10 rzeczy, które powinien wiedzieć członek wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa – podstawowe informacje

1. Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wiele osób zastanawia się, kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa, a raczej – od kiedy można o niej mówić? Okazuje się, że w myśl prawa (Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych) wspólnota powstaje automatycznie, to znaczy w momencie zakupu pierwszego lokalu w danym budynku od dewelopera. Do momentu zakupu kolejnych mieszkań, wspólnota jest więc jednoosobowa (lub dwuosobowa, jeśli właścicieli mieszkania jest kilka).

Wspólnoty dzieli się na małe i duże. Mała wspólnota mieszkaniowa obejmuje budynki, w których znajduje się do 7 lokali mieszkalnych. Duża wspólnota mieszkaniowa jest powyżej tych 7 lokali. Od tego zależy sposób zarządzania wspólnotą.

2. Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych – podstawa prawna

Podstawowym przepisem, który reguluje zasady działania wspólnoty mieszkaniowej jest Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. To właśnie ona wprowadziła pojęcie wspólnota mieszkaniowa, dlatego czasami pojawia się także nazwa Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych, chociaż w zasadzie jest błędna.

Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych powstała ze względu na to, że w na początku lat 90. zaczął się intensywnie rozwijać rynek przedsiębiorstw deweloperskich, a spółdzielczość nieco straciła na znaczeniu. Dlatego właśnie pojawiły się uregulowania prawne, które rozwinęły przepisy o współwłasnościach, które są zawarte w Kodeksie cywilnym. Do tej pory małe wspólnoty działają na podstawie założeń Kodeksu cywilnego, a nie Ustawy o własności lokali (Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych). Według przepisów wspólnota mieszkaniowa nie ma czegoś takiego, jak osobowość prawna.

3. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Jedną z najważniejszych decyzji, które należą do właścicieli nieruchomości jest określenie sposobu zarządzania nieruchomością. Oznacza to, że trzeba wyłonić zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Mała wspólnota mieszkaniowa, czyli ta, która ma mniej niż 7 członków, nie musi wyznaczyć zarządu – tylko te duże są do tego zobowiązane przez przepisy prawa (Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych).

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien składać się z przedstawicieli właścicieli lokali. Jednakże stworzenie zarządu nie musi oznaczać braku kontroli nad nieruchomością, ponieważ większość ważnych decyzji podejmuje zebranie członków wspólnoty. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zostać wybrany drogą głosowania lub mogą znaleźć się w nim chętni.

4. Wspólnota mieszkaniowa – administrator z zewnątrz

Duża część większych wspólnot mieszkaniowych decyduje się na powierzenie zarządu wyspecjalizowanym firmom. Wtedy zwoływanie zarządu nie jest konieczne. Administrator z zewnątrz to o tyle dobre rozwiązanie, że można przekazać mu wiele ważnych zadań, do których często członkowie wspólnoty nie mają kompetencji – jak księgowość czy przedstawicielstwo w banku.

Administrator zajmuje się także powiadamianiem mieszkańców o zebraniach a także o odczytach liczników czy pracach remontowych. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej może zdecydować o zakresie działań administracji. Oczywiście to także nie oznacza utraty kontroli nad nieruchomością. Dalej o wszystkich najważniejszych aspektach decydują członkowie wspólnoty podczas głosowań na zebraniach. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł na temat ustawy o wspólnotach mieszkaniowych.

Wspólnota mieszkaniowa – prawa członków wspólnoty

5. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej a decyzje w ważnych sprawach

Zarząd wspólnoty nie ma możliwości podejmowania decyzji w ważnych sprawach, które w Ustawie są określone jako wykraczające poza czynności zwykłego zarządu. Do nich wymagana jest zgoda właścicieli wyrażona w formie pisemnej – uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Taki dokument to także pełnomocnictwo dla zarządu do zawierania umów i działania w imieniu wspólnoty.

Jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością uznaje się:

• ustalenie wynagrodzenia za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat,
• udzielenie zgody na przebudowę,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości,
• wytoczenie powództwa,
• podział wspólnej części gruntowej.

6. Wspólnota mieszkaniowa a korzyści z przychodów

Czasami wspólnota mieszkaniowa przynosi korzyści, na przykład z przychodów za umieszczenie baneru reklamowego na ścianie lub zamieszczenia paneli fotowoltaicznych. Aby przeznaczyć je na coś konkretnego konieczne jest głosowanie i uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Można jest przesunąć na zapłacenie wydatków związanych z funkcjonowaniem lub opłacenie dodatkowych usług (sprzątanie, księgowość). Nadwyżka może być rozdzielona na członków wspólnoty.

7. Wspólnota mieszkaniowa – zwoływanie zebrań i głosowanie

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma możliwość zwołania zebrania. Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych przewiduje, że zebranie powinno odbyć się chociaż raz w roku, a jeśli zarząd tego nie zrobi, każdy właściciel mieszkania może je zwołać.

Na zebraniach głosuje się w ważnych sprawach, a każde zebranie powinna kończyć uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która zawiera to, co zostało przegłosowane. Mała wspólnota mieszkaniowa rządzi się zasadami określonymi w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z nimi do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest jednomyślność. Przy jej braku każdy właściciel może wystąpić do sądu ze sprawą o rozstrzygnięcie konfliktu.

Duże wspólnoty podejmują decyzje poprzez głosowanie. Jednak nie chodzi o zwykłą większość głosów. W tym wypadku jest liczona według udziałów – im większą część nieruchomości ktoś posiada, tym ważniejszy jest jego głos. Na każde mieszkania przypada 1 głos – oznacza to, że jeśli jest kilku współwłaścicieli, to i tak mogą oni oddać tylko jeden głos.

Wspólnota mieszkaniowa – obowiązki wspólnoty i jej członków

8. Wspólnota mieszkaniowa a obowiązki finansowe członków

Podstawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem budynku w dobrym stanie. To przede wszystkim opłaty za media, a także za wywóz odpadów oraz za przeprowadzenie niezbędnych remontów.

Członek wspólnoty mieszkaniowej musi także ponosić koszty na remonty i bieżącą konserwację, ubezpieczenie i podatki oraz sprzątanie części wspólnych. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej może także zakładać konieczność płacenia składek na wynagrodzenie członków zarządu lub administratora. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej powinien regulować, jaka jest wysokość tych składek. Decyduje o tym głosowanie, a uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna zostać przedstawiona wszystkim członkom.