Budowa domu krok po kroku – etapy, koszty, projekty, wybór firmy

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Juliusz ZawistowskiDrukujUdostępnij

Budowa domu jednorodzinnego – ważne etapy

1. Wybieramy działkę pod dom jednorodzinny

Działka, na której stanie dom pod klucz, jest najważniejszym elementem budowy. Powinna znajdować się w miejscu, które będzie najbardziej odpowiadać wszystkim domownikom. Kupno działek wiąże się z dość wysoką ceną – choć zróżnicowana jest ona w zależności od miejsca, gdzie się znajduje. Zanim jednak zakupisz wymarzoną działkę, koniecznie powinieneś sprawdzić jej stan prawny w urzędzie. Ważna będzie też świadomość wielkości działki i zróżnicowania terenu oraz tego, co można na niej zbudować (czy np. pieczy nad tym terenem nie trzyma konserwator zabytków). Nieoceniona okazuje się także pomoc architekta (może on pomóc w uzyskaniu pozwolenia i w całej papierologii).

Kupowanie na szybko nigdy nie jest rozsądnym pomysłem. Bo co jeżeli okaże się, iż rząd wydał trudne do zrealizowania warunki zabudowy na wybranej działce? Lepiej rozglądać się więc za działką z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

2. Projekt domu – cennik

Budowanie domów według projektu znacznie ułatwia dziś sprawę. Wybierasz wymarzony projekt u sprawdzonego architekta, analizujesz całość, szacujesz swój budżet i zlecasz ewentualne zmiany. Właśnie na podstawie projektów powstają domy z keramzytu, z bali, płyt czy innych materiałów. Projekt powinien być dopasowany nie tylko do posiadanego budżetu, ale i potrzeb wszystkich domowników. Pamiętaj również o tym, że nowoczesne rozwiązania (jak domy inteligentne) często potrafią kosztować więcej. Przede wszystkim jednak, projekt domu musi być funkcjonalny i „elastyczny” – czyli z możliwością ewentualnej przebudowy w przyszłości.

Koszt projektu domu to od kilkudziesięciu złotych / m², w przypadku dolnych widełek. Jeżeli jednak architekt i jego firma posiadają wysoką renomę, indywidualny projekt domu może wynosić nawet od 250 do 300 zł / m².

3. Budowanie domu a finansowanie budowy

Budowa domu jednorodzinnego wcale nie jest taka prosta, jak mogłoby się wydawać. Niektórym ciężko jest np. uzyskać kredyt, potrzebny na wybudowanie wymarzonego domu. Dziś banki zaczynają bardziej realnie szacować możliwość spłaty długu. Jednak, z kredytami zawsze należy być ostrożnym! Nie można wychodzić z założenia, że „jakoś dam radę to spłacić”. Bez wkładu własnego w wysokości minimum 20 %, lepiej się nie zadłużać.

W 2020 roku rzeczywista cena budowy domu wzrosła o 7,8 % - 9,5 %, w porównaniu do zeszłego roku. A więc, budowa w stanie deweloperskim jest w tym roku znacznie droższa. Trzeba mieć z tyłu głowy te informacje, planując budowę domu. Jeżeli chcesz wybudować dom ok. 100 m². Będzie to szacunkowy koszt ok. 273 tys. zł netto. Więcej informacji na temat wyliczeń kosztów budowy domu znajdziesz tutaj w tym artykule z kosztami budowy domu.

4. Firmy budujące domy jednorodzinne – jak sprawdzić?

Kluczowe będzie wybranie odpowiedniej ekipy budowlanej, która postawi wymarzony dom. Warto sugerować się poprzednimi realizacjami firmy i opiniami jej klientów – w postaci znajomych czy rodziny. Tanie budowanie domu nie zawsze okazuje się tak złym pomysłem. Nie zawsze należy wierzyć opiniom wyłącznie w Internecie, które mogą być fałszywe. Kompleksowa budowa domów oczywiście ma swoją cenę, którą należy wcześniej uzgodnić z ekipą budowlaną. Firmy stawiające domy cenią się bardzo różnorodnie – zależnie od czasu, ilości osób, wielkości domu i jego skomplikowania (np. wykończenia), renomy firmy, materiałów itd. Cennik zależeć będzie również od tego, jakiego rodzaju prace wykonane zostaną na budowie. Szacuje się jednak, że wynagrodzenie za roboty budowlane wynosi średnio ok. 30-35 % kosztów budowy domu.

Należy pamiętać o tym, by wybrać wykonawcę ok. pół roku przed rozpoczęciem prac budowlanych. Konieczne będzie także podpisanie z nim umowy, ze szczegółowymi zapiskami poszczególnych elementów roboty (np. pierwszy etap to stan surowy, a kolejnymi etapami są fundamenty, ściany, dach itd.). Powinieneś też nadzorować ekipę, a do tego najlepszy będzie wykwalifikowany kierownik budowy czy też inspektor nadzoru. Wykonawca, prowadząc działalność jako osoba fizyczna, powinien posiadać dane firmy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Ile kosztuje budowa domu?

5. Domy z keramzytu albo bali? Znajdź i sprawdź dewelopera!

Kompleksowa budowa domów od podstaw i firmy stawiające domy to kolejna sprawa, o której należy pamiętać. Jeżeli chcesz kupić dom od dewelopera, powinieneś wcześniej sprawdzić dane przedsięwzięcia, które on realizuje. Dane, które powinny przykuć uwagę, to:

• informacje o deweloperze i jego doświadczeniu
• informacje o oferowanej nieruchomości i całym przedsięwzięciu
• adres
• numer księgi wieczystej
• plan miejscowy
• warunki zabudowy i pozwolenie na budowę
• ważne cechy budynku
• cenę

Warto zainteresować się również, czy deweloper spłaca długi w terminie. W tym celu, możesz wystąpić o wniosek z udzieleniem informacji do Centralnej Informacji KRS (Krajowy Rejestr Sądowy). Koniecznie zorientuj się też, czy deweloper nie stosuje np. niedozwolonych klauzul (jak ograniczenie jego odpowiedzialności za nienależycie wykonane zobowiązania).

6. Do sprawdzenia przed budową domu

Zanim zacznie się budowa domu, powinna zostać ona poprzedzona pewnymi etapami. Koniecznie sprawdzić powinno się:

• usytuowanie wjazdu na budowę i warunki dojazdowe dla budowlańców,
  
• organizację składowania ziemi,
  
• plan zakupu materiałów budowlanych,
• ogrodzenie (trzeba je jak najszybciej postawić).

Rozplanowanie placu budowy to istotna kwestia – wjazd i wyjazd z niej, miejsce na składowanie ziemi czy palet z materiałami budowlanymi. Teren budowy musi być uporządkowany i funkcjonalny tak, by nie uniemożliwiać prac remontowych.

7. Kolejność prac wykończeniowych

Kolejność ta zależeć będzie głównie od temperatury, która jest w remontowanym budynku. Większość prac powinna być prowadzona w dodatniej temperaturze, gdyż niektóre materiały (jak zaprawa tynkarska) muszą wyschnąć. Oczywiście, kolejność prac trzeba też ustalić z ekipą budowlaną, by później nie było zaskoczenia.

• Instalację i wentylację można rozprowadzić, gdy temperatura nie spadnie poniżej -5 st. C.
  
• Tynki na ścianach i sufitach oraz inne „prace mokre” wykonuje się przy dodatniej temperaturze. Na końcu tego etapu można osadzić parapety.
  
• Po powyższych krokach, układa się instalacje podposadzkowe (woda, kanalizacja, ogrzewanie).
  
• Wylewki podłogowe muszą zostać wykonane po rozłożeniu instalacji. Płytki wymagają równego podłoża – z ich układaniem czasem trzeba poczekać do 3 tygodni.
  
• Sucha zabudowa, w postaci ścian szkieletowych czy płyt kartonowo-gipsowych, może być wykonywana wyłącznie po wyschnięciu tynków i wylewek.
  
• Malowanie dzieli się na pierwsze (białą farbą) i drugie („na czysto”). Pierwsze wykonuje się przed ułożeniem np. paneli.
  
• Ostatnim etapem jest kładzenie podłóg, wstawianie drzwi wewnętrznych i montaż osprzętu elektrycznego, a także mebli.

Ile kosztuje budowa domu?

Szacuje się, że budowa domu jednorodzinnego to koszt ok. 4500 zł / m². W 2020 roku niestety, ale zauważa się wzrost kosztów robocizny – będący wynikiem głównie braku wykwalifikowanych robotników budowlanych na rynku. Od przyszłego roku, nowe domy mają zaś spełniać podwyższone wymogi dotyczące termoizolacyjności. Muszą też być już energooszczędne, głównie dzięki większej świadomości ekologicznej – a to generuje kolejne koszty, bo stosować trzeba nowoczesną technologię i materiały.

Nowe wymogi mogą podnieść koszty budowy domu o ok. 10 %. Możesz jednak zawsze iść na skróty i skorzystać z oferty gotowego domu deweloperskiego. Zaczynają się one od ok. 3500 zł / m².