Ceny mieszkań na progu załamania? "Można utargować nawet kilkadziesiąt tysięcy"
Załamanie na rynku nieruchomości rzadko zaczyna się od spadku cen. Pierwszym sygnałem, że coś jest na rzeczy, jest nagły wzrost liczby sprzedających w stosunku do kupujących. Dziś mówi się, że na jednego kupującego przypada aż pięciu sprzedających. Na początku sprzedający próbują trzymać się swoich cen i nie chcą ich obniżać, licząc, że znajdzie się ktoś chętny. Ale gdy rynek zaczyna hamować na dobre, a mieszkań na sprzedaż jest coraz więcej, ceny nie mają wyjścia i zaczynają gwałtownie spadać. To właśnie wtedy rynek wpada w prawdziwy kryzys. Obecnie jesteśmy na tym pierwszym etapie – ofert jest mnóstwo, a kupujących jak na lekarstwo. To daje świetną okazję, by upolować mieszkanie w dobrym momencie, zanim sytuacja na rynku jeszcze bardziej się zaostrzy. Jeśli myślisz o zakupie, to teraz jest ten czas, by działać.
Z tego artykułu dowiesz się:
"Mówi się, że na pięciu sprzedających przypada jeden kupujący" – podkreśla ekspert niedawnej rozmowie z Onet.pl. Taki stan rzeczy sprawia, że kupujący mają teraz większą przewagę, a sprzedający są bardziej skłonni do ustępstw, szczególnie jeśli zależy im na szybkim zamknięciu transakcji. Czy mamy więc teraz idealny czas na zakup mieszkania? Na podstawie opisanych wyżej trendów wydaje się, że idealny czas nadejdzie lada moment.
Ceny mieszkań się stabilizują. Kiedy obniżki cen?
Przez ostatnie lata rynek nieruchomości w Polsce charakteryzował się dużą dynamiką, na którą wpływ miały różnorodne czynniki, takie jak pandemia, inflacja czy sytuacja geopolityczna. Ceny mieszkań w wielu miastach osiągnęły rekordowe poziomy, co zniechęcało młodych kupujących. Jednak w 2024 roku nastąpiła stabilizacja, a w niektórych lokalizacjach ceny zaczęły już delikatnie spadać.
Mirosław Król w niedawnej rozmowie z Onet.pl wskazuje, że obecnie nie ma tak dużej nieprzewidywalności jak w ostatnich latach. "Jeżeli ktoś zastanawia się nad zakupem, to teraz może być dobry moment, zanim sytuacja na rynku znów ulegnie zmianie" – podkreśla ekspert. Dodatkowo zapowiada, że według prognoz Banku Pekao, w 2025 roku możemy spodziewać się delikatnych korekt cen na rynku pierwotnym, co może sprzyjać dalszemu osłabieniu popytu.
Młodzi a zakup pierwszego mieszkania
Według raportu Metrohouse i Credipass, osoby poniżej 30. roku życia odpowiadały za 20% transakcji mieszkaniowych w trzecim kwartale 2024 roku. Chociaż to mniej niż w drugim kwartale, w którym młodsi kupujący stanowili 24% rynku, nadal jest to znaczący wzrost w porównaniu z latami poprzednimi. W 2022 roku udział osób poniżej trzydziestki wynosił zaledwie 11%.
26-letni Gabriel jest przykładem młodego kupującego, który zrealizował swoje marzenie o własnym mieszkaniu. Po dwóch latach poszukiwań udało mu się znaleźć odpowiednie lokum na warszawskiej Pradze Południe. "Od dłuższego czasu rynek był bardzo niekorzystny, dlatego długo czekaliśmy. Teraz sytuacja się ustabilizowała, co pozwoliło nam na spokojne poszukiwania" – mówi Gabriel. Wraz z narzeczoną wybrał mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 45 m², finansowane kredytem.
Droga do własnego mieszkania nie była jednak łatwa. "Spotykaliśmy się z pytaniami, czy kupujemy za gotówkę, co często stawiało nas w gorszej pozycji wobec innych kupujących" – dodaje Gabriel. Mimo to para znalazła ofertę, która spełniała ich oczekiwania, a negocjacje pozwoliły im obniżyć cenę o kilka tysięcy złotych.
Negocjacje i... czas kluczem do sukcesu
Mirosław Król podkreśla, że obecna sytuacja sprzyja negocjacjom. "Oferty widoczne w serwisach takich jak Otodom czy Morizon często mają zawyżone ceny, dlatego warto rozmawiać o ich obniżeniu. Różnice między ceną ofertową a transakcyjną mogą wynosić nawet 10-20%". To może przełożyć się nawet na kilkadzisiąt, a w skrajnych przypadkach kilkaset tysięcy złotych.
Oczywiście nie przy każdym mieszkaniu takie negocjacje się udadzą. Od czego to zależy? Przede wszystkim od stopnia zdeterminowania sprzedawcy do zamknięcia transakcji. A ta najczęściej przychodzi... z czasem. Zwykle na portalach ogłoszeniowych oferty są wysokie, z czasem jednak sprzedający zaczynają stopniowo obniżać cenę. Im dłużej oferta jest dostępna, tym bardziej sprzedający powinien być zainteresowany sprawnym domknięciem transakcji. Dlatego warto szukać mieszkań, które nie sprzedały się od dłuższego czasu.
Młodym nie jest łatwo na rynku nieruchomosci
Warto zauważyć, że młodzi ludzie, którzy podejmują się zakupu pierwszego mieszkania, stoją przed niemałymi wyzwaniami. Po pierwsze, muszą konkurować ze starszymi kupującymi, którzy często mają przewagę finansową dzięki odłożonej gotówce i większemu doświadczeniu. Po drugie, rynek pełen jest inwestorów oraz flipperów – profesjonalistów, którzy potrafią szybko rozpoznawać najlepsze okazje i błyskawicznie podejmować decyzje.
— Ci ludzie są świetnie przygotowani, mają swoje metody i doświadczenie. Dla młodych, którzy dopiero uczą się zasad rządzących rynkiem, to może być trudne do przeskoczenia. Warto jednak pracować nad umiejętnością znajdowania mieszkań poniżej cen ofertowych – podkreśla Mirosław Król.
Choć młodsze osoby często nie są mocno przywiązane do konkretnego miejsca, Król zachęca je do lokowania kapitału w nieruchomości. — Inwestycja w mieszkanie to zawsze dobry pomysł. Nawet jeśli teraz kupione lokum nie wydaje się idealne, nieruchomość zawsze można później sprzedać. Polski rynek nieruchomości jest dość płynny, a niedobór mieszkań tylko sprzyja utrzymaniu ich wartości. W przyszłości jeszcze więcej ludzi będzie mieszkało w miastach, a te osoby gdzieś będą musiały żyć – wyjaśnia.
Dla tych, którzy nie chcą od razu mieszkać w nowo zakupionym lokum, Król proponuje rozwiązanie pośrednie: zakup i wynajem. — Oczywiście wszystko trzeba dobrze policzyć, ale to nadal może być opłacalne w perspektywie kilku lat. Kiedyś wartość mieszkania rosła bardzo szybko. Dziś te wzrosty są wolniejsze, ale nadal realne w dłuższej perspektywie – dodaje.
Warto się jednak zastanowić, czy ten moment jest idealnym czasem na zakup mieszkania. Wszystko wskazuje na to, że rynek nieruchomości - bardzo silny przez ostatnie 10 lat, jest przegrzany. Przez ostatnie 10 lat ceny nieruchomości praktycznie się podwoiły (w zalezności od lokalizacji wzrosty cen wyniosły od kilkudziesięciu do kilkuset procent). Mieszkanie, które w 2014 można było kupić za 500 tysięcy obecnie często kosztuje dużo ponad milion. Być może dobrym rozwiązaniem będzie obserwowanie rynku przez najbliższe 2-3 miesiące. Jeżeli wdrożone zostaną programy na kształt kredytu 0%, ceny zapewne ponownie wzrosną. Jeżeli jednak program zostanie zarzucony lub będzie wprowadzony w minimalnym zakresie, możemy spodziewać się stabilizacji, a z czasem powolnego spadku cen nieruchomości, zwłaszcza na najdroższych obecnie rynkach.
Przemyślane decyzje
Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, dlatego warto podejść do niej z rozwagą. Mirosław Król radzi, by przed podjęciem ostatecznej decyzji dokładnie przemyśleć swoje potrzeby i możliwości finansowe. "Wyobraźmy sobie nasze idealne mieszkanie – jego lokalizację, układ, wielkość – a następnie sprawdźmy, na co nas stać. To pozwoli uniknąć rozczarowań i lepiej dopasować ofertę do naszych oczekiwań" – sugeruje ekspert.
Obecny czas stabilizacji rynku to idealna okazja, by spokojnie przyjrzeć się ofertom i wybrać mieszkanie, które spełni nasze potrzeby. Według eksperta najważniejsze jest odpowiednie przygotowanie, zarówno finansowe, jak i mentalne, które pozwoli na podjęcie świadomej decyzji.
Pełną wersję artykułu znajdziecie na onet.pl.