidujemy na działce (ogród? plac zabaw dla dzieci? duży garaż z warsztatem?) oraz w jakim miejscu planowania możemy się ograniczyć. Druga sprawa to dopasowanie budżetu do optymalnego kosztu całego zakupu i budowy. Trzecią, równie ważną jest odległość od miasta. Działki w pewnych, głównie rolniczych, częściach Polski są tańsze, ale mieszkanie tam może stwarzać problemy z dostępem do infrastruktury miejskiej.

Wyznaczając granice tego co dla nas dopuszczalne możemy szukać optymalnej działki pod dom. Najmniejsza działka budowlana, która pozwoli zrealizować podstawowe wymagania dotyczące domu i jego funkcji, powinna być też optymalna cenowo.

Jak wielkość i kształt działki wpływa na projekt domu

Wymiary działek to nie tylko powierzchnia, ale kształt kupowanej ziemi. Jak powiedzieliśmy wcześniej szczególnym problemem może być bardzo wąski pas ziemi. Taki kształt ogranicza rodzaj zabudowy działki. Może nawet ją uniemożliwiać w świetle lokalnych przepisów.

Jeżeli mamy wybór i możemy kupić nową lub dokupić sąsiednią działkę, to szersza opcja zawsze jest lepsza. Warto wziąć pod uwagę wymiary działek szczególnie wtedy, kiedy chcemy budować w technologii przeznaczonej do zabudowy parterowej. Dobry projektant na pewno poradzi sobie z każdą sytuacją zwykle jednak domy parterowe lepiej jest zaprojektować na szerszej działce.

Do tego może jeszcze dojść rodzaj gruntu i inne elementy terenu, które utrudniają dowolne rozmieszczenie planu domu czy wyposażenie działki w pewne typy infrastruktury. Powierzchnia działki na trudnym terenie zwykle musi być większa.

Gzymsy, balkony, daszki – jak je zmieścić na najmniejszej działce budowlanej

Najmniejsza działka budowlana, zwłaszcza wąska, może znacząco wpłynąć nie tylko na wielkość, ale elementy domu. Podobnie jak ściana bez okien i drzwi – tak samo balkony, gzymsy, daszki, schody i podjazdy muszą się znajdować co najmniej 1,5 m od granicy działki. Jedynym wyjątkiem są podjazdy dla niepełnosprawnych. Projekt takiego domu jest bardziej pionowy, unika się niepotrzebnych ozdób po węższych stronach. Jednocześnie wąskie domy mogą mieć problemy z dostępem do światła, dlatego zamiast rozbudowanego tarasu czy balkonu projektant może zaproponować patio na dachu lub ogród z tyłu budynku.

Wybór konkretnego projektu należy do inwestora oraz miejscowych przepisów zagospodarowania przestrzeni. Ważne, żeby nie panikować kiedy mamy do dyspozycji minimalną działkę pod budowę domu w 2024 roku. Istnieją różne sposoby i technologie, żeby optymalnie wykorzystać każdą powierzchnię i każdy kształt działki. Sprawdź, gdzie najlepiej budować dom.

Co jeszcze warto wiedzieć o wielkości działki?

Minimum a standardy

Standardowe wielkości działek na terenach zurbanizowanych wahają się między 500 a 1000 m². Taka wielkość powinna w zupełności wystarczyć pod każdą standardową zabudowę działki. Zwłaszcza jeżeli ma to być zabudowa szeregowa lub jednorodzinna. W przypadku działki pod bloki i inne domy wielorodzinne też nie powinno być problemu z działką o takich rozmiarach. Na terenach wiejskich z reguły działki są dużo większe. We wszystkich przypadkach jednak nie powinniśmy mieć problemu z zakupieniem działki o powierzchni 300 m², a nawet mniejszej.