Jakie zmiany w projekcie może wprowadzić kierownik budowy?
Prawo budowlane przewiduje istotne i nieistotne zmiany w projekcie. Jaka jest rola kierownika we wprowadzaniu koniecznych zmian? Kiedy zmiany muszą być wprowadzone i zatwierdzone przez projektanta? Czy i jakie kary grożą za samowolne wprowadzanie zmian? Na te i inne pytania dotyczące postaramy się odpowiedzieć poniżej.
Z tego artykułu dowiesz się:
Projekt i jego adaptacja
Dlaczego potrzebny jest specjalista?
Kupienie lub zamówienie projektu to tylko pierwszy krok przed wybudowaniem domu. Zwykle konieczna jest jego adaptacja do konkretnych potrzeb inwestora. Jednak każda poważniejsza zmiana może wpłynąć na fizyczne właściwości całej konstrukcji. Wyobraźmy sobie, że dodajemy do pierwotnego projektu duży taras, oranżerię albo garaż. Każda z tych konstrukcji wymaga odpowiedniego poszerzenia fundamentów, poszerzy się też powierzchnia budynku w stosunku do granic działki. To tylko najbardziej oczywisty przykład. Zmiany mogą dotyczyć obciążenia dachu (np. dostosowanie go pod fotowoltaikę), zmiany sposobu ogrzewania czy wyboru innych materiałów konstrukcyjnych. Ostatecznie końcowy projekt może się znacznie różnić od początkowego.
Drugim ważnym powodem, dla którego specjalista jest potrzebny do wprowadzania zmian są przepisy prawne. Odległości między obiektami budowlanymi i innymi elementami infrastruktury na terenie działki, odległości od granicy działki i od drogi – wszystko to trzeba wziąć pod uwagę wprowadzając zmiany.
Ze wszystkich powyższych powodów prawo budowlane pozwala przeprowadzić niektóre zmiany tylko wykwalifikowanemu projektantowi. Architekt adaptujący nie musi być tą samą osobą, która dokonuje adaptacji, liczą się udokumentowane kompetencje. Jednak na pewne zmiany musi się zgodzić jego projektant.
Przykłady adaptacji projektu
Adaptacja zaczyna się już na etapie osadzenia projektu na konkretnej działce. Od tego jak będzie ustawiony budynek, jakie są warunki na działce i jaki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zależeć konieczność wprowadzenia modyfikacji.
Co można zmienić w projekcie budowlanym? Bardzo dużo, ale od rodzaju zmian zależy czy będzie to wymagało ingerencji w teren i sposób użytkowania budynku. Zmiana istotna to np. przystosowanie domu dla osoby niepełnosprawnej lub zmiana sposobu użytkowania budynku lub jakiejś jego części. Ale już odmienne od zamierzonego przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń to zmiana nieistotna. Wpływa jedynie na wygodę użytkowania domu przez mieszkańców. Dokładniej będziemy o tym pisać dalej.
W zależności od tego jakich zmian dokonujemy procedura będzie wyglądała różnie. Właśnie dlatego potrzebny jest specjalista, który rozumie nie tylko materiały i fizykę budowli, ale zna przepisy. Jakie zmiany w projekcie może wprowadzić kierownik budowy? Jakie dodatkowe formalności są potrzebne do legalnego przeprowadzenia zmian?
Co mówi prawo budowlane?
Kto decyduje o tym czy zmiana jest istotna?
Podział na zmianę istotną i zmianę nieistotną dotyczy zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego. Od 2020 roku prawo budowlane nie kwalifikuje zmian technicznych jako istotnych i nieistotnych. Co to oznacza? Jakie zmiany w projekcie może wprowadzić kierownik budowy, a jakie muszą zostać zatwierdzone przez architekta adaptującego?
Przede wszystkim kierownik budowy decyduje o tym czy jest to zmiana istotna czy nieistotna. Jeżeli będziemy mieć do czynienia ze zmianą nieistotną, to kierownik powinien podpisać oświadczenie o wykonaniu budynku zgodnie z projektem.
Odpowiedzialność inwestora
Być może najbardziej kontrowersyjnym aspektem prawa budowlanego jest odpowiedzialność inwestora za pomyłki. Jeżeli architekt adaptujący lub kierownik budowy się pomyli, konsekwencje ponosi ten kto zlecił budowę. Prawo zakłada, że ostatecznie do osoby zlecającej należy dopilnowanie całości przedsięwzięcia. Pomyłka, która zostanie zauważona dotyczy przede wszystkim zmian istotnych. Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym nie powinny sprawiać takich problemów. W razie czego istnieje możliwość ubiegania się o odszkodowanie, które zapłaci ten kto naprawdę zawinił.
Zmiany w projekcie – praktyka i koszty
W praktyce zmiany trzeba zacząć od konsultacji między inwestorem i projektantem. Projektant adoptujący pierwotny zamysł budynku będzie potrzebował dokładnych informacji i o warunkach na działce i o potrzebach klienta. Po naniesieniu istotnych zmian projekt jest jeszcze raz zgłaszany do urzędu, następnie (po uzyskaniu pozwolenia lub braku sprzeciwu – zależnie od wielkości projektu) przystępuje się do budowy domu.
Zmiany istotne i nieistotne – różnice i sposób działania
Jeżeli nadal nie jesteś pewien jakie zmiany w projekcie może wprowadzić kierownik budowy, to odpowiadamy jednoznacznie:
Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym ma prawo wprowadzać kierownik budowy. Zmiany istotne wymagają zatwierdzenia przez odpowiednią instytucję.
Do zmian istotnych, zgodnie z obowiązującym prawem zalicza się:
- zmianę sposobu zagospodarowania działki lub terenu, jeżeli zmienił się sposób oddziaływania obiektu budowlanego na teren poza działką,
- zmianę powierzchni (powyżej 5%), wysokości i ilości kondygnacji,
- odstąpienie lub zmiana w zakresie dostosowania obiektu do potrzeb osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych,
- zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. zamiana obory na garaż czy domu prywatnego na hotel),
- odstąpienie od lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego,
- zmianę źródła ciepła z każdego innego sposobu (w tym OZE) na ogrzewanie CO lub CWU paliwem stałym.
Zmiany istotne muszą zostać zgłoszone przed rozpoczęciem budowy domu do lokalnego starostwa, które je zatwierdza. Legalizacji zmian dokonuje Nadzór Budowlany.
Jeżeli chodzi o zmiany nieistotne w projekcie budowlanym, to kierownik budowy może je wprowadzić w trakcie stawiania domu, a następnie zgłosić już gotowe do odpowiedniego urzędu. Zmiany takie trafiają też do dziennika budowlanego w trakcie ich realizacji. Są to np. zmiana wielkości okien, nieznaczne zmiany w nachyleniu połaci dachowej, zmiany rodzaju stropów, kolorystyka elewacji itp.
Koszt adaptacji projektu i budynku
Wprowadzane zmiany mogą dotyczyć stojącego budynku, który będzie przeznaczony do modyfikacji lub budynku, który ma dopiero powstać. W każdej sytuacji musimy zapłacić za pracę wykonaną przez projektanta. Ta zaś zależy od bardzo wielu czynników.
Niektóre projekty dotyczą wyłącznie działki lub wyłącznie budynku. Zmiany dotyczące samego budynku zwykle wymagają większego nakładu środków i nierzadko osobnych pozwoleń. Tak dzieje się np. kiedy chcemy przekształcić budynek gospodarczy lub użytkowy w mieszkalny. Budynek mieszkalny musi spełniać pewne normy. Ile kosztuje projekt zmiany sposobu użytkowania budynku? Zwykle kilka tysięcy złotych.
Łatwiejsze będzie przekształcenie budynku gospodarczego np. w garaż. Wymaga to zgłoszenia do urzędu i spełnienia innych norm przeciwpożarowych. Poza tym koszt będzie zależał wyłącznie od rodzaju budynku i łatwości adaptacji. Warto pamiętać, że zezwolenia tego typu są ważne do dwóch lat od wydania. W tym czasie powinno się zacząć wcielać nowy projekt w życie.
Mając do dyspozycji wyłącznie projekt, w którym chcemy przekształcić pewne szczegóły przed rozpoczęciem budowy, zapłacimy od 1500 nawet do 10 000 zł. Szczególnie kosztowne jest doliczenie kolejnej kondygnacji czy dobudowanie części nieistniejącej w pierwotnym projekcie.
Zmiany w projekcie budowlanym są nieuniknione. Najważniejsze to nie przekroczyć odpowiednich przepisów, nanosząc je na projekt i realizując w ostatecznej wersji.
Źródła:
- Jan Susmaga, Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Jak to zrobić i ile kosztuje? https://www.extradom.pl/porady/artykul-przeksztalcenie-budynku-gospodarczego-na-mieszkalny-jak-to-zrobic-i-ile-kosztuje, dostęp 19.06.2024
- Zmiany istotne i nieistotne w projekcie domu objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Wszystko, co musisz wiedzieć!, https://www.archon.pl/zmiany-istotne-i-nieistotne-w-projekcie-domu-art-10602, dostęp 19.06.2024
- Jan Susmaga, Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym. Kiedy i jak je wprowadzić? https://www.extradom.pl/porady/artykul-ktore-zmiany-latwo-wprowadzic-w-gotowym-projekcie-domu, dostęp 19.06.2024
- Adaptacja projektu gotowego: ile kosztuje i jak załatwić, https://www.mgprojekt.com.pl/blog/adaptacja-projektu, dostęp 19.06.2024