Czy opłaca się budować dom na sprzedaż?

Analiza rynku

Zanim podejmiemy decyzję o budowie domu na sprzedaż, powinniśmy przeprowadzić gruntowną analizę rynku. Musimy sprawdzić (na przykład tutaj), jakie jest zapotrzebowanie na domy i jakiego rodzaju nieruchomości najlepiej się sprzedają w danej okolicy. Bardzo istotnym elementem jest sprawdzenie cen domu z uwzględnieniem, że ceny transakcyjne są przynajmniej o kilka procent niższe od tych, które są zamieszczane w ogłoszeniach.

Już na tym etapie warto przygotować plan sprzedaży, zastanowić się, jak będzie wykończony dom na sprzedaż i komu chcemy zaoferować naszą nieruchomość. Trzeba się zastanowić, w jaki sposób będziemy chcieli dotrzeć do nabywców i czy sprzedaż będziemy realizować samemu, czy też do tego celu nawiążemy współpracę z doświadczonym agentem nieruchomości.

Projekt domu musi spełniać oczekiwania kupujących i musi być dopasowany do potrzeb grupy odbiorców, na którą się nastawiamy. Warto mieć na uwadze, żeby projekt był nowoczesny, funkcjonalny i jak najbardziej uniwersalny. Gotowy dom musi podobać się kupującym, a nie być wybudowany według naszych indywidualnych potrzeb i preferencji.

Warto wziąć pod uwagę, że kupujący coraz częściej zwracają również uwagę na przyszłe koszty użytkowania domu. Powinien być on energooszczędny i wyposażony w ekologiczne źródło ogrzewania. Należy to uwzględnić już na etapie projektowania i budowy, tak aby montaż dodatkowych urządzeń nie był związany z gruntowną przebudową nowego domu.

Szacowanie kosztów

Kolejnym krokiem jest przygotowanie kosztorysu budowy z uwzględnieniem ewentualnych wzrostów cen materiałów i kosztów robocizny. Kosztorys musi też uwzględniać koszt przygotowania projektu lub zakupu i adaptacji gotowego projektu na potrzeby inwestycji.

Jeśli nie posiadamy jeszcze gruntu, to kosztorys musi uwzględniać koszty zakupu odpowiedniej działki budowlanej wraz z innymi opłatami towarzyszącymi transakcji i kosztami ewentualnego uzbrojenia terenu (doprowadzenia wody, prądu, internetu, czasami również przyłącza gazowego lub kanalizacji)  Ze względu na ceny gruntów pod budowę, parametr ten może w znaczący sposób wpłynąć na powodzenie planowanej przez nas inwestycji.

Długi czas zwrotu z inwestycji

Nawet jeśli budowa będzie realizowana przez wynajętą firmę, to musimy dysponować czasem, który będziemy musieli poświęcić na dozorowanie postępu prowadzonych prac. W zależności od wybranej technologii budowy, dostępności materiałów budowalnych oraz specjalistów do realizacji poszczególnych etapów może ona zająć kilkanaście miesięcy, do około dwóch lat. Niekorzystne warunki pogodowe oraz inne czynniki mogą sprawić, że czas budowy się wydłuży.

Decydując się na nowoczesne technologie budowy, z wykorzystaniem prefabrykatów możemy skrócić czas potrzebny na postawienie gotowego domu. Takie rozwiązania mogą jednak zwiększyć koszt inwestycji. Może być na również trudniej znaleźć kupca, jeśli technologii wykonania budynku będzie znacznie się różniła od tradycyjnych realizacji (np. zdecydujemy się na dom drewniany w technologii szkieletowej).

Przydadzą nam się również umiejętności logistyczne i zarządzania projektami tak, aby dostawy materiałów były realizowane na czas, a wykonawcy byli umówieni na konkretne terminy.

Kalkulacja ryzyka

Cena działki, suma poniesionych wydatków na budowę oraz innych opłat związanych z realizacją inwestycji, to dla nas punkt wyjścia przy określaniu ceny sprzedaży. Kata kwota pozwoli nam odzyskać poniesione nakłady, ale wychodzimy dopiero na zero. Inwestycji nie realizujemy raczej dla przyjemności, ale w celu osiągnięcia konkretnych korzyści finansowych.

Musimy też uwzględnić różne zagrożenia, które mogą sprawić, że poniesiemy wyższe koszty lub czas budowy się wydłuży. Warto przyjąć wyższy kosztorys uwzględniający podwyżki cen materiałów budowalnych lub wynagrodzenia wykonawców. Musimy też założyć, że nie sprzedamy domu od ręki, a cały proces, wraz z uzyskaniem finansowania z banku przez kupującego zajmie nawet kilkanaście miesięcy.

Powinniśmy więc chociażby zainwestowany czas. Jeśli na etapie kalkulacji okaże się, że kwota, którą musielibyśmy otrzymać od kupującego, będzie znacznie przekraczać średnią wysokość cen w okolicy, to z dużym prawdopodobieństwem nasza inwestycja nie będzie opłacalna. Warto w takim przypadku rozważyć zakup tańszej działki, zmianę projektu lub inną formę inwestycji np. zakup mieszkania na wynajem.

Sprzedaż domu bez działalności gospodarczej

Sprzedając dom, który sami wybudowaliśmy, nie musimy prowadzić działalności deweloperskiej. Żadne regulacje nie zabraniają nam sprzedaży nieruchomości, którą budowaliśmy na własne potrzeby, ale musimy ją spieniężyć ze względu na zmianę planów życiowych.

Musimy tylko pamiętać, że sprzedając nieruchomość w ciągu 5 lat od jej zakupu, jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego liczonego od naszych zysków po odjęciu kosztów uzyskania przychodu. Wysokość podatku wynosi 19 proc. uzyskanych przychodów.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami możemy zostać zwolnieni z konieczności zapłaty podatku, jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości środki z niej uzyskane przeznaczymy na zakup innej nieruchomości.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja, jeśli będziemy sprzedawać jednocześnie kilka domów lub transakcje będą się powtarzać regularnie, np. ze środków uzyskanych ze sprzedaży pierwszego domu będziemy realizować kolejną budowę, również z myślą o jej sprzedaży. W takim przypadku, aby uniknąć problemów ze strony urzędu skarbowego, powinniśmy mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą, w ramach której będziemy budować domy na sprzedaż.