Tereny zalewowe a budowa domu - jak sprawdzić mapy zalewowe krok po kroku?

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Tereny powodziowe a budowa domu

Jeszcze kilkanaście lat temu tereny powodziowe mogły być swobodnie wykorzystywane do celów budowlanych. Brak uregulowań prawnych doprowadził do ogromnych zniszczeń podczas Powodzi Tysiąclecia (1997 rok) oraz powodzi z 2010 roku. W efekcie rząd rozpoczął prace nad nowymi regulacjami prawnymi. Wraz z 1 stycznia 2018 roku weszła w życie nowa ustawa Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 2268 z późn. zm.).

Od 1 stycznia 2018 roku (w związku z dużym stopniem ryzyka), obszary szczególnie zagrożone powodzią nie mogą być przeznaczone do celów budowlanych. Co więcej, wydane dla tych obszarów decyzje o warunkach zabudowy straciły ważność.

Tereny szczególnie zagrożone powodzią zostały opisane w artykule 16, punkcie 36 wspomnianej ustawy. Przez obszary szczególnie narażone powodzią rozumie się:

1. „obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1%,
2. obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10%
3. obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, a także wyspy i przymuliska, o których mowa w art. 224, stanowiące działki ewidencyjne,
4. pas techniczny”.

Tereny zalewowe o szczególnym stopniu ryzyka nie mogą zostać przeznaczone na cele budowlane. Dlatego przed zakupem działki, warto dokładnie przeanalizować Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i dokumentację dodatkową.

Jak sprawdzić strefy zagrożenia powodzią?

Zagrożenie powodzią a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jest pierwszym istotnym krokiem do określenia stopnia ryzyka. Dokumentację warto przeglądać zawsze przed zakupem działki budowlanej. W MPZP znajdziemy bardzo przydatne informacje, najważniejszą jest możliwość zabudowy oraz ewentualne ograniczenia. Warto pamiętać, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może zawierać takie informacje jak wymagany rodzaj dachu lub minimalne pokrycie działki terenami zielonymi. W MPZP możemy też odszukać informacje o ewentualnym zagrożeniu powodziowym.

Jeśli stopień ryzyka zagrożenia powodzią wynosi 1 % lub 10%, budowa domu lub jakiegokolwiek innego obiektu nie będzie możliwa. Co ważne, inwestor nie ma możliwości wnioskowania o zmianę decyzji. Akt prawa miejscowego musi być uzgodniony z Wodami Polskimi. Sytuacja została uregulowana w zapisach artykułu 166.1 Prawo Wodne, który traktuje następująco:

„W celu zapewnienia ochrony ludności i mienia przed powodzią:

1) obszary szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się w planie zagospodarowania przestrzennego województwa, strategii rozwoju województwa, strategii rozwoju gminy, strategii rozwoju ponadlokalnego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gminnym programie rewitalizacji, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy;

2) poziom zagrożenia powodziowego wynikający z wyznaczenia obszarów szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach o warunkach zabudowy, dotyczących nieruchomości w całości lub w części położonych na tych obszarach (…).

2) Dokonując uzgodnień, o których mowa w ust. 2, Wody Polskie uwzględniają prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi, poziom zagrożenia powodziowego, proponowaną zabudowę i zagospodarowanie terenu położonego na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, a także jego aktualne zagospodarowanie i dotychczasowe przeznaczenie.”

Bardzo istotną kwestią jest możliwy brak aktualizacji Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Dokumentacja sporządzona kilkanaście lat temu nie zawsze prezentuje stan faktyczny. Dlatego warto przeanalizować aktualne tereny powodziowe za pośrednictwem map powodziowych. W praktyce może się zdarzyć, że działka została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, ale aktualne zapisy prawa uniemożliwiają wzniesienie obiektów budowlanych (o czym inwestor może dowiedzieć się dopiero po zgłoszeniu zamiaru budowy lub po przedłożeniu wniosku o pozwolenie budowlane). Dlatego warto sprawdzić stan faktyczny przed zakupem działki.

Pamiętajmy też, że nie wszystkie obszary zalewowe zostały objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku braku tej dokumentacji należy uzyskać warunki zabudowy. Działka znajdująca się w obszarze szczególnego ryzyka powodzią (wynoszącego 1% lub 10%) nie uzyska warunków zabudowy. W związku z tym inwestycja budowlana nie będzie możliwa do wykonania. Sprawdź także ten artykuł na temat pozwolenia wodnoprawnego.

Tereny zalewowe i zagrożenie powodzią. Strefy zagrożenia ukazane przez mapy zalewowe

Wiemy już, że obszary zalewowe objęte szczególnym ryzykiem wystąpienia powodzi nie nadają się do celów budowlanych. Bardzo ciekawym źródłem informacji okazują się mapy zalewowe, ukazujące zagrożenie powodzią.

Cenną dawką wiedzy o terenie całego kraju okazują się mapy zalewowe. Zaliczamy do nich mapy zagrożenia powodziowego (MZP) oraz mapy ryzyka powodziowego (MRP). Tak zwane mapy zalewowe są dostępne na oficjalnej, rządowej stronie powodz.gov.pl. Warto zauważyć, że mapy zalewowe powstają w oparciu o trzy istotne akty prawne. Są nimi:

• Ustawa Prawo Wodne,
• Dyrektywa 2007/60/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 23 października 2007 r. w sprawie oceny ryzyka powodziowego i zarządzania nim (Dyrektywa Powodziowa),
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 4 października 2018 r. w sprawie opracowania map zagrożenia powodziowego oraz map ryzyka powodziowego (Dz. U z 2018 r. poz. 2031).

Mapy zalewowe pozwalają na określenie stopnia ryzyka i oddalenia danej działki od stref zagrożenia powodzią. Warto zauważyć, że obszary zagrożone powodzią zostały podzielone na kilka podstawowych kategorii.

• Strefy zagrożenia zalania w przypadku całkowitego zniszczenia wału powodziowego,
• Strefy zagrożenia powodzią w przypadku 0,02% prawdopodobieństwa powodzi (raz na 500 lat),
• Obszary powodziowe z 0,1% prawdopodobieństwem wystąpienia powodzi (raz na 100 lat),
• Obszary zalewowe, w których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi wynosi 10% (raz na 10 lat).

Cennym źródłem informacji będzie także Informatyczny System Ochrony Kraju (ISOK). Hydroportal odnajdziemy na rządowej stronie isok.gov.pl. Znajdziemy w nim informacje na temat zagrożeń powodziowych. Mapy są dostępne dla każdego użytkownika sieci. Na stronie znajdziemy między innymi Plany Gospodarowania Wodami, mapy Wstępnej Oceny Ryzyka Powodziowego (WORP) mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego.

Obszary zalewowe niskiego ryzyka. Czy budowa domu jest możliwa?

Tak zwane obszary zalewowe czy tereny zalewowe niskiego ryzyka nie wiążą się z zakazem budowy. Działka znajdująca się na obszarze 0,02% prawdopodobieństwa powodzi, może być z powodzeniem przeznaczona na cele budowlane. Trzeba przy tym podkreślić, iż tereny usytuowane w pobliżu rzek mogą charakteryzować się wysokim poziomem wód gruntowych. Warto wziąć to pod uwagę na etapie zakupu projektu budowlanego. Wysoki poziom wód gruntowych niejednokrotnie oznacza wyższe koszty inwestycji.

Tereny zagrożone powodzią wymagają zastosowania innych rozwiązań w zakresie budowy. Wysoki poziom wód gruntowych i zagrożenie podtopieniami praktycznie uniemożliwiają budowę piwnicy. Sam budynek powinien być posadowiony na wyższym fundamencie i posiadać izolację przeciwwodną. Wysokie fundamenty i brak otworów drzwiowych bezpośrednio przy gruncie zmniejszy ryzyko zalania budynku w przypadku ewentualnego podtopienia posesji.