Od czego zacząć budowę domu? Działka, projekt, formalności
Budowa domu jest zawsze dużym wyzwaniem i jednocześnie wielką satysfakcją. Zwykle jest to życiowa decyzja, wymagająca szczególnego zaangażowania i poświęcenia dużej ilości czasu i środków. Własny dom jest inwestycją na lata, dlatego trzeba dobrze zaplanować budżet, nie spieszyć się i nie oszczędzać na jakości prac i materiałów. Skomplikowany i wieloetapowy proces budowy domu wymaga odpowiedniego planowania i profesjonalnego prowadzenia. Ponieważ, jak mawiał chiński filozof Laozi, nawet najdalszą podróż zaczyna się od pierwszego kroku, dobrze jest wiedzieć, od czego powinno się zacząć tę trudną podróż do swojego wymarzonego domu.
Z tego artykułu dowiesz się:
Krok 1: Wybór odpowiedniej działki budowlanej
Najważniejszym etapem przed rozpoczęciem budowy i pierwszym krokiem na drodze do własnego domu jest wybór odpowiedniej działki budowlanej. Z pewnością niewiele osób, które decydują się na budowę domu, posiada już kawałek gruntu nadający się do tego celu. Działka nabyta dawno temu w formie spadku albo zakupiona przed laty okazyjnie „na wszelki wypadek”, posiada określoną lokalizację i szereg innych cech, jak przykładowo kształt albo sąsiedztwo, których zmienić się nie da. Można powiedzieć, że w lepszej sytuacji są ci, którzy sami mogą decydować o wyborze działki budowlanej, biorąc pod uwagę aktualne potrzeby. Wybierając działkę, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii z nią związanych:
Lokalizacja i sąsiedztwo
Położenie działki ma kluczowe znaczenie dla mieszkańców budowanego domu. Wiążąc z tym miejscem przyszłość swoją i rodziny, trzeba zwrócić uwagę na kwestie, których znaczenie będzie rosło dopiero z czasem: odległość od przedszkola i szkoły, dostępność komunikacji publicznej, odległość od miejsca pracy, sklepów, urzędów i innych ważnych miejsc. Trzeba koniecznie sprawdzić, czy działka nie leży w pobliżu miejsc uciążliwych, jak zakład przemysłowy, tory kolejowe, trasa szybkiego ruchu, wysypisko odpadów itp. Nadmierny hałas albo nieprzyjemne zapachy mogą skutecznie przesłonić radość z posiadania własnego domu. Należy sprawdzić, czy nad działką nie przebiega linia wysokiego napięcia, która zdecydowania ogranicza możliwość zagospodarowania działki.
Ukształtowanie terenu, kształt i wielkość
Mocno urozmaicone ukształtowanie terenu w formie wzniesień i zagłębień, wygląda z pewnością malowniczo i pozwala na oryginalne urządzenie przestrzeni wokół domu, ale jednocześnie może zwiększyć koszty przygotowania terenu pod budowę. Na przydatność działki pod zabudowę może mieć wpływ jej kształt: forma trójkąta, trapezu albo wielokąta o nieregularnym kształcie może stanowić wyzwanie projektanta budynku i otoczenia. Wąska działka wymaga zwykle specjalnego projektu, dostosowanego do otoczenia i drogi dojazdowej.
Położenie względem stron świata, ekspozycja na słońce
Orientacja działki według stron świata i stopień jej nasłonecznienia, ma istotne znaczenie dla realizacji domu energooszczędnego. Instalacja paneli fotowoltaicznych będzie najbardziej wydajna na połaci dachu skierowanej na południe. Przeszklenie ścian od strony południowej i zachodniej przyczyni się do lepszej efektywności cieplnej. Planowane, bardzo ekonomiczne połączenie fotowoltaiki z pompą cieplną, może zostać zakłócone przez obiekty zacieniające panele, jak wysokie budynki albo drzewa na sąsiednich działkach.
Dostępna infrastruktura
Doprowadzenie koniecznych przyłączy na duże odległości może być bardzo czasochłonne i kosztowne. Dlatego należy sprawdzić, czy działka ma dostęp do sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej, a także połączenie z drogą publiczną. Najkorzystniejsza jest publiczna droga dojazdowa; działki z przejazdem przez tereny prywatne generują koszty i problemy prawne. W razie potrzeby trzeba już na wstępie zadbać o uregulowanie służebności lub współwłasności.
Jakość gruntu działki
Aby uniknąć problemów w przyszłości, należy sprawdzić warunki gruntowe. Podłoże o niskich parametrach technicznych wymaga wzmocnienia fundamentów, co wpływa oczywiście na poziom kosztów. Położenie działki na terenach zalewowych albo na gruncie podmokłym może w przypadku powodzi stanowić zagrożenie nie tylko dla fundamentów, ale i całego budynku.
Status prawny oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Trudno decydować się na zakup działki z zajętą hipoteką albo innymi obciążeniami, dlatego dobrze jest zawczasu sprawdzić stan prawny nieruchomości. Brak księgi wieczystej lub innych dokumentów oznacza stan nieuregulowany, czyli niemożność ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do działki. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Inne ważne dokumenty, to m.in. wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
Przed zakupem działki należy koniecznie zapoznać się z ustaleniami MPZP lub Warunkami Zabudowy, aby mieć pewność, że dom, o jaki marzą przyszli jego mieszkańcy, będzie mógł być zbudowany. Projekt domu wybrany w następnym kroku, musi odpowiadać wszystkim założeniom wspomnianych wyżej urzędowych dokumentów. Chodzi o to, czy nie istnieją na danym terenie ograniczenia wysokości budynków, liczby kondygnacji, układu połaci dachu, a nawet kolorystyki i sposobu wykończenia dotyczące wybranej działki. Zamówienie albo zakup gotowego projektu przed zapoznaniem się z wymaganiami MPZP/WZ może być stratą pieniędzy, gdyby się okazało, że nie spełnia on koniecznych warunków i nie może być realizowany. Przed wyborem projektu domu trzeba uzyskać i sprawdzić informacje na temat zabudowy konkretnej działki, co pozwoli uniknąć rozczarowania już na początku drogi do własnego domu.
Ograniczenia ze strony konserwatora zabytków lub przyrody
Jako że ostrożności nigdy nie jest za wiele, zwłaszcza jeśli chodzi o tak poważną sprawę jak budowa domu, warto pamiętać również o opinii konserwatora zabytków lub przyrody. Jego zgoda jest często konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę, a decyzje mogą wpłynąć na sposób budowy domu i na jego wykończenie na zewnątrz. Dotyczy to terenów objętych ochroną, na których konserwator zabytków lub przyrody ma zadanie czuwać nad dziedzictwem kulturowym i przyrodniczym kraju.
Krok 2: Wybór projektu domu
Planowanie budowy własnego domu jest procesem wymagającym przestrzegania określonej kolejności działań i dopełnienia kwestii formalnych. Bez projektu domu uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenie budowy (w pewnych warunkach) nie jest możliwe. Z kolei zainwestowanie w zakup gotowego projektu albo projektu indywidualnego, stanowi logiczny, kolejny krok po zakupie wymarzonej działki, zweryfikowanej uprzednio pod każdym względem.
Projekt domu to dokumentacja architektoniczno-budowlana, która wraz z projektem technicznym oraz projektem zagospodarowania działki stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę (ewentualnie w niektórych przypadkach zgłoszenia budowy). Tak dla jasności, warto może zwrócić uwagę, czym są wymienione wyżej dokumenty:
- Projekt architektoniczno-budowlany – przedstawia układ funkcjonalny budynku, jego formę architektoniczną oraz sposób użytkowania.
- Projekt techniczny – zbiór informacji na temat rozwiązań konstrukcyjnych i instalacyjnych, a także charakterystyki energetycznej domu.
- Projekt zagospodarowania działki lub terenu – przedstawia sporządzone przez architekta na mapie granice działki, położenie na działce domu, a także obszar jego oddziaływania. Warto podkreślić, że obszar oddziaływania obiektu nie musi kończyć się wyłącznie na nieruchomościach przylegających bezpośrednio do danej działki. Może on sięgać dalej, a przykładem takiego oddziaływania może być na przykład zacienianie z powodu bliskiego posadowienia wysokiego budynku (nawet domu jednorodzinnego), emisje spalin, nadmiernego hałasu, wibracji, promieniowania, czy inne immisje.
Do wyboru jest zwykle projekt domu typowy lub indywidualny. Decyzja o wyborze którejś z opcji zależy od rozmaitych czynników, między innymi od budżetu inwestora, lokalizacji i ukształtowania działki, czasu, jaki ma do dyspozycji inwestor oraz potrzeb i preferencji przyszłych mieszkańców planowanego domu.
Projekt indywidualny
Projekt indywidualny jest tworzony zwykle w przypadku specyficznych warunków lokalizacyjnych i musi uwzględniać konieczne, nietypowe uwarunkowania. Architekt omawia koncepcję domu z inwestorem i współpracuje z nim przez cały okres projektowania. Czasochłonny proces sporządzania takiej dokumentacji podnosi znacznie koszty projektu. Na cenę projektu domu na indywidualne zamówienie wpływa między innymi metraż budynku, liczba kondygnacji oraz zastosowane rozwiązania instalacyjne.
Typowy projekt domu
Firmy dysponujące wieloletnim doświadczeniem oferują do sprzedaży tysiące różnych projektów domów, które są już stworzone i gotowe do wykorzystania. Taki typowy projekt jest nie tylko tańszy od tworzonego na indywidualne zamówienie, ale przede wszystkim jest dostępny od zaraz, co pozwala znacząco skrócić okres przygotowawczy dokumentacji. W obszernym katalogu projektów inwestor może bez problemu znaleźć dom spełniający wszystkie założenia jego przyszłych mieszkańców. Sprzedawcy gotowych projektów domów współpracują zwykle z pracownią projektową i mogą zapewnić inwestorowi profesjonalne doradztwo i wsparcie zarówno na etapie wyboru projektu, jak i jego realizacji. Dodatkową zaletą typowego projektu jest fakt, że został on już wcześniej przez kogoś zrealizowany i sprawdzony, a to daje pewność, że będzie pewny i praktyczny w użytkowaniu.
Krok 3: Formalności
Chociaż decyzja o budowie domu została jednogłośnie podjęta, odpowiednia działka wybrana i zakupiona, a projekt domu czeka na realizację, to wcale nie oznacza, że na plac budowy można już wejść z koparką albo przynajmniej z łopatą. Kolejny krok na drodze do wymarzonego domu wymaga jeszcze mnóstwo cierpliwości i czasu, aby zebrać wszystkie niezbędne dokumenty.
Uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy domu
Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest złożenie odpowiedniego wniosku wraz z załącznikami. Prostsza jest procedura zgłoszenia budowy, jednak skorzystanie z tej możliwości niesie ze sobą pewne ryzyko. Przepisy pozwalają na zgłoszenie budowy z projektem budowlanym jeśli obszar oddziaływania wolno stojącego budynku jednorodzinnego mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany. Istnieją niewątpliwie przypadki lokalizacji działki i domu, które nie budzą żadnych wątpliwości pod tym względem, jednak najczęściej jest wybierana procedura ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Chodzi o to, że po pierwsze urząd może się nie zgodzić z oceną obszaru oddziaływania budynku i zobowiązać inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę, a po drugie, jakiś niezadowolony sąsiad, którego pominięto w postępowaniu, może zwrócić się do nadzoru budowlanego o zbadanie sprawy. W każdym przypadku nastąpiłoby poważne opóźnienie rozpoczęcia prac budowlanych, czyli uproszczona procedura przyniosłaby efekt odwrotny do zamierzonego.
Wniosek o pozwolenie na budowę z kompletem dokumentów składa się w starostwie powiatowym (w urzędzie miasta w przypadku miast na prawach powiatu, a w Warszawie w urzędzie dzielnicy), na terenie którego znajduje się działka, na której ma być zbudowany dom.
Oprócz projektu, trzeba do wniosku dołączyć następujące dokumenty:
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument potwierdzający możliwość zabudowy.
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków - dokument zawiera podstawowe informacje o danej działce gruntu.
- Mapa zasadnicza i do celów projektowych – uprawniony geodeta nanosi na niej projekt architektoniczno-budowlany domu.
- Warunki techniczne przyłączenia do sieci.
- Oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
- Potwierdzenie uprawnień projektantów.
- Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.
Dziennik budowy
Starosta wydaje inwestorowi dziennik budowy w ciągu trzech dni od dnia złożenia wniosku, jednak nie wcześniej niż w dniu, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Od 2023 r. możliwy również Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB).
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, proces budowy domu powinien być zapisywany w dzienniku budowy. Obowiązek prowadzenia dokumentu należy do kierownika budowy. W dzienniku budowy zapisywane są krok po kroku etapy prac oraz wszelkie zdarzenia zaistniałe w trakcie budowy domu. Dziennik budowy powinien być sporządzony w dwóch egzemplarzach – jeden z nich należy złożyć w starostwie powiatowym.
Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie zostanie wniesiony sprzeciw i nie później niż po upływie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu powinno zawierać:
- szacowaną datę rozpoczęcia oraz zakończenia budowy domu,
- oświadczenie inwestora o dopełnieniu wszelkich formalności,
- zaświadczenie kierownika budowy o objęciu stanowiska oraz informacje o posiadanych niezbędnych uprawnieniach.
Po wykonaniu trzech pierwszych kroków na drodze do swojego domu, można odetchnąć z ulgą i przejść do kolejnych: przygotowania działki, faktycznej budowy domu oraz jego wykończenia. Aby uniknąć przykrych niespodzianek i rozczarowań, a nade wszystko straty czasu i pieniędzy, dobrze jest kierować się sprawdzonymi wskazówkami:
- Dobrze zaplanować budowę – przemyśleć projekt, materiały, koszty i harmonogram prac.
- Zatrudnić dobrego wykonawcę – powinien posiadać odpowiednie doświadczenie i kwalifikacje.
- Kontrolować osobiście budowę – regularne odwiedzanie budowy umożliwia nadzór prac oraz ewentualne wprowadzanie poprawek na bieżąco.
- Unikać pośpiechu – dom jest inwestycją na długie lata, nie warto spieszyć się ani oszczędzać na jakości materiałów.