Czy da się samodzielnie wybudować dom za 180 000 zł?

Założenia kosztorysu

W wyliczeniach uwzględnimy koszty budowy małego domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym. Powierzchnia zabudowy to 85 m². Dom posiada również mieszkalne poddasze, dzięki czemu efektywna powierzchnia użytkowa wyniesie około 140 m².

Dom będzie posiadał prostą bryłę, a dach konstrukcję dwuspadową. W domu nie mamy garażu. Większość prac budowlanych będzie wykonywana samodzielnie. W wyliczeniach uwzględnimy też koszty materiałów z dolnej i pośredniej półki cenowej. Koszty wykończenia wnętrza domu pod klucz oraz zagospodarowania ogrodu nie zostały uwzględnione.

Sprawdźmy więc, co składało się na koszty budowy tego domu.

Zewnętrzna konstrukcja budynku

To dość kosztowny etap budowy, który pochłania największe wydatki inwestycyjne. Warto podzielić go na kilka etapów, którymi są:

Budowa fundamentów – Zakładamy budowę typowych ław fundamentowych na przepuszczalnym podłożu. Fundament będzie miał powierzchnię 85 m². Wykorzystamy materiały ze średniej półki cenowej, a prace wykonamy samodzielnie. Koszt samych materiałów wyniesie ok. 16 000 zł.

Ściany nośne i działowe – prace nad budową ścian warto powierzyć bardziej doświadczonym fachowcom. Ściany nośne (o powierzchni ok 250 m²) będą wykonane z najtańszych pustaków Porotherm P+W 25 (ich koszt razem ze wszystkimi innymi materiałami potrzebnymi do budowania wyniesie średnio 36 zł/m²). Z kolei ścianki działowe (o powierzchni 119 m²) wybudujemy z cieńszych o połowę pustaków Porotherm P+W 11,5 (łączny koszt materiałów to w przeliczeniu 28 zł/m²). Prace murarskie również wykonamy samodzielnie. Łączny koszt materiałów wyniesie ok. 12 300 zł.

Kominy – w małym domu jednorodzinnym znajdzie się miejsce dla sześciu szachtów kominowych oraz jednego komina dymowego. Do prac wykorzystamy najtańsze materiały budowlane i tym razem wynajmiemy niedrogą ekipę fachowców. Minimalny koszt budowy oraz wykończenia kominów to 5 300 zł.

Strop i schody – pomiędzy parterem, a poddaszem użytkowym trzeba wykonać solidny strop. Dlatego na tym poziomie zdecydowaliśmy się na prefabrykowany strop teriva o powierzchni 85 m². Tu niestety nie obędzie się bez zatrudnienia ekipy budowlanej, co da nam finalny koszt na poziomie ponad 27 000 zł (z czego 25 tysięcy to materiały, a tylko nieco ponad 2000 zł to robocizna).

Nad poddaszem użytkowym zastosujemy tańszy strop drewniany. Jego powierzchnia wyniesie około 60 m², a koszt samych materiałów wyniesie około 14 500 zł.

Elewacja – istotnym wydatkiem będzie także ocieplenie budynku. Zakładamy, że powierzchnia do ocieplenia wynosi 170 m². Prace zostaną wykonane przy użyciu stosunkowo taniego styropianu z wykończeniem tynkiem akrylowym. Minimalny koszt materiałów (przy założeniu, że prace wykonujemy samodzielnie) wyniesie około 11 500 zł.

Wykończenie elewacji zamknęło nasze prace nad budową konstrukcji budynku. Całkowity koszt tego etapu prac pochłonął ponad 87 000 zł.

Budowa dachu

Dach jest jednym z ważniejszych elementów konstrukcyjnych naszego domu. Jego głównym zadaniem jest ochrona budynku przed działaniem niekorzystnych warunków pogodowych. Warto zainwestować w solidną więźbę, dobre jakościowo pokrycie oraz poszycie dachowe. Dlatego w naszych wyliczeniach uwzględnimy cenę materiałów z pośredniej półki cenowej. Jest to najlepszy kompromis pomiędzy atrakcyjną ceną, a jakością.

Więźba dachowa – całkowita powierzchnia więźby na budynek o powierzchni zabudowy 85 m² wynosi ok. 127,5 m². Koszt zakupu zaimpregnowanej, prostej więźby o takim rozmiarze wraz z montażem przez specjalistów to ok. 10 300 zł.

Poszycie dachowe – Wybieramy nowoczesną membranę dachową, która jest stosunkowo prosta w montażu. Za całość materiału zapłacimy niecałe 500 zł. Prace wykonamy samodzielnie, co przyniesie nam spore oszczędności.

Pokrycie dachowe – dach zostanie pokryty standardową blachodachówką (ceny od 45 zł). Za materiały zapłacimy ok. 5 700 zł. Montaż wykonamy samodzielnie, co pozwoli na poczynienie dodatkowych oszczędności.

Okna dachowe i wyłaz – na dachu umieścimy 4 plastikowe okna dachowe. Koszt zakupu produktów ze średniej półki cenowej nie powinien przekroczyć 1 200 zł/szt. Zatem za komplet zapłacimy trochę ponad 4 500 zł. Z kolei niewielki wyłaz dachowy będzie mniejszym wydatkiem. Zapłacimy za niego ok. 400 zł. Powyższe ceny zawierają już usługę montażową.

Docieplenie poddasza – każde poddasze użytkowe powinno być odpowiednio ocieplone. Najłatwiej wykonać ocieplenie z wełny mineralnej. Za materiały ze średniej półki cenowej płacimy ok. 45 zł/m². Zatem materiały do ocieplenia ścian i skosów naszego poddasza o powierzchni 119 m² będą kosztowały 5 300 zł. Prace wykonamy samodzielnie, oszczędzając kolejne pieniądze.

Podbitka okapu – Zakładamy, że powierzchnia naszej podbitki wynosi 25 m². Uśredniony koszt materiałów to 35 zł/m². Prace wykonamy samodzielnie oszczędzając w ten sposób ponad 30 zł/m². Sumaryczna cena materiałów na podbitkę okapu wyniesie ponad 800 zł.

Całkowity koszt budowy dachu zamknął się w kwocie 30 000 zł przy założeniu, że wszystko poza montażem więźby dachowej oraz okien robiliśmy samodzielnie.

Stolarka zewnętrzna

To ostatni etap prac, który doprowadzi budynek do stanu surowego zamkniętego. Na koszty stolarki składa się zakup okien ściennych oraz drzwi zewnętrznych.

Okna PCV – w domu znajdzie się 34 m² tanich okien PCV. Cena nie powinna przekroczyć 10 000 zł. Prace montażowe również warto powierzyć specjalistom. Przy taniej ekipie budowlanej zapłacimy za montaż niecałe 2000 zł, ale przynajmniej będziemy mieć pewność, że prace zostały przeprowadzone prawidłowo.

Drzwi zewnętrzne – wybieramy dobre jakościowo drzwi stalowe. Uśredniony koszt zakupu to 2 100 zł. W cenie zawiera się już usługa montażowa.

Koszt stolarki zewnętrznej wyniósł 13 153 zł.

Wykończenie domu do stanu deweloperskiego

Posadzki – posadzki są kolejną pracą, którą teoretycznie możemy wykonać samodzielnie. Na parterze posadzka będzie musiała być odpowiednio ocieplona (posadzka na gruncie), w związku z czym zastosujemy 15 centymetrową warstwę styropianu. Na piętrze wystarczy warstwa 5 centymetrowa. Uwzględniając wszystkie materiały (izolacja przeciwwilgociowa, styropian, folia, szlichta cementowa – 5 cm) koszt materiałów dla obu kondygnacji nieznacznie przekroczy 5000 zł.

Tynkowanie – wiele osób próbuje samodzielnie położyć tynki. Wprawdzie solidne i przede wszystkim równe otynkowanie ścian jest sporym wyzwaniem, ale nie jest niemożliwe. W dużym domu będziemy mieć ponad 600 m² ścian i sufitów do tynkowania. Przy zastosowaniu tynków gipsowych łączny koszt materiałów powinien zamknąć się w kwocie 8000 zł.

Parapety – kolejnym wydatkiem będzie zakup parapetów. Wewnątrz wykorzystamy niedrogie parapety PCV, na zewnątrz natomiast aluminiowe. Cena zakupu po 15 mb wyniesie nieco ponad 700 zł. Montaż oczywiście przeprowadzimy samodzielnie.

Instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna – instalacja elektryczna to bardzo wrażliwy system, który musi być wykonany przez odpowiedniego fachowca. Wprawdzie układając wszystkie instalacje samodzielnie oszczędzilibyśmy około 6000 zł, ale mimo wszystko warto skorzystać tu z pomocy specjalisty. Tak więc uwzględniając koszt materiałów i przyjmując, że w domu znajdzie się 100 punktów elektrycznych, łączny koszt wyniesie minimum 8200 zł.

Taniej będzie w przypadku instalacji wodociągowej. Znajdując najtańszego hydraulika jesteśmy w stanie zejść z ceną do poziomu 340-350 zł za punkt. Przyjmując, że w budynku potrzebne będzie przynajmniej 17 punktów, koszt zakupu niezbędnych materiałów i ich montażu nie powinien przekroczyć 5800 zł.

Ogrzewanie – to najdroższa pozycja przy wykańczaniu budynku do stanu deweloperskiego. Korzystając nawet z najtańszych materiałów i niedrogich fachowców zapłacimy ponad 24 000 zł. W naszym kosztorysie założymy, że dom ogrzewamy tradycyjnymi grzejnikami. Rozprowadzenie instalacji C.O. po domu wraz z zakupem grzejników i wynagrodzeniem fachowców będzie nas kosztowało minimum 13 000 zł. Zakup taniego kotła gazowego wraz z całym osprzętem niezbędnym do kotłowni (sterowniki, zasobnik, komin systemowy, komplet rur i pomp) do ogrzewania domu to wydatek ponad 9000 zł. Nie obejdzie się również bez profesjonalnego montażu – wydatek kolejnych 2000 zł.

Podsumowując, wykończenie domu ze stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego kosztowało nas około 50 000 zł. Należy przy tym pamiętać, że prawie wszystkie prace wykonywaliśmy samodzielnie.

Koszt budowy do stan deweloperskiego wyniósł nieco ponad 180 000 zł. Szczegółowy spis wszystkich pozycji kosztorysu można znaleźć klikając w link poniżej.

Można szacować, że przy równie dużym własnym wkładzie pracy wykończenie pod klucz i podstawowe umeblowanie tego domu kosztowałoby kolejne 40-50 tysięcy złotych (przy założeniu produktów z dolnych półek cenowych), a zagospodarowanie ogrodu (w tym wykonanie ogrodzenia) przynajmniej 10-15 tysięcy.