Co wpływa na dostępność mieszkań i jak zmienia się popyt na rynku nieruchomości?
Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie dynamiczne przeobrażenia, które wpływają zarówno na dostępność mieszkań, jak i na zmieniający się popyt ze strony potencjalnych nabywców. W 2025 roku obserwujesz sytuację, w której na ceny i dostępność nieruchomości oddziałuje szereg czynników – od kosztów budowy i polityki kredytowej, przez zmiany demograficzne, aż po regulacje prawne wprowadzane przez rząd. Zrozumienie tych mechanizmów jest kluczowe, jeśli planujesz zakup mieszkania lub interesuje Cię sytuacja na rynku nieruchomości.
Według danych z platformy Adresowo.pl oraz raportu Narodowego Banku Polskiego, mediana cen mieszkań w Polsce w III kwartale 2025 roku wyniosła 9 149 zł/m², co stanowi nieznaczny spadek o 96 zł/m² w porównaniu do poprzedniego kwartału. Jednocześnie dostępność ofert mieszkaniowych wzrosła – pod koniec września 2025 roku na rynku było ponad 62 tysiące mieszkań, czyli o 21% więcej niż rok wcześniej. Te dane pokazują, że pomimo rosnących kosztów budowy i problemów z dostępnością gruntów, podaż mieszkań systematycznie się zwiększa, co stwarza dla Ciebie większe możliwości wyboru.
Jakie czynniki ekonomiczne kształtują dostępność mieszkań w Polsce?
Dostępność mieszkań na polskim rynku jest wypadkową wielu czynników ekonomicznych, które bezpośrednio wpływają na możliwości nabywców oraz strategie deweloperów. Stopy procentowe stanowią jeden z najważniejszych elementów tego układu. W listopadzie 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do poziomu 4,25%, co bezpośrednio wpłynęło na spadek rat kredytów hipotecznych oraz poprawę zdolności kredytowej Polaków. Eksperci z Związku Banków Polskich wskazują, że obniżki stóp procentowych mogą zmniejszyć ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na 20 lat o wartości 450 tys. zł nawet o 405 zł miesięcznie, co oznacza spadek o około 11% w porównaniu do początku roku.
Kolejnym istotnym czynnikiem są dochody gospodarstw domowych. Gdy Twoje realne dochody rosną, Twoja zdolność kredytowa również się zwiększa, co przekłada się na większy popyt na mieszkania. Z drugiej strony, inflacja – która w październiku 2024 roku wyniosła w Polsce 5% – powoduje, że za te same pieniądze możesz kupić mniej niż wcześniej, co wpływa na Twoją siłę nabywczą. Wysoka inflacja zmusza Radę Polityki Pieniężnej do utrzymywania relatywnie wysokich stóp procentowych, aby zapobiec dalszemu wzrostowi cen. To z kolei przekłada się na droższe kredyty hipoteczne i może ograniczać Twoją dostępność do finansowania zakupu mieszkania.
Poziom bezrobocia stanowi kolejny kluczowy element wpływający na rynek mieszkaniowy. Dane empiryczne pokazują, że zmiany cen polskich mieszkań w 70-80% zależą od wahań stopy bezrobocia. Niskie bezrobocie oznacza stabilne zatrudnienie i wyższe wynagrodzenia, co zwiększa zdolność Polaków do zakupu nieruchomości i napędza popyt. Dodatkowo, koszty materiałów budowlanych mają bezpośredni wpływ na finalną cenę mieszkań. W latach 2021-2023 ceny materiałów takich jak stal, drewno czy styropian wzrosły nawet o 100%, co znacząco zwiększyło koszty realizacji inwestycji deweloperskich. W II kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 m² nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł, a choć tempo wzrostu nieco wyhamowało, ceny nadal pozostają wyższe niż przed pandemią.
Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/
Jak zmiany demograficzne wpływają na zapotrzebowanie na mieszkania?
Zmiany demograficzne w Polsce mają fundamentalny wpływ na strukturę popytu na mieszkania i kształtują długoterminowe trendy na rynku nieruchomości. Według prognozy Alior Banku, fundamentalny popyt na mieszkania w Polsce zostanie zaspokojony między 2027 a 2030 rokiem, najprawdopodobniej około 2028 roku. Do tego czasu w Polsce brakuje około 300-400 tysięcy mieszkań, aby zaspokoić podstawowy popyt – jeden lokal na każde gospodarstwo domowe. To oznacza, że przez najbliższe lata nadal będziesz obserwować presję popytową na rynku, szczególnie w dużych aglomeracjach.
Starzenie się społeczeństwa to kolejny istotny trend demograficzny. Choć zmniejszająca się liczba urodzeń i rosnąca liczba zgonów mogą teoretycznie kurczyć popyt na mieszkania, w dużych miastach sytuacja wygląda inaczej ze względu na migracje wewnętrzne i koncentrację młodszej populacji. Coraz więcej osób mieszka w pojedynkę lub w parach, co niezależnie od spadku liczby ludności zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania. Ta fragmentacja gospodarstw domowych sprawia, że nawet przy stabilnej lub malejącej populacji, liczba potrzebnych lokali rośnie.
Migracje wewnętrzne z mniejszych miejscowości do większych miast oraz imigracja z innych krajów znacząco wpływają na wzrost cen nieruchomości w popularnych lokalizacjach. Przybywanie nowych mieszkańców do miast i regionów, gdzie istnieją lepsze możliwości zatrudnienia, podnosi popyt na lokale, co z kolei pociąga za sobą wzrost cen. Imigranci zarobkowi, którzy pojawiają się w Polsce, nie tylko zapełniają lukę na rynku pracy, ale też zwiększają popyt na mieszkania na wynajem. Dopiero gdy zdecydują się na osiedlenie, zaczynają poszukiwać własnego lokum, co dodatkowo wpływa na rynek sprzedaży.
W jaki sposób koszty budowy i materiałów wpływają na ceny mieszkań?
Koszty budowy mieszkań stanowią jeden z fundamentalnych czynników kształtujących finalną cenę nieruchomości na rynku. W ostatnich latach koszty materiałów budowlanych uległy gwałtownym wahaniom, co bezpośrednio przełożyło się na wzrost cen mieszkań. W latach 2021-2022 ceny materiałów rosły nawet o ponad 30% rok do roku, a niektóre materiały, jak stal czy drewno, drożały w okresie pandemii i po wybuchu wojny w Ukrainie nawet o 100%. To spowodowało, że całkowite koszty budowy wzrosły w Polsce w ciągu pięciu ostatnich lat nawet dwukrotnie.
Według danych GUS, w II kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 m² nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł. Dla porównania, koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego we wrześniu 2025 roku wyniósł 3 874 zł/m², a budowy domu w stanie deweloperskim – 6 471 zł/m². Choć tempo wzrostu kosztów nieco wyhamowało w 2023 roku, gdy roczne tempo wzrostu spadło do około 3%, ceny nadal pozostają na wysokim poziomie. To oznacza, że deweloperzy muszą przenosić te zwiększone koszty na nabywców, co skutkuje wyższymi cenami mieszkań.
Wzrost kosztów pracy stanowi kolejny element wpływający na budżety inwestycyjne. Rosnące płace i inflacja mocno obciążyły koszty realizacji projektów mieszkaniowych. Od stycznia 2025 roku wzrosło minimalne wynagrodzenie, co ma bezpośredni wpływ na wzrost kosztów realizacji inwestycji. Dodatkowo, nowe przepisy budowlane zaostrzają normy energooszczędności, co wymusza stosowanie droższych technologii i materiałów. W 2026 roku zacznie obowiązywać rozporządzenie dotyczące miejsc doraźnego schronienia, które wymusi wzmocnienie konstrukcji budynków i zwiększy zużycie stali oraz betonu. Wszystkie te czynniki sprawiają, że pomimo chwilowego uspokojenia na rynku materiałów, presja kosztowa na deweloperów pozostaje wysoka, co ogranicza dostępność nowych inwestycji, szczególnie w dużych miastach.
Jaka jest rola podaży i popytu w kształtowaniu rynku mieszkaniowego?
Relacja między podażą a popytem stanowi podstawowy mechanizm kształtujący ceny na rynku mieszkaniowym. Gdy popyt przewyższa podaż, ceny mieszkań rosną, natomiast gdy podaż jest większa od popytu, możesz spodziewać się stabilizacji lub nawet spadku cen. W III kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce sprzedano ponad 10,8 tysiąca mieszkań, co stanowi wyraźny wzrost w porównaniu do wcześniejszych miesięcy. Jednocześnie w tym samym okresie na rynek trafiło 9,5 tysiąca nowych mieszkań, a łączna liczba dostępnych lokali wyniosła ponad 62 tysiące.
Wzrost podaży mieszkań jest odpowiedzią deweloperów na rosnący popyt, ale również wynika z poprawy warunków finansowania dla nabywców. Obniżki stóp procentowych od maja 2025 roku sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne i tańsze, co bezpośrednio przełożyło się na większe zainteresowanie zakupem nieruchomości. Deweloperzy, widząc rosnący popyt, wprowadzają na rynek kolejne inwestycje, co zwiększa dostępność mieszkań dla potencjalnych nabywców.
Z drugiej strony, ograniczona dostępność gruntów pod inwestycje mieszkaniowe stanowi poważne wyzwanie dla podaży. Niedobór terenów budowlanych, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach, przekłada się na wyższe ceny gruntów, co z kolei zwiększa koszty realizacji projektów i wpływa na finalną cenę mieszkań. W niektórych regionach Polski popyt znacznie przewyższa podaż, szczególnie w przypadku małych metraży w dobrych lokalizacjach. To powoduje, że w takich miejscach ceny pozostają wysokie pomimo ogólnego wzrostu liczby dostępnych ofert.
Jak polityka mieszkaniowa rządu wpływa na dostępność mieszkań?
Polityka mieszkaniowa prowadzona przez rząd ma bezpośredni wpływ na dostępność mieszkań oraz zdolność nabywczą potencjalnych kupujących. W 2025 roku brak aktywnego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, takiego jak „Kredyt 0%" czy „Mieszkanie na Start", wpłynął na osłabienie popytu – część klientów wstrzymała się z zakupem mieszkania, licząc na nowy program lub spadek cen. Jednak w połowie 2025 roku rząd przedstawił projekt nowego programu mieszkaniowego „Pierwsze Klucze", który zakłada dopłaty do rat kredytowych uzależnione od dochodów, co ma skierować pomoc do osób najbardziej jej potrzebujących.
Maksymalny roczny limit dochodowy dla uczestników programu ma wynieść 120 tysięcy złotych brutto, co pozwoli objąć wsparciem szeroki krąg potencjalnych nabywców. Program zakłada dopłaty przez maksymalnie 15 lat, a limity cen za m² i kryteria dochodowe mają być dostosowane do specyfiki poszczególnych regionów. W największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław, limity cenowe będą wyższe, aby uwzględnić lokalne realia rynkowe.
Oprócz dopłat do kredytów, rząd rozważa wprowadzenie programu „Mieszkanie na Wynajem", który ma przyczynić się do łagodzenia kryzysu na rynku najmu, oferując atrakcyjne warunki dla inwestorów oraz najemców. Inwestycje skierowane na rozwój infrastruktury oraz budowę mieszkań komunalnych również stanowią istotny element polityki mieszkaniowej. Dodatkowo, istnieje program dodatku mieszkaniowego, który przysługuje osobom o niskich dochodach – w 2025 roku mogą z niego skorzystać gospodarstwa jednoosobowe z dochodem do 3 272,69 zł, a wieloosobowe z dochodem do 2 454,52 zł na osobę. Średnia kwota dodatku waha się między 250 a 380 zł miesięcznie.
Jakie regulacje prawne i przepisy kształtują rynek nieruchomości?
Regulacje prawne wprowadzane przez rząd mają znaczący wpływ na koszty budowy mieszkań oraz strategie deweloperów. W ostatnich latach zaostrzono normy energooszczędności, co wymusiło stosowanie droższych technologii i materiałów, co bezpośrednio przekłada się na wyższe ceny nieruchomości. Dodatkowo w 2026 roku zacznie obowiązywać rozporządzenie dotyczące miejsc doraźnego schronienia, które wymusi wzmocnienie konstrukcji budynków i zwiększy zużycie stali oraz betonu, co dodatkowo obciąży budżety inwestycyjne.
Ustawa o jawności cen mieszkań deweloperskich wprowadzona w 2025 roku nie ma bezpośredniego przełożenia na kwoty czy wielkość oferty, ale konieczność publikacji cen może spowodować pewne zmiany w strategiach deweloperów. Transparentność cenowa ma na celu zwiększenie zaufania nabywców oraz ułatwienie porównywania ofert rynkowych. Choć jest to istotny krok w kierunku lepszej ochrony konsumentów, deweloperzy muszą dostosować swoje praktyki sprzedażowe do nowych wymogów, co może wpływać na sposób prezentacji ofert.
Usprawnienie kwestii administracyjnych to kolejny obszar, w którym zmiany regulacyjne mogą znacząco wpłynąć na koszty budowy mieszkań. Długotrwałe procedury administracyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę czy zmiany planów zagospodarowania przestrzennego zwiększają koszty i wydłużają czas realizacji inwestycji. Branża nieruchomości potrzebuje stabilności regulacji oraz uproszczenia procesów administracyjnych, aby móc efektywniej realizować projekty mieszkaniowe i odpowiadać na potrzeby rynku.
Jak zmieniają się preferencje nabywców na rynku mieszkaniowym?
Preferencje kupujących na polskim rynku nieruchomości w 2025 roku ewoluują, odzwierciedlając zmiany społeczne, ekonomiczne oraz rosnącą świadomość ekologiczną. Po latach pandemii oraz wzroście cen życia, Polacy coraz bardziej świadomie wybierają nieruchomości, kierując się zarówno lokalizacją, funkcjonalnością, jak i efektywnością energetyczną. Wzrosło zainteresowanie przedmieściami oraz mniejszymi miejscowościami, gdzie ceny mieszkań są niższe, a jakość życia może być wyższa dzięki dostępowi do terenów zielonych i mniejszemu zanieczyszczeniu.
Rozwój infrastruktury ma kluczowe znaczenie dla atrakcyjności poszczególnych lokalizacji. Inwestycje w komunikację publiczną, nowe linie metra, autostrady czy rozbudowa lotnisk zwiększają atrakcyjność określonych obszarów i wpływają na wzrost cen nieruchomości w tych regionach. Bliskość centrów biznesowych, szkół, komunikacji publicznej czy terenów rekreacyjnych staje się coraz ważniejszym czynnikiem przy wyborze mieszkania.
Nowoczesność i funkcjonalność lokali to kolejne aspekty, na które zwracają uwagę nabywcy. Deweloperzy oferują mieszkania w wyższym standardzie, z pełnym wykończeniem oraz dodatkowymi udogodnieniami, takimi jak parkingi podziemne, tereny zielone czy nowoczesne rozwiązania technologiczne. Klienci poszukują mieszkań, które łączą komfort, wysoką jakość i atrakcyjną lokalizację. Rosnące znaczenie ekologicznego budownictwa oraz unijnych regulacji dotyczących efektywności energetycznej wpływa na standardy realizowanych inwestycji. Nabywcy coraz częściej zwracają uwagę na niższe koszty eksploatacji mieszkań dzięki lepszej izolacji termicznej i wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii.
Jakie są prognozy dla rynku mieszkaniowego na najbliższe lata?
Prognozy dla polskiego rynku mieszkaniowego na najbliższe lata wskazują na stopniową stabilizację cen oraz wyrównanie popytu i podaży. Po latach dynamicznych wzrostów rynek zaczyna się uspokajać, co może sprzyjać potencjalnym nabywcom poszukującym korzystnych warunków zakupu. Eksperci Alior Banku przewidują, że fundamentalny popyt na mieszkania w Polsce zostanie zaspokojony między 2027 a 2030 rokiem, najprawdopodobniej około 2028 roku. Po tym okresie popyt może zmienić swój charakter – z jednej strony zmniejszy się liczba nabywców działających pod presją braku własnego mieszkania, z drugiej strony Polacy zaczną oczekiwać wyższego standardu mieszkań.
Zapotrzebowanie na mieszkania wysokiej jakości, odpowiadające aspiracjom materialnym coraz zamożniejszego społeczeństwa, wzrośnie zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Popyt stanie się więc bardziej selektywny i elastyczny, a rynek – bardziej wymagający. Nabywcy będą oczekiwali nie tylko większego metrażu i liczby pomieszczeń, ale także lepszego stanu technicznego budynków, atrakcyjniejszej lokalizacji, wyższej jakości materiałów oraz większej efektywności energetycznej.
Obniżki stóp procentowych przewidywane w 2025 i 2026 roku mogą dodatkowo wpłynąć na poprawę zdolności kredytowej Polaków i zwiększyć popyt na mieszkania. Jednocześnie rosnące koszty budowy, wynikające z drożejących materiałów, robocizny oraz nowych regulacji budowlanych, mogą ograniczać podaż nowych inwestycji, szczególnie w segmencie tanich mieszkań. W dłuższej perspektywie rynek będzie musiał dostosować się do zmian demograficznych, takich jak starzenie się społeczeństwa i fragmentacja gospodarstw domowych, co wpłynie na strukturę popytu na różne typy mieszkań.
Podsumowanie: Co wpływa na dostępność mieszkań i jak zmienia się popyt na rynku nieruchomości?
Rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku znajduje się w fazie dynamicznych zmian, które kształtują zarówno dostępność mieszkań, jak i popyt ze strony nabywców. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na sytuację są koszty budowy, które wzrosły znacząco w ostatnich latach, polityka kredytowa z obniżającymi się stopami procentowymi poprawiającymi zdolność kredytową Polaków, oraz zmiany demograficzne, takie jak fragmentacja gospodarstw domowych i migracje wewnętrzne. Według danych z Adresowo.pl, mediana cen mieszkań w III kwartale 2025 roku wyniosła 9 149 zł/m², a liczba dostępnych ofert wzrosła do ponad 62 tysięcy, co oznacza wzrost o 21% w porównaniu do roku poprzedniego.
Polityka mieszkaniowa rządu, w tym planowany program „Pierwsze Klucze" z dopłatami do rat kredytowych, ma na celu zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o umiarkowanych dochodach. Jednocześnie rosnące wymagania dotyczące efektywności energetycznej budynków oraz nowe regulacje prawne wpływają na koszty realizacji inwestycji deweloperskich. Preferencje nabywców ewoluują w kierunku wyższego standardu, lepszej lokalizacji oraz większej funkcjonalności mieszkań, co sprawia, że rynek staje się bardziej wymagający.
Prognozy wskazują, że fundamentalny popyt na mieszkania w Polsce zostanie zaspokojony około 2028 roku, po czym rynek wejdzie w fazę bardziej selektywnego popytu na mieszkania wysokiej jakości. Dla Ciebie jako potencjalnego nabywcy oznacza to, że warto obserwować zmiany stóp procentowych, programy rządowe oraz lokalne trendy cenowe, aby podjąć optymalną decyzję zakupową w odpowiednim momencie. Wzrost dostępności ofert mieszkaniowych oraz stabilizacja cen mogą stworzyć korzystne warunki dla nabywców w nadchodzących latach.
Źródła:
https://adresowo.pl/mieszkania/
https://infor.pl/prawo/dodatki-i-swiadczenia/dodatek-mieszkaniowy/8163506,dodatek-mieszkaniowy-w-2025-roku-kto-moze-sie-starac-o-dopiate.html
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,12,6.html