Ceny mieszkań wciąż szybują w górę? Wyjaśniamy dlaczego

Wiele osób jest przekonanych, że mamy do czynienia ze zwykłą bańką spekulacyjną na rynku nieruchomości, która wkrótce powinna pęknąć. Zapewne takie rozumowanie jest wynikiem doświadczeń z wielkiego kryzysu 2008. Postaramy się przyjrzeć tematowi trochę głębiej. Czynników, które wpływają na wzrost cen nieruchomości oraz najmu jest przynajmniej kilka. Przedstawiamy najważniejsze z nich. W skrócie są to:

• niskie stopy procentowe,
• skrajnie niezaspokojony popyt,
• koszty deweloperów i koszty budowy,
• relatywnie wysokie koszty najmu,
• relatywnie niski udział prywatnego rynku najmu w Europie.

Poniżej omówimy każdy punkt.

Niskie stopy procentowe i skrajnie niezaspokojony popy

Stopy procentowe wyrażają ceny kredytu, który będzie nam spłacać. W dużym skrócie, mówią o tym, ile procent więcej z tego, co się pożyczyło, trzeba oddać.  Im niższe stopy procentowe, tym te kredyty są tańsze. Zgodnie z prawem popytu i podaży, niższa cena danego dobra (przy pozostałych warunkach niezmienionych) zwiększa popyt na to dobro. Jeśli stopy procentowe są niskie, wzrasta również popyt na zaciąganie kredytów pod bardziej ryzykowne inwestycje.

Stopy procentowe w Polsce od kilku lat utrzymują się na rekordowo niskim poziomie: 1,5%. Niskie koszty zachęcają do brania kredytów hipotecznych. Jednocześnie zniechęca to ludzi do oszczędzania (trzymania pieniędzy w banku) i pobudza do wydania pieniędzy teraz. Natomiast inwestorów zachęca do  coraz bardziej ryzykownych kredytów inwestycyjnych. Działają oni bowiem w przeświadczeniu, że oszczędności w gospodarce musi być dużo, a pożyczki są tanie, więc opłaca się rozpocząć długoterminową inwestycję. Gdyby stopy procentowe były wyższe, zapewne część inwestorów dokonałaby inwestycji w mniej ryzykownych obszarach. Niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową ludności, przez co rośnie popyt na mieszkania. Oczywiście przy okazji wzrasta również popyt spekulacyjny. W odpowiedzi na to rosną ceny.

W Polsce nadal występuje niska ilość mieszkań na 1000 mieszkańców, względem średniej unijnej. Jak już wskazano powyżej, zwiększony popyt na dane dobro, przy ograniczonej podaży (trzeba pamiętać, że budowa nowych mieszkań jest czasochłonna, więc rezultaty obecnie trwających inwestycji będą widoczne dopiero za kilka lat), przy pozostałych warunkach niezmienionych, powoduje zwiększenie cen.

Relatywnie wysokie koszty najmu, spowodowane polityką państwa

Jest to spowodowane głównie niekorzystnymi rozwiązaniami regulacyjnymi oraz polityką fiskalną państwa. Polska należy do krajów z najbardziej restrykcyjnych praw eksmisyjnych w Europie. Tworzy to utrudnienia w pozbywaniu się niepłacących i/lub niszczących mienie lokatorów. Nasze prawo uwzględnia również sporą grupę osób, uprawnionych do socjalnego lokalu zastępczego w przypadku eksmisji. Jednakże takich lokali jest niewspółmiernie mało wobec zapotrzebowania. Wydłuża to czas wykwaterowania. W związku z tym państwo wypłaca właścicielom mieszkań odszkodowania. Są one jednak niewspółmiernie niskie w stosunku do ponoszonych strat. To bardzo podnosi ryzyko właścicieli, co przekłada się na windowanie cen najmu oraz ogranicza rozwój najmu.

Innym czynnikiem wpływającym na wyższe ceny najmu, a wynikającym z polityki państwa, jest podatek od przychodów z najmu. Problemy z nim związane nie wynikają jedynie z samego faktu jego istnienia, ale także z tym, że fiskus różnie interpretuje kwalifikację zysków z najmu jako źródło przychodu - czy to jest najem prywatny, czy działalność gospodarcza. Tworzy to dodatkowe wątpliwości. Właściciel mieszkania często nie jest w stanie przewidzieć, która kwalifikacja będzie uznana przez urzędnika. To wszystko sprawia, że bezpieczniej jest sprzedać mieszkanie, niż je wynająć.

Podsumowanie

Na wysokie ceny mieszkań składa się wiele czynników. Przede wszystkim jest to niezaspokojony popyt, dodatkowo katalizowany niskimi stopami procentowymi. Warto również zaznaczyć, że w porównaniu do trendów europejskich, w Polsce nadal mamy bardzo małą ilość mieszkań na 1000 mieszkańców. Mamy też relatywnie niski udział rynku prywatnego, rozumianego jako budowa pod wynajem przez prywatne firmy (a nie jedynie osoby prywatne). Ponadto musimy uwzględnić fakt istnienia kosztów deweloperów oraz wzrostu kosztów budowy, spowodowanych m.in. wzrostem wynagrodzeń za pracę (wymuszonym przez trudność pozyskania robotnika, zwaną potocznie przez publicystów “rynkiem pracownika”). Głównymi winowajcami kosztów najmu są natomiast złe rozwiązania regulacyjne w polityce mieszkaniowej.

To prawda, że ceny mieszkań wciąż szybują w górę. Jednak trochę głębsze spojrzenie na sprawę, pozwala odwieść nas od prostego wyjaśnienia, że mamy do czynienia ze zwykłą bańką spekulacyjną. Zachęcamy do zapoznania się z ofertą na tanie mieszkania na sprzedaż w Szczecinie na dobryadres.pl.