Nowe warunki techniczne dla budynków – koniec z patodeweloperką?

Opublikowano: 26.12.2023Autor: Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & WspólnicyDrukujUdostępnij

Co z mikroapartamentami?

Mikroapartamenty cieszyły się sporym zainteresowaniem wśród nabywców szukających lokali inwestycyjnych. Rekordzistą okazało się mieszkanie w Krakowie o powierzchni 2,5 m² pozbawione okien. Takich przypadków jest wiele, ale projekt nowego rozporządzenia ma wyeliminować ich powstawanie. Zgodnie z nowym §56a lokal użytkowy w budynku nie może posiadać mniejszej powierzchni użytkowej niż 25 m². Mniejsze lokale mogą być wytyczone wyłącznie w sytuacji, kiedy znajdują się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wymagania powierzchniowe nie dotyczą:

• budynków zbiorowego zamieszkania (np. hotel, motel, pensjonat);
• budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych;
• budynków, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu albo złożono oświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Obowiązek oddzielania balkonów

Nowe przepisy mają też zapobiec sytuacji, w której dla kilku mikro-mieszkań tworzy się jeden, wspólny balkon uniemożliwiający zachowanie prywatności na co dzień. Znowelizowane przepisy rozporządzenia przewidują w §95a, że w przypadku gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej (to gotowy, prefabrykowany element montowany jako podstawa balkonu), konieczne jest zastosowanie między tymi balkonami pionowej przegrody.

Przegrody powinny być pełne i zapewniać całkowite oddzielenie przestrzeni, zapewniać komfort użytkowania, a także przepuszczalność światła nie mniejszą niż 30% i nie większą niż 50%. Minimalne wymiary przegrody to 2,2 metra wysokości mierzonej od posadzki balkonu oraz szerokość odpowiadająca szerokości płyty z uwzględnieniem szerokości balustrady, a w każdym przypadku nie mniej niż 2 metry. Analogiczne rozwiązania stosuje się do loggii. W określonych przez przepisy warunkach dopuszcza się możliwość pominięcia przegrody.

Izolacyjność akustyczna i odległość od obiektów przemysłowych

Rozporządzenie wspiera również zastosowanie materiałów budowlanych i rozwiązań architektonicznych zapewniających izolacyjność akustyczną na odpowiednio wysokim poziomie. Dotyczy to nie tylko drzwi wejściowych oddzielających mieszkanie od klatki schodowej lub korytarza, ale także:

• ścian wewnętrznych;
• stropów.

Warto zwrócić uwagę na nakaz, aby roboty budowlane nie pogarszały izolacji akustycznej, niezależnie od tego, czy prace są prowadzone w:

• budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym;
• zabudowie bliźniaczej lub szeregowej;
• budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nowe rozwiązania zakładają zwiększenie odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych. Stosownie do §12 rozporządzenia, budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m² należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:

• istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;
• projektowanego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu albo oświadczył o braku podstaw do jego wnoszenia.

Minimalna odległość od granicy działki

Kolejne zmiany mają dotyczyć minimalnej odległości budynku od granicy działki. Jeżeli z przepisów szczególnych nie wynika nic innego, odległość ta dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych zwróconego ścianą (niezależnie od tego, czy mającą okna i drzwi, czy też ich pozbawionej) w stronę tej granicy ma wynieść co najmniej 5 metrów. Możliwe jest zmniejszenie tej odległości:

• do 1,5 metra, jeżeli wynika to z planu zagospodarowania przestrzennego (§12 ust. 2 rozporządzenia);
• poprzez bezpośrednio posadowienie przy sobie budynków, jeżeli będą one przylegały do siebie całą ścianą, a wysokość budynku będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (§12 ust. 3 rozporządzenia).

Dodatkowo, zgodnie z §12 ust. 10 rozporządzenia zachowanie odległości nie jest niezbędne, jeśli sąsiednia działka jest działką drogową lub lub publicznie dostępnym placem

Zieleń i rekreacja

Przepisy rozporządzenia wprowadzają także minimalne wymagania co do pokrycia terenu zielenią. O ile inny procent nie wynika planu zagospodarowania przestrzennego:

• na działkach budowlanych przeznaczonych m.in. pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić, jako teren biologicznie czynny;
• na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m² co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny.

Nowe rozwiązania wprowadzają obowiązek budowania placów zabaw w przypadku wznoszenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jeżeli liczba lokali w nim przekracza 20, a także uwzględnienie miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami. Rozporządzenie określa też minimalną powierzchnię placu zabaw, jego odległość od drogi oraz minimalne nasłonecznienie.

Miejsca na rowery i wózki, lokalizacja miejsc postojowych

Nowe przepisy zobowiązują inwestorów do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń będzie wynosiła 15 mkw. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.

Odnośnie do miejsc postojowych, wskazano iż maksymalnie 6% stanowisk postojowych dla samochodów osobowych z których korzystają osoby z niepełnosprawne w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków bez ograniczeń.

Kiedy nowe przepisy wchodzą w życie?

Zmienione rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 1 kwietnia 2024 r. Należy jednak zaznaczyć, że do zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

– stosuje się przepisy dotychczasowe.

Choć nowe przepisy należy ocenić pozytywnie, niestety nie rozwiązują one wszystkich dotychczasowych problemów. Pomimo wytyczenia minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego, nabywca lokalu nadal może podzielić go fizycznie na mniejsze mieszkania, aby przeznaczyć je dla kilku użytkowników. Z kolei konieczność zachowania odległości od obiektów przemysłowych istotnie utrudnia planowanie przestrzenne. Brak dotychczasowych regulacji w tym zakresie powoduje, że w rzeczywistości duże połacie gruntu praktycznie zostaną wyłączone z użytku. W przyszłości może się okazać, że takich problemów będzie więcej.

Kinga Grzelak

Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy