Budowa domu jednorodzinnego – krok po kroku załatwiamy niezbędne formalności

Dom jednorodzinny – zalety warte podkreślenia

Planując budowę domu, musimy zadać sobie pytanie, dlaczego chcemy w nim zamieszkać i czy taka inwestycja niesie ze sobą określone korzyści dla naszego życia. Najczęściej decydują się na to osoby mieszkające wcześniej w blokach, którym przestał wystarczać niewielki metraż typowego mieszkania, brak miejsca do parkowania oraz często uciążliwe, hałaśliwe sąsiedztwo. Inne, równie istotne argumenty, przemawiające za budową własnego domu, to:

• większa powierzchnia mieszkalna, dająca prawie dowolne możliwości aranżacji wnętrza, urządzenia w nim nie tylko odrębnego pokoju dla każdego domownika, ale i pralni, suszarni, gabinetu, czy garderoby;
• własny ogród, który także można dowolnie zagospodarować, posiać trawę, posadzić kwiaty, drzewka owocowe, zrobić grządki z warzywami i oczywiście plac zabaw dla dzieci;
• taras wychodzący zazwyczaj na tyły domu, z którego schodzimy prosto do ogrodu, idealne miejsce wypoczynku i organizacji towarzyskich spotkań przy grillu;
• cisza i spokój, zależne co prawda od sąsiadów, lecz to, jakich będziemy mieli, można sprawdzić na etapie kupowania działki budowlanej, a już samo oddalenie od centrum miasta zapewnia upragnioną ciszę od wielkomiejskiego zgiełku;
• posiadanie garażu, dzięki czemu samochód nie będzie już dłużej narażony na działanie wilgoci, zmiennych temperatur, wandalizm i możliwość kradzieży. W zależności od wielkości domu, w zintegrowanym z nim garażu można zmieścić jeden, albo i więcej pojazdów;
• możliwość trzymania zwierząt domowych, a kot czy pies na pewno będzie czuł się lepiej niż w ciasnym mieszkaniu w bloku.

Dom jednorodzinny – wady, które trzeba znać

Oczywiście życie w domu jednorodzinnym to nie tylko same zalety. Zanim zdecydujemy się więc na jego budowę, warto także poznać wady:

• wyższe koszty utrzymania, generowane przede wszystkim przez ogrzewanie, trzeba więc szukać najbardziej ekonomicznych i jednocześnie ekologicznych rozwiązań;
• uciążliwe dojazdy, tym dłuższe, im większa odległość od miejsca pracy czy szkoły. Wiele podmiejskich dzielnic czy odrębnych miejscowości jest źle skomunikowana z centrami miast i konieczne będzie posiadanie co najmniej jednego własnego samochodu;
• ciągłe wykonywanie prac związanych z utrzymaniem domu oraz ogrodu, koszenie trawnika, pielęgnacja grządek, odśnieżanie, malowanie ogrodzenia i dokonywanie wielu większych lub mniejszych napraw, kolejnego czynnika zwiększającego wydatki ponoszone na utrzymanie;
• utrudniony dostęp do wielu mediów, nie tylko elektronicznych, telewizji naziemnej czy Internetu, ale i kłopoty z doprowadzeniem na działkę wody, gazu lub energii elektrycznej.

Formalności do załatwienia przed rozpoczęciem budowy domu

Znamy już zalety oraz wady posiadania własnego domu jednorodzinnego i jeśli te drugie nie zmieniły naszej decyzji, czas zabrać się za jego budowę, co jest zadaniem wymagającym niezwykle dokładnego planowania. Warto podzielić sobie je na mniejsze etapy i realizować je po kolei, dzięki czemu można uniknąć większości trudności pojawiających się wraz z postępem prac.

Powodują one nie tylko wydłużenie czasu budowy, ale i wzrost jej kosztów, dlatego lepiej trzymać się zasad proponowanych przez specjalistów z tej branży, których porady znajdziemy na stronie https://abcbudowlane.pl. Według nich kolejność załatwiania formalności związanych z budową domu i sama budowa powinny wyglądać następująco:

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Te dwa pojęcia mogą nic nie mówić przyszłemu właścicielowi domu lub inwestorowi, dlatego już śpieszymy z wyjaśnieniem, czym są i dlaczego te sprawy należy załatwiać jako pierwsze, jeszcze przed zakupem działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest sporządzany na polecenie rady Gminy dla danego terenu, określający jego przeznaczenie, sposób zagospodarowania oraz warunki zabudowy.

Dowiemy się więc z niego, czy na działce, którą chcemy kupić, można stawiać budynki mieszkalne, jak będzie wyglądać ich okolica i jakie przyszłościowe inwestycje są planowane na tym terenie. Plan zagospodarowania przestrzennego zawiera także inne istotne informacje:

• sposób usytuowania budynków na działce, ich położenie np. względem jej granicy, czy biegnących obok dróg dojazdowych;
• geometrię, czyli kształt dachów, kąt ich nachylenia, rodzaj materiałów stosowanych na ich pokrycie oraz kolorystkę;
• rodzaj doprowadzanych mediów, wody, prądu czy kanalizacji;
• kolorystykę elewacji budynków, dzięki czemu zabudowa tworzy przyjemną dla oka kompozycyjną całość;
• sposób urządzania terenów zielonych, zgodnie z obowiązującymi zasadami ochrony środowiska naturalnego;
• przebieg dróg, chodników i ścieżek rowerowych.

2. Decyzja o warunkach zabudowy

Niestety, nie zawsze dla okolicy, w której planujemy zamieszkać, został sporządzony taki szczegółowy plan i wtedy musimy sami uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, na którą czeka się około 2 miesięcy. Wydaje ją organ samorządowy, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, ale do jej otrzymania konieczne jest spełnienie kilku warunków:

• co najmniej jedna działka, sąsiadująca z naszą i leżąca przy tej samej drodze publicznej, musi być zabudowana w sposób, dzięki któremu można sprecyzować wymagania co do nowej zabudowy;
• określenia, czy działka jest przeznaczona pod budowę domu, a nie jest np. działką rolną, wymagającą zmiany kwalifikacji z gruntów rolnych na nierolnicze;
• sprawdzenia, czy na danym terenie nie obowiązują przepisy o ochronie zabytków uniemożliwiające stawianie w tym miejscu nowych budynków;
• działka musi posiadać niczym nieblokowany, wolny dostęp do drogi publicznej;
• na danym terenie musi być planowane wykonanie sieci uzbrojenia terenu, czyli przyłączy najważniejszych mediów, prądu i wody.

Jeśli posesja spełnia powyższe warunki, należy złożyć stosowny wniosek w wydziale architektury Urzędu Miasta lub Gminy, a gotowe druki można pobrać ze stron internetowych tych urzędów. Składany wniosek musi zawierać dokładne dane osobowe wnioskodawcy oraz inne informacje, na których podstawie może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, takie jak:

• adres działki, jej numer ewidencyjny, oznaczenie granic na mapie ewidencyjnej albo zasadniczej z uwzględnieniem zarysu sąsiadujących działek, jeśli może na nie oddziaływać nasza planowana budowa;
• informacje o planowanym zagospodarowaniu terenu, jaki dom chcemy zbudować, jakiej wielkości i wysokości, w formie pisemnej i w postaci planu zaznaczonego na mapie;
• informacja o ewentualnym wpływie planowanej inwestycji na środowisko naturalne;
• mapa geodezyjna w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją działki, dodatkowych wolnostojących budynków gospodarczych lub garaży, sporządzona przez uprawnionego geodetę;
• informacja o zapotrzebowaniu na przyłącza: wodne, kanalizacyjne, energii elektrycznej i ewentualnie gazu.

3. Kupno działki budowlanej

Dwa powyższe kroki warunkują kolejny, którym jest znalezienie i zakup właściwej działki budowlanej. Jej wybór bezpośrednio wpływa na wszystkie dalsze etapy budowy domu, dlatego wybierając działkę, trzeba dokładnie się z nią zapoznać. Znalezienie tego idealnego kawałka gruntu jest trudniejsze, niż może się wydawać, a oprócz opisanych powyżej aspektów prawnych i pozostałych ograniczeń, istotne są także inne czynniki:

• cena zależąca zazwyczaj od kolejnego czynnika, czyli lokalizacji, a za działkę położoną w atrakcyjnym miejscu, dobrze skomunikowaną, leżącą blisko lasu, jeziora, czy nawet w centrum miasta zawsze będziemy musieli zapłacić więcej;
• wielkość działki, także wpływająca na jej koszt, zależna od naszych faktycznych potrzeb, w tym i wielkości domu, jaki zamierzamy na niej postawić, a najmniejsza wielkość posesji, którą warto kupić to 800 – 1000 m2. Trzeba też pamiętać o określonych przepisami odległościach ścian budynku od granic działki, wynoszących 4 m dla ściany z oknami i 3 m dla tej bez okien;
• kształt, jak najbardziej zbliżony do kwadratu lub prostokąta, ułatwiający właściwe umiejscowienie budynku mieszkalnego i wolnostojących budynków gospodarczych;
• ukształtowanie terenu, najlepiej płaskiego, ewentualnie z minimalnym nachyleniem pozwalającym na lepsze odprowadzanie wody po opadach. Stroma działka może też utrudnić postawienie domu, wydłużyć czas i zwiększyć koszty budowy;
• łatwość dostawy mediów, czyli doprowadzenia przyłączy prądu, gazu, wody i kanalizacji. Brak możliwości odprowadzania ścieków do zbiorczej sieci kanalizacyjnej nie dyskwalifikuje od razu działki, zawsze przecież można je usuwać do pojemnego zbiornika bezodpływowego, czyli szamba, betonowego albo plastikowego;
• stopień nasłonecznienia, umożliwiający maksymalne wykorzystanie energii płynącej ze słońca, nie tylko nagrzewającej ściany domu, ale i coraz częściej wykorzystywanej do produkcji energii elektrycznej z pomocą ogniw fotowoltaicznych zamontowanych np. na dachu budynku. Na południowej stronie działki warto też zlokalizować ogród i aż do wieczora cieszyć się ciepłem promieni słonecznych;
• najbliższe sąsiedztwo, bo nikt przecież nie chce trafić z przysłowiowego deszczu pod rynnę i mieć tak samo hałaśliwych sąsiadów, jak w mieszkaniu w bloku. Należy także sprawdzić, czy w okolicy nie znajdują się większe lub mniejsze zakłady przemysłowe mogące zanieczyszczać powietrze;
• stan prawny, czy dana działka nie jest np. zadłużona, co można sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości.

4. Uzyskanie, nie zawsze koniecznego, pozwolenia na budowę

Do postawienia większości budynków na terenie naszego kraju, również budowy domu jednorodzinnego, konieczne będzie, chociaż nie w każdym przypadku, uzyskanie pozwolenia na budowę. Formalności, jakie trzeba przy tym spełnić, jest wiele, ale większość z nich uda się załatwić stosunkowo szybko, pod warunkiem jednak, że zgromadzimy wcześniej całą potrzebną dokumentację. Do wniosku o pozwolenie na budowę, składanego w Urzędzie Miasta, Gminy albo Starostwie Powiatowym, trzeba dołączyć następujące dokumenty:

• projekt budowlany w 4 egzemplarzach, sporządzony przez architekta mającego uprawnienia, których potwierdzenie również trzeba dołączyć do wniosku;
• akt własności działki, albo dokumenty uzyskane od jej prawowitego właściciela potwierdzające prawo dysponowania nieruchomością w celu budowy domu;
• opisane powyżej warunki zabudowy, lecz tylko w sytuacji, gdy w danym regionie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• kopia mapy geodezyjnej z naniesionymi granicami działki oraz istniejącymi już obiektami, a mapę taką odpłatnie można uzyskać w Miejskich lub Wojewódzkich Ośrodkach Geodezji;
• dokumentacja potrzebna do określenia sposobu i warunków podłączenia do sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, wystawiana przez dostawców tych mediów;
• pisemna zgoda na ewentualne odstąpienie w trakcie budowy od aktualnie obowiązujących przepisów, jeśli okaże się to konieczne;
• zezwolenie na budowę zjazdu z drogi publicznej.

Na sprawdzenie wszystkich złożonych dokumentów i wniosku o wydanie pozwolenia Urząd ma aż 65 dni, a jeśli decyzja będzie pozytywna, to przed rozpoczęciem prac trzeba poczekać jeszcze 14 dni na jej uprawomocnienie. Ważność decyzji o pozwoleniu na budowę wynosi aż 3 lata, lecz ewentualna przerwa w budowie, dłuższa niż 36 miesięcy, powoduje konieczność uzyskania nowej.

W niektórych przypadkach nie musimy przechodzić aż tak długiej drogi urzędowej, aby móc rozpocząć budowę, wystarczy jedynie zgłoszenie faktu jej rozpoczęcia w jednym ze wspomnianych wyżej urzędów. Musi się to także odbyć w formie pisemnej, jest jednak możliwe jedynie w kilku przypadkach, między innymi takich, jak:

• budowa, rozbudowa albo przebudowa już istniejącego wolnostojącego budynku, jeśli obszar oddziaływania prac nie przekracza granic danej posesji;
• budowa parterowych budynków, których całkowita powierzchnia użytkowa nie przekracza 35 m2 i można postawić tylko jeden taki budynek na każde 500 m2 działki;
• budowa szamb betonowych o pojemności nieprzekraczającej 10 m3 albo przydomowych oczyszczalni ścieków mających maksymalną wydajność do 7,5 m3 na dobę;
• budowa wiat, pod którymi można np. parkować samochody lub inne pojazdy mechaniczne, mających powierzchnię zabudowy nie większą niż 50 m2 i jednocześnie liczba takich wiat nie przekracza jednej na 1000 m2 działki;
• budowa obiektów rekreacyjnych, takich jak np. korty tenisowe, oczka wodne, czy baseny, ale te ostatnie tylko pod warunkiem, że ich powierzchnia nie jest większa niż 50 m2.

5. Dziennik budowy i kierownik budowy

Kiedy otrzymaliśmy już zezwolenie lub potwierdzenie zgłoszenia faktu rozpoczęcia prac budowlanych, kolejnym krokiem jest założenie i prowadzenie dziennika budowy. Może go prowadzić jedynie specjalnie wyznaczona do tego zadania, uprawniona osoba, którą zazwyczaj jest kierownik budowy, odpowiadający jednocześnie za jej przebieg. Jego obowiązki jasno określają przepisy Prawa Budowlanego i w ich zakres wchodzi odpowiedzialność za:

• przejęcie od inwestora obowiązku kierowania budową i placu budowy, potwierdzone pisemnym protokołem;
• zabezpieczenie całego terenu budowy, jego ogrodzenie, ustawienie tablicy z numerem pozwolenia na budowę, informacją o rodzaju wykonywanych prac, danymi inwestora i wykonawcy, danymi kierownika budowy i inspektora nadzoru budowlanego oraz numerami telefonu do nich i służb ratunkowych;
• opracowanie planu zachowania bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w miejscu budowy, także potwierdzonego własnoręcznym podpisem;
• geodezyjne wytyczenie obiektu potwierdzone wpisem w dzienniku budowy;
• prowadzenie wymaganej przepisami dokumentacji, łącznie z dziennikiem budowy;
• nadzór i ewentualne wstrzymanie prac, gdy wystąpi jakiekolwiek zagrożenie dla prowadzących je robotników;
• zgłoszenie po zakończeniu robót kontroli jakości ich wykonania, przede wszystkim instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, przewodów kominowych, kanałów wentylacyjnych oraz instalacji odgromowej;
• przygotowanie kompletu powykonawczej dokumentacji budowanego domu;
• zgłoszenie odbioru technicznego gotowego budynku, co wpisuje się do dziennika budowy, a kierownik osobiście uczestniczy w odbiorze oraz usunięciu znalezionych wad;
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu prac zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi w tej kwestii przepisami oraz uporządkowaniu terenu budowy.

Obowiązek prowadzenia dziennika budowy wynika z 45 artykułu Prawa Budowlanego, a wydaje go organ do tego uprawniony, czyli najczęściej Starostwo Powiatowe. Należy wcześniej złożyć odpowiedni wniosek, przedstawić dowód wniesienia opłaty skarbowej i innych potrzebnych opłat. Jest on zazwyczaj wydawany w terminie 3 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę i można go odebrać w siedzibie urzędu albo jest wysyłany pocztą.

Budowa domu krok po kroku – kolejność wykonania prac

Wiemy już, jak dużo formalności będziemy musieli załatwić, zanim robotnicy pierwszy raz wbiją łopatę w ziemię na naszej działce i rozpoczną wreszcie budowę domu jednorodzinnego, jaki sobie wymarzyliśmy. Czeka ich naprawdę ogrom pracy do wykonania, dlatego powinniśmy także wiedzieć, jak wygląda budowa domu krok po kroku, którą dzielimy na następujące etapy:

Etap 1 – stan zerowy

Obejmujący szereg prac doprowadzających budowę do poziomu gruntu, składający się z wielu istotnych czynności, a w ich zakres wchodzi:

• wytyczenie geodezyjne wszystkich obiektów znajdujących się na działce;
• ogrodzenie terenu, zabezpieczające przed wejściem osób nieuprawnionych, a płot otaczający działkę musi mieć wysokość nie mniejszą niż 1,5 m;
• przygotowanie miejsca na materiały budowlane, najlepiej zadaszonego, chroniącego je przed wpływem czynników atmosferycznych i kradzieżą;
• przygotowanie dróg umożliwiających swobodny wjazd na posesję, nawet ciężkiego sprzętu budowlanego, ubicie lub wyłożenie ich nawierzchni betonowymi płytami;
• wyrównanie terenu i usunięcie z niego rosnącej roślinności, lecz warto pamiętać, że nie każde drzewo lub krzew można wyciąć bez zezwolenia i trzeba przedtem sprawdzić przepisy regulujące tę kwestię;
• zbadanie nośności gruntu, często zaniedbywane, dające jednak informacje, czy budowany dom nie będzie zbytnio osiadał i czy grunt nie wymaga wcześniejszego utwardzenia;
• przygotowanie wykopów pod fundamenty, solidnej podstawy nadającej stabilność budynkowi, wylanie fundamentów, wykonanie ich izolacji cieplnej i przeciwko wilgoci;
• wylanie posadzki piwnicy przy domu podpiwniczonym, wymurowanie samej piwnicy i położenie zamykającego ją od góry stropu.

Po wykonaniu prac stanu zerowego, co zajmuje zazwyczaj jeden sezon budowlany, warto pozostawić budowę przez zimę, nie prowadzić prac przy rosnącym poziomie wilgoci i spadającej temperaturze. Całość należy zabezpieczyć z pomocą plandek lub grubej folii, a pracę kontynuować dopiero w nowym sezonie.

Etap 2 – stan surowy otwarty

Wraz z rozpoczęciem nowego sezonu przechodzimy do kolejnego etapu prac, jakim jest stan surowy otwarty, w którym budynek zaczyna się wznosić ponad poziom gruntu, obejmujący:

• roboty murarskie, postawienie wszystkich ścian, nośnych, zewnętrznych i wewnętrznych oraz działowych, oddzielających od siebie poszczególne pomieszczenia wewnątrz domu;
• stropy, żelbetowe schody wewnętrzne;
• konstrukcję więźby dachowej i pokrycie dachu wybranym materiałem, gontami bitumicznymi, blachodachówką lub dachówką ceramiczną;
• kominy łącznie z wykończeniem ich części wznoszącej się ponad poziomem dachów;
• ewentualny montaż okien i wyłazów dachowych oraz rynien;
• izolację poziomą na poziomie parteru;
• otynkowanie otworów drzwiowych oraz okiennych, przygotowanie ich do montażu stolarki drzwiowej i okiennej.

Etap 3 – stan surowy zamknięty

Kolejny etap, czyli stan surowy zamknięty, oznacza, że mamy za sobą już co najmniej połowę budowy domu. Aby jednak można było zabrać się za ostateczne wykończenie i urządzanie wnętrz, należy wykonać sporo niezbędnych prac, takich jak:

• wszystkie instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną i gazową;
• wylanie posadzek i ich izolacja;
• montaż systemu ogrzewania, rur, kaloryferów, pieca CO lub elementów coraz popularniejszego elektrycznego ogrzewania podłogowego;
• wykonanie wszystkich tynków wewnętrznych;
• izolacja termiczna ścian zewnętrznych i wykończenie elewacji;
• montaż okien, parapetów zewnętrznych, drzwi zewnętrznych i wewnętrznych oraz bramy garażowej.

Etap 4 – prace wykończeniowe

Budowa domu wielkimi krokami zbliża się do szczęśliwego końca, a odczekawszy kilka kolejnych miesięcy, możemy wreszcie rozpocząć właściwe prace wykończeniowe:

• zamontowanie parapetów wewnętrznych;
• ocieplenie poddasza,
• szpachlowanie, wygładzanie ścian wewnętrznych lub pokrycie ich płytami gipsowo-kartonowymi;
• malowanie ścian lub położenie na nich zawsze modnych tapet;
• instalacja włączników światła, gniazdek elektrycznych i całego oświetlenia wnętrza;
• położenie paneli, parkietów lub desek na podłogach,
• kompletne wykończenie kuchni i łazienki, położenie glazury i terakoty, montaż urządzeń sanitarnych, wanny lub prysznica, kompaktu WC, umywalki i zlewu oraz mebli kuchennych.

Etap 5 – zakończenie i odbiór budowy

Zanim zabierzemy się za urządzanie wnętrz, ustawianie mebli w pokojach, czy innych elementów wyposażenia i dekoracji, trzeba jeszcze przejść etap zakończenia budowy. Należy zawiadomić o tym fakcie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, dołączając do składanego wniosku następujące dokumenty:

• dziennik budowy wypełniony przez jej kierownika;
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu jej zgodnie z projektem i przepisami;
• inwentaryzację geodezyjną w formie mapy;
• informację o pomiarach powierzchni użytkowej budynku;
• informację o zmianach wprowadzonych w stosunku do pierwotnego projektu razem z opisem celowości tych zmian;
• protokół odbioru przyłączy gazu, wody, prądu i kanalizacji, a jeśli jej nie ma to atest higieniczny zamontowanego szamba;
• wyniki badania wody, jeśli będziemy korzystać z własnego ujęcia, studni głębinowej;
• protokół odbioru wentylacji i instalacji kominowej.

Inspektor Nadzoru Budowlanego ma 21 na sprawdzenie złożonego wniosku i jeśli nie wniesie w tym czasie żadnych zastrzeżeń, to po upływie tego czasu do jest gotowy do zamieszkania i wreszcie można się do niego wprowadzić.