Budowa hali produkcyjnej od podstaw

Planując lokalizację produkcji osoby decyzyjne w przedsiębiorstwach są postawione przed wymagającym zadaniem. Jednym z głównych czynników, który należy uwzględnić jest położenie względem możliwych środków transportu, dróg lądowych, kolejowych lub morskich. Istotną rolę odgrywa również optymalna odległość podmiotów dostarczających wybrane usługi i komponenty oraz możliwość pozyskania zasobów ludzkich, w tym wykwalifikowanej kadry. Obecnie rynek pracy w Polsce oferuje szerokie perspektywy zarówno pracownikom fizycznym jak i kadrze zarządzającej niższego i wyższego stopnia. Potencjalny pracownik ma zatem w czym wybierać i przekonanie go do wyboru konkretnej oferty może nie być takie proste jak było to kilka lat temu. Rozważając lokalizację dla hali produkcyjnej warto zatem zwrócić uwagę na możliwość pozyskania zasobów ludzkich uwzględniając czynniki takie jak bezrobocie, gęstość zaludnienia i ewentualną pracę w odmiennej lokalizacji osób już zatrudnionych i spełniających kryteria dla pracy na danym stanowisku.

Hale stalowe

Ponadto specyfika planowanej działalności wpływa na wymagania techniczne, które spełniać musi dany obiekt, z uwzględnieniem układu linii produkcyjnych, zaplecza magazynowego i socjalno – biurowego.

Budowa czy może jednak wynajem?

Wydawało by się, że wyboru lokalizacji można dokonać spośród szerokiej oferty już istniejących hal magazynowych obecnie rynek tego typu powierzchni  jest w doskonałej kondycji. Według danych JLL całkowita wynajęta powierzchnia magazynowa w Polsce od początku 2018 roku do końca września osiągnęła 2,8 miliona m2.  Ponadto prognozy są w dalszym ciągu wzrostowe. Główną siłą napędową, która przekłada się na tak znaczny rozwój w branży są nowe umowy (ok 70 %) oraz ekspansje istniejących przedsiębiorstw (ok30%). Należy jednak uwzględnić warunki techniczne, które mogą wpływać na ograniczenie zakresu działalności w typowym magazynie. Aby możliwe było prowadzenie działalności produkcyjnej w hali magazynowej wymagana jest zmiana użytkowania budynku i dostosowanie rozwiązań technicznych zgodnie z odpowiednimi przepisami. Takie działanie wiąże się z koniecznością poniesienia przez inwestora kosztów realizacji prac budowlanych i instalacyjnych. W takiej sytuacji zwykle bardziej opłacalnym  rozwiązaniem jest budowa własnego obiektu realizowanego na przykład w trybie Built to suit.

Warianty realizacji inwestycji budowy

Obecnie dużą popularnością cieszą się projekty realizowane w trybie „Pod klucz” lub BTS – Built to suit. W przypadku pierwszej możliwości inwestor zleca generalnemu wykonawcy przygotowanie i realizację inwestycji na własnościowej działce, łącznie z przeprowadzeniem odbiorów końcowych i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Budowa hali produkcyjnej z uwagi na  specyfikę danej branży (np.: spożywcza, rolna lub przemysłowa) stawia przed projektantem każdorazowo indywidualne wymagania techniczne.  Dlatego, tak ważne jest indywidualne podejście do każdego zagadnienia i bardzo dokładne     wypracowanie koncepcji we wczesnej fazie przygotowania projektu.

W trybie realizowania inwestycji BTS, inwestor w ogólnym ujęciu zleca budowę hali produkcyjnej z uwzględnieniem szczególnych wymagań, które stawia dana branża i podpisuje długoterminową umowę najmu z właścicielem hali. W niektórych sytuacjach rozwiązania konstrukcyjne są tak skomplikowane, że hala musi zostać wybudowana pod konkretnego inwestora. Tym bardziej budując halę produkcyjną niezwykle pomocne może być zlecenie kompleksowego przygotowania i realizowania inwestycji doświadczonej firmie, tak aby uwzględnione zostały wszelkie wymagania, a projekt hali dawał możliwość wyposażenia w niezbędna infrastrukturę.

Hale stalowe

Etapy budowy hali produkcyjnej

Pierwszym krokiem jest wybór lokalizacji i zabezpieczenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przy wcześniejszym określeniu warunków zabudowy zgodnych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danej lokalizacji nie ma planu miejscowego należy wystąpić z wnioskiem, do właściwego organu administracji publicznej, o wydanie warunków zabudowy. Istotnym elementem mającym wpływ na koszty realizacji i eksploatacji jest możliwość doprowadzenia mediów. W przypadku nieuzbrojonych działek koszty tych prac mogą być bardzo wysokie. Zazwyczaj dla lokalizacji ujętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano wstępne rozwiązania związane z dostawą mediów, umiejscowieniem dróg i ciągów komunikacyjnych. Dlatego, lokalizacje ujęte w mpzp stanowią zawsze dobrą ofertę dla potencjalnego nabywcy działki.

Przed wykonaniem projektu niezbędnym elementem jest pozyskanie mapy do celów projektowych oraz wykonanie badań geotechnicznych gruntu. Badania geotechniczne są niezbędne przy projektowaniu fundamentów i konstrukcji przyszłej hali. W celu uniknięcia dodatkowych kosztów dobrą praktyką jest wykonanie tego typu badań przed pozyskaniem działki.

Projekt budowlany

Projekt budowlany jest zbiorem dokumentacji zawierającym między innymi decyzje, uzgodnienia i opinie. Wszystkie te dokumenty uzyskiwane są przez wykonawcę projektu (np. spółka kompleksowo realizująca inwestycję lub biuro projektowe architekt). Ponadto dla obiektu w fazie projektowania należy uzgodnić warunki dostawy mediów. Projektant poza projektem budowlanym, architektoniczno-budowlanym i planem zagospodarowania wykonuje również projekty instalacji wewnętrznych takich jak instalacja wodna, kanalizacyjna, grzewcza, czy gazowa.

Hale stalowe

Budowa i pozwolenie na użytkowanie

Po uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę możliwe jest oficjalne rozpoczęcie prac budowlanych. Na tym etapie ciężar prac spoczywa głównie na barkach generalnego wykonawcy. Inwestor powinien jednak kontrolować postęp i zakres prac w zakresie własnym lub poprzez zaangażowanie w postaci nadzoru inwestorskiego. Etap budowy kończą odbiory końcowe (Państwowa Straż Pożarna, Państwowa Inspekcja Pracy) i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie w postaci decyzji administracyjnej.

Warto pamiętać, że rozpoczęcie wszelkiej działalności gospodarczej może nastąpić dopiero po uzyskaniu powyższej decyzji. W przypadku hali produkcyjnej należy uwzględnić w harmonogramie prac dodatkowy czas na instalację wyposażenia i ewentualnych linii produkcyjnych, które w zależności od branży mogą mieć bardzo zróżnicowane rozwiązania techniczne i wymagania konstrukcyjne hali.  Bardzo istotnym czynnikiem jest zapewnienie ochrony przeciwpożarowej poprzez wyznaczenie odpowiednich stref pożarowych oddzielonych od innych części budynku lub innych budynków. Do spełnienia powyższych wymagań stosuje się elementy oddzielenia pożarowego, o odpowiedniej izolacyjności ogniowej, takie jak na przykład drzwi pożarowe. Kolejnym istotnym elementem jest zaplanowanie stref przeznaczonych dla logistyki wewnętrznej i linii produkcyjnych. Pod względem oddziaływania obciążeń statycznych i dynamicznych na konstrukcję, przy zastosowaniu na przykład suwnic lub wyciągarek warsztatowych, hale produkcyjne stanowią konstrukcję dużo bardziej skomplikowaną w odróżnieniu od konstrukcji typowego magazynu. Projekt hali produkcyjnej powinien w kompleksowy sposób zakładać optymalne wykorzystanie powierzchni, łączyć w sobie bezpieczeństwo, komfort i estetykę wykończenia.

Dogłębna analiza wymagań  i procesów technologicznych realizowanych w danej hali i)(już na etapie planowania) jest istotna z uwagi na dobór odpowiednich rozwiązań, a co za tym idzie uniknięcie utrudnień i kosztów w przyszłości. Na rynku istnieje wiele wyspecjalizowanych firm doradczych i wykonawczych, które mogą być pomocne w profesjonalnym przygotowaniu i realizacji projektów polegających na budowie hal produkcyjnych.

Artykuł powstał przy współpracy z firma CoBouw Polska Sp. z o.o.

Ocena: 0,0/5 (głosów 0)
, aktualizacja 1 lutego 2019
Zobacz więcej artykułów na temat:
wp hale stalowe
Komentarze
Dodaj komentarz
Podpis:
captcha


Wyszukaj na stronie:

Ta strona korzysta z plików cookies.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies w celu zbierania danych analitycznych (analizowania ruchu na stronie) oraz profilowania reklam przez naszych partnerów. Szczegóły znajdziesz w naszej polityce prywatności. Jeżeli nie wyrażasz na to zgody, zablokuj pliki cookies w przeglądarce.

Zamknij