Analiza rynku pierwotnego w 2023 r. Kiedy nowe mieszkania stanieją?

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Grupa KB.plDrukujArtykuł sponsorowanyUdostępnij

Dlaczego rynek nieruchomości jest tak stabilny? Po pierwsze, przysłowiowy dach nad głową jest jedną z naszych podstawowych potrzeb do zaspokojenia, a na rynku jest wciąż zbyt mało dostępnych lokali. Po drugie, nieruchomości były, są i pewnie jeszcze długo będą bezpieczną formą lokowania kapitału. Choć więc w ostatnim okresie inne rynki mocno odczuły zawirowania gospodarczo-ekonomiczne, w nieruchomościach wiele się nie zmieniło. Mieszkania są nadal drogie (choć już nie drożeją), a kupić je jest coraz trudniej. Pamiętajmy jednak, że rynek ten reaguje z opóźnieniem, a zatem może po latach pompowania bańki ceny mieszkań zaczną jednak spadać?

Co wpływa na ceny mieszkań

Ceny nieruchomości głównie reguluje rynek. Jeśli jest duży popyt, a mała podaż — dyktuje je sprzedający. Jeśli chętnych do zakupu nie ma wielu, a mieszkania stoją puste — to klient może negocjować cenę i przebierać w ofertach. Do niedawna szala przechylała się na stronę deweloperów z kilku powodów:

• na rynku wciąż było za mało mieszkań w stosunku do potrzeb,
• kredyty hipoteczne były łatwo dostępne i tanie, więc więcej osób mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania,
• niskie stopy procentowe, sprawiały, że nieruchomości na wynajem przynosiły dużo większą stopę zwrotu niż lokaty bankowe.

W efekcie nowe inwestycje wyprzedawały się zwykle na pniu. Był popyt, był deficyt, zatem ceny rosły. Na portalu wybierzdewelopera.pl, większość ogłoszeń stanowiły tzw. ostatnie mieszkania w inwestycji. Pozostałe czasem znikały, zanim ukazało się ogłoszenie, mimo że termin oddania był za rok, dwa.

Przyszła jednak pandemia, która opóźniła realizację wielu inwestycji. Ogólnoświatowy lockdown przerwał łańcuchy dostaw, a ceny materiałów budowlanych drastycznie wzrosły. Coraz trudniej było też o fachowców, bo po złagodzeniu obostrzeń, prace się spiętrzyły. Ludzie natomiast chcąc uniknąć kolejnego zamknięcia w czterech ścianach, zamiast nowych mieszkań w mieście, chętniej kupowali domy jednorodzinne, a nawet działki. Zamarł też na pewien czas rynek wynajmu, zwłaszcza krótkoterminowego.

Po zniesieniu obostrzeń wydawało się, że sytuacja wróci do normy. Budowy ruszyły, ludzie wrócili do pracy. Niestety wybuchła wojna w Ukrainie. Ogromna rzesza uchodźców przyjechała do Polski, ratując poniekąd rynek wynajmu, ale wielu fachowców, wróciło do swojego kraju. Tempo prac na budowach ponownie wyhamowało. A koszty rosły.

Pandemia zredukowała zapasy materiałów budowlanych, a wojna przyniosła poważne ograniczenia w dostawach surowców energetycznych i paliw. Rząd chcąc uchronić gospodarkę przed zapaścią, uruchamiał w międzyczasie różne działania osłonowe, których kosztem był oczywiście wzrost inflacji. Ceny żywności, mediów, życia gwałtownie wzrosły.

Nieuchronną, choć jak wielu twierdzi mocno spóźnioną reakcją władz, były więc podwyżki stóp procentowych. Po 5 latach utrzymywania stopy referencyjnej na poziomie 1,5% i zmniejszeniu jej w okresie pandemii niemal do zera obecnie — po aż 11 podwyżkach w ciągu roku — wynosi ona 6,75%. Co będzie dalej?

Jak inflacja i stopy procentowe wpływają na rynek mieszkaniowy

Podwyżki stóp procentowych bez wątpienia wpływają na rynek nieruchomości niekorzystnie. Im wyższe stopy, tym wyższe jest przecież oprocentowanie kredytów hipotecznych. Co więcej, po ostatniej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) banki musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby oprocentowanie było wyższe od tego, które jest aktualnie aż o 5 punktów procentowych. Ten wymóg ma chronić kredytobiorców przed niewypłacalnością, w razie, gdyby stopy musiałby być nadal podnoszone. To niestety sprawia, że dla wielu z nas kredyt hipoteczny jest w tym momencie po prostu nieosiągalny.

Potwierdzają to dane NBP za III kwartał 2022.

Liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła rok do roku o 71%!

Niekorzystne zmiany odczuły również osoby, które zaciągnęły zobowiązania w okresie, kiedy stopy procentowe były bardzo niskie. Ich raty wzrosły nawet dwukrotnie, a przecież nie wszystkim udało się utrzymać pracę lub wysokość zarobków z okresu przed pandemią. Do tego dochodzą rosnące koszty utrzymania mieszkań, więc coraz więcej osób rozważa ich sprzedaż, aby uwolnić się od kredytu. To może zwiększyć liczbę okazyjnych ofert na rynku wtórnym, a zatem może wymusić również obniżki cen nowych mieszkań.

Inaczej niż przed pandemią wygląda również sytuacja inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Średnia stopa zwrotu z wynajmu wynosi ok. 5,6%. Przedtem, przy minimalnych stopach procentowych, nawet kupując mieszkanie na kredyt, można więc było nieźle zarobić. Tymczasem teraz kredyty są drogie i nie ma co liczyć, że najemcy przejmą ich spłatę. Odczuwają to już obecni właściciele mieszkań, gdyż wielu lokatorów po prostu nie jest w stanie udźwignąć wszystkich kosztów. Do tego rząd planuje ściągać kolejne daniny z właścicieli lokali na wynajem, zatem inwestycja w nieruchomości staje się coraz bardziej ryzykowna.

Kupujących za gotówkę, którzy w ostatnim okresie stanowili niemal połowę klientów deweloperów, kuszą za to lokaty bankowe z oprocentowaniem na poziomie 8%. To wszystko zaczyna przekładać się na wyniki rynku pierwotnego, ale jednocześnie budzi nadzieję zainteresowanych zakupem, że ceny nowych mieszkań spadną.

Jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym na początku 2023 roku?

Realizacja inwestycji mieszkaniowych jest rozciągnięta w czasie. Wiele z nich rozpoczęto jeszcze przed wybuchem pandemii, w okresie boomu na nowe mieszkania. O ile dwa, trzy lata temu atrakcyjne inwestycje wyprzedawały się często na etapie „dziury w ziemi”, tak obecnie deweloperzy mają pewne nadwyżki.  Co ciekawe nie tylko w mniejszych ośrodkach, ale też w dużych miastach, gdzie dotychczas nie było problemu ze sprzedażą. Patrząc na statystyki NBP za III kwartał 2022 roku, trudno nie zauważyć, że rynek pierwotny wyraźnie wyhamował:

• liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich rok do roku spadła o 55%,
• liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o 29%,
• liczba rozpoczętych umów spadła o 24%,
• średni czas wyprzedaży całości oferty wydłużył się o ponad rok.

Potwierdzają to również ogłoszenia na portalu wybierzdewelopera.pl. Obecnie coraz więcej ofert dotyczy sprzedaży nowych mieszkań gotowych do wprowadzenia.

Jakie są prognozy dla rynku pierwotnego

Eksperci są zdania, że jest duża szansa, że rynek nieruchomości wkrótce się ustabilizuje, a być może nawet wróci do stanu sprzed pandemii. Jest jednak wiele zmiennych, które trudno przewidzieć. Spójrzmy zatem, jak wygląda sytuacja obecnie i jakie są perspektywy.

Stopy procentowe od pięciu miesięcy nie były podnoszone, a dalszy ich los zależy od tego, jak szybko będzie spadać inflacja. Prognozy teoretycznie są dość optymistyczne. Coraz chętniej oszczędzamy pieniądze, zamiast je wydawać, a dalszy wzrost stóp procentowych groziłby zbyt dużym spowolnieniem wzrostu gospodarczego. Z drugiej jednak strony dość szybko rosną również płace, a utrzymująca się inflacja zmniejsza zadłużenie państwa. Zatem choć na dalsze podwyżki stóp procentowych raczej się nie zanosi, to na ich obniżenie możemy liczyć najwcześniej w przyszłym roku.

Coraz częściej mówi się natomiast o złagodzeniu rekomendacji KNF dotyczących obliczania zdolności kredytowej. Na razie dla kredytów o okresowo stałej stopie, ale prawdopodobnie zostanie to rozszerzone na pozostałe. To również dobry prognostyk, bo może potwierdzać, że kolejne podwyżki stóp procentowych raczej nie są planowane. Obniżenie wymogów poskutkuje zapewne odmrożeniem rynku kredytów hipotecznych. Jednocześnie jednak rząd zapowiada nowy program dopłat do kredytu. Program jest wciąż w fazie planowania, ale może być na tyle atrakcyjny, że nawet po złagodzeniu kryteriów, wiele osób poczeka z zakupem mieszkania do czasu uruchomienia wsparcia. Czy to spowoduje spadek cen nowych mieszkań?

Raczej nie. Rynek nieruchomości jak zwykle nie reaguje od razu. Z jednej strony deweloperzy owszem mają niewyprzedane inwestycje, których pewnie chcieliby się jak najszybciej pozbyć, ale też budują teraz dużo mniej. Mamy więc chwilową nadpodaż, ale oni doskonale wiedzą, że ta sytuacja jest przejściowa. Złagodzenie polityki kredytowej oraz uruchomienie programu wsparcia sprawi, że za chwilę wszystkie nadwyżki znikną z rynku, ale tempo budowania nowych nie przyspieszy. Znowu więc mieszkań będzie za mało w stosunku do chętnych, a zatem ceny nawet mogą wzrosnąć.

Co jeszcze może się zmienić na rynku nieruchomości?

Wydarzenia ostatnich lat dość brutalnie pokazały, że długoterminowe prognozy nie są zbyt pewne, a opinie najlepszych ekspertów może przekreślić coś nieoczekiwanego. Nikt przecież nie był w stanie przewidzieć, że cały świat się zatrzyma z powodu wirusa. Mało kto wierzył, że tuż za naszą granicą rozpęta się wojna.

Rozwój sytuacji możemy więc prognozować jedynie z pewnymi założeniami, nie mając gwarancji, że tak właśnie będzie. Jeśli wkrótce skończy się wojna, można się spodziewać, że budowlańcy raczej wrócą do siebie, aby odbudowywać zniszczone ukraińskie miasta. Wyjedzie również zapewne spora grupa uchodźców, dzięki czemu zwiększy się dostępność mieszkań pod wynajem. Kiedy to nastąpi? Trudno powiedzieć.

Rząd, który dotychczas nie wywiązał się z obietnic poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków, zapowiada kolejne programy dla „zwykłego Kowalskiego”, a jednocześnie planuje utrudnić życie inwestorom. Podatek od pustych mieszkań, coraz wyższe podatki od nieruchomości, dodatkowe wymogi formalne przy sprzedaży, będą zapewne wpływać nie tylko na cenę transakcyjną, ale też na ceny wynajmu. Łatwiej dostępne kredyty mogą sprawić, że rata znowu będzie zbliżona do ceny czynszu. Ceny mieszkań więc raczej nie spadną.

Jest natomiast niemal pewne, że coraz bardziej pożądane, będą budynki energooszczędne i lokale po termomodernizacji. Nie tylko ze względu na stale rosnące opłaty za energię, ale również przez dodatkowy dokument niezbędny przy sprzedaży. Chodzi o świadectwo energetyczne budynku. Nowe inwestycje budowane w nowych technologiach, będą zatem w cenie. To wszystko zapewne sprawi, że ceny nieruchomości na rynku pierwotnym, jeśli spadną to tylko na chwilę, a te z rynku wtórnego będą bardziej kosztowne.

Podsumowując, nie ma co liczyć na szybkie obniżki cen mieszkań, bo wydaje się, że rynek pierwotny przetrwał kryzys, wykorzystując czas zamrożenia, na dokończenie opóźnionych inwestycji. Złagodzenie wymogów banków i obiecane wsparcie rządu szybko wyrówna nadpodaż. Tempo powstawania nowych inwestycji jest za to wolniejsze, więc wkrótce wrócimy do sytuacji, gdy chętnych jest więcej niż ofert. A to znaczącego spadku cen nie wróży.

artykuł sponsorowany