Budowa domu – formalności: pozwolenie czy zgłoszenie?

Zarówno pozwolenie, jak i zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego jest związane z koniecznością dostarczenia pewnych niezbędnych dokumentów. Są to cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganym opiniami i pozwoleniami, oświadczenie o tym, że posiada się prawo go dysponowania nieruchomością, na której planowana jest inwestycja, oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgłoszenie zamiaru budowy domu może spotkać się z tak zwaną „milczącą zgodą” adekwatnego organu administracji publicznej. Jeśli ten w ciągu 30 dni od zgłoszenia nie wystąpił z żadnymi zastrzeżeniami, oznacza to, że budowę można rozpoczynać. Prawo przewiduje także określony czas obowiązywania „milczącej zgody”. Jeśli w przeciągu 3 lat nie rozpocznie się budowa, traci ona moc prawną i konieczne staje się ponowne zgłoszenie zamiaru prowadzenia inwestycji.

Pozwolenie na budowę rządzi się nieco innymi prawami. Organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji. Nie obowiązuje w tym wypadku zasada „milczącej zgody”, ale termin obowiązywania pozwolenia jest taki sam i wynosi 3 lata.

Czym zatem różnią się obie te ścieżki prowadzące do realizacji budowy? Nie każda inwestycja może być rozpatrywana na podstawie zgłoszenia. Pozwolenia na budowę wymagają przede wszystkim te nieruchomości, których – jak stanowi prawo – obszar oddziaływania wykracza poza granicę działki lub tych, które znajdują się na obszarze objętym ochroną przyrody.

Formalności przy budowie domu krok po kroku

Jeśli chodzi o to, jak krok po kroku dopełnić formalności przy budowie domu, konieczne jest spełnienie kilku warunków i wypełnienie wymaganych przez prawo obowiązków. Pierwszym krokiem jest oczywiście zakup działki pod budowę domu. To, czy dane miejsce nadaje się do zabudowy, określa plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy, wydawana przez właściwy organ administracyjny (wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Sprawdzić warto także dostępność mediów na działce.

Po zapoznaniu się z decyzją o warunkach zabudowy i planem zagospodarowania przestrzennego oraz gdy nic nie stoi na przeszkodzie przyszłej budowie, drugi krok to pozyskanie projektu architektoniczno-budowlanego. Architekt, który go przygotowuje, musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane. Do wyboru są gotowe projekty katalogowe lub projekty indywidualne, w przypadku których trzeba liczyć się z wyższymi kosztami.

Na etapie przed rozpoczęciem budowy mogą wystąpić różne niespodziewane sytuacje, które będą wymagały pozyskania dodatkowych dokumentów, pozwoleń czy też opinii. Należy do nich na przykład pozwolenie wodno-prawne (jeśli budowa będzie miała wpływ na gospodarkę wodną w rejonie) czy też pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych (gdy obszar, na którym znajduje się działka, jest wpisany do rejestru zabytków).

Kolejny krok to omówione już zgłoszenie lub pozyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Wybór ścieżki prawnej (poza sytuacjami, kiedy niezbędne jest pozyskanie pozwolenia), jest dowolny. Trudno przesądzić, która z procedur będzie trwała krócej, gdyż z pozoru szybsze zgłoszenie może spotkać się z zastrzeżeniami organu administracji państwowej.

Ostatni etap to rozpoczęcie budowy, czyli podjęcie prac przygotowawczych. Należą do nich wytyczenia geodezyjne, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu budowy i wykonanie przyłączy na potrzeby jej prowadzenia. Termin rozpoczęcia robót budowlanych jest równoznaczny z momentem powiadomienia właściwego organu o tym fakcie. Z formalności, jakich należy dopełnić, wskazać należy dołączenie oświadczenia kierownika budowy, ewentualne oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli takowy został ustanowiony) oraz informacje, które potwierdzają bezpieczeństwo pracy i ochrony zdrowia.