Obszar oddziaływania obiektu – ważny czynnik zabudowy działki

Wszystko się zmienia – również Prawo budowlane

Jako podstawa prawna dokonanych zmian istnieje Ustawa z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie przepisów ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie 19 września 2020 roku. Wiele wprowadzonych zmian działa na korzyść właścicieli nieruchomości, którzy mogą odtąd w uzasadnionych przypadkach zastąpić czasochłonne procedury ubiegania się o pozwolenie na budowę, prostszym wnioskiem o zgłoszeniu budowy. Jako przykład zmian dokonanych w przepisach prawa budowlanego można wymienić nową definicję „obszaru oddziaływania obiektu”.

W poprzednim brzmieniu obszar oddziaływania obiektu miał definicję:

,,Teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu’’.

Po nowelizacji przepisów ta definicja obszaru oddziaływania obiektu zyskała formę:

„Teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”.

Znaczenie zmiany definicji obszaru oddziaływania obiektu na budownictwo jednorodzinne

W każdym przypadku należy poprawnie wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu, ponieważ pozwala to na określenie zakresu stron postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu’’.



Jeśli nie udało się wyznaczyć w sposób właściwy obszaru oddziaływania, a tym samym kręgu stron postępowania, może to spowodować odrzucenie wniosku i wznowienie postępowania. Ostatnia nowelizacja przepisów i zawężenie cytowanej definicji, powoduje redukcję liczby stron, które biorą udział w postępowaniu w sprawie pozwolenia na przykład na budowę domu jednorodzinnego.

Zakres ograniczeń związanych ze wznoszeniem budynków na działce dotyczy jedynie obiektów ulokowanych na działce oraz odległości między budynkami a niezagospodarowania terenu. Zawężenie definicji powinno pozwolić na usprawnienie postępowania przez organ administracji. Nie występuje przy tym konieczność badania oddziaływania wzniesionej budowli na zakres zagospodarowania terenu.

Czym jest obszar oddziaływania obiektu w praktyce?

Objaśnienie definicji obszaru oddziaływania obiektu sprzed nowelizacji

Istniejący zapis o „ograniczeniach w zagospodarowaniu, w tym zabudowy terenu” oznaczał, że ograniczenia związane z zabudową są tylko elementem ograniczeń w zagospodarowaniu. Można powiedzieć, że każde ograniczenie związane z zabudową jest ograniczeniem w zagospodarowaniu, ale nie odwrotnie: nie każde ograniczenie zagospodarowania dotyczy zabudowy.

Aby w tym szerokim zakresie wyznaczyć obszar oddziaływania, należało stosować przepisy prawa wykraczające poza prawo budowlane. Pod uwagę były brane wszelkie ograniczenia zagospodarowania terenu wynikające z odrębnych przepisów.

Strefa oddziaływania musiała uwzględniać skutki wpływu na środowisko, brać pod uwagę przepisy odległe od prawa budowlanego, jak prawo wodne, ochrona zabytków, ochrona przyrody, ochrona przeciwpożarowa, prawo energetyczne i inne. Opis przejawów takiego oddziaływania obejmował w zagospodarowaniu zanieczyszczenia powietrza albo wody, hałas, drgania, zakłócenia elektryczne, ograniczenie korzystania z wody, łączności albo kanalizacji. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł o najważniejszych formalnościach przed budową.

Skutki zmiany w prawie budowlanym dotyczącej definicji obszaru oddziaływania

Ograniczenie wymagań do zakresu zabudowy terenu pozwala na rezygnację z rozpatrywania przepisów, które wykraczają poza Prawo budowlane. Zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 28 ust. 2 ustawy prawo budowlane "stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu".  Na skutek znowelizowanej definicji tego obszaru, stronami nie będą na przykład sąsiedzi działki, na której ma być prowadzona budowa.

Pozostawienie w przepisie wyrażenia „w zabudowie” powoduje odnoszenie się tylko do takiego wpływu na otoczenie, który uniemożliwia albo ogranicza roboty budowlane. Może to wynikać z niespełnienia warunków techniczno-budowlanych i innych dotyczących zabudowy. Chodzi przede wszystkim o zachowanie przepisanych odległości jednych obiektów budowlanych od innych.

Zabudowa działki budowlanej wymaga zastosowania warunków technicznych określonych w przepisach. Należą do nich dopuszczalne odległości od budowli, a mianowicie budynek należy zlokalizować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż 4 m w przypadku ściany z oknami i drzwiami zwróconymi w stronę granicy lub 3 m w przypadku ściany bez okien i drzwi. W zabudowie jednorodzinnej dopuszczalne są inne odległości, jednak muszą być zgodne z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy.

Zgłoszenie budowy – czy pozwolenie na budowę

Jeśli nie tylko lokalizacja budynku jednorodzinnego, ale również oddziaływanie budowy ogranicza się wyłącznie do obszaru działki, przepisy prawa budowlanego nie wymagają konieczności starania się o pozwolenie na budowę. Właściciel inwestycji samodzielnie decyduje o tym, czy składa wniosek o pozwolenie na budowę, czy ją zgłasza. Oczywiście, nie należy mieć złudzeń co do pełnej swobody działania po wybraniu drugiej opcji. Bez względu na rodzaj wniosku, projekt budowlany oraz jego weryfikacja z przepustami prawa budowlanego przebiega w taki sam sposób.

Różnica między wnioskiem o pozwolenia na budowę i wnioskiem zgłoszenia budowy polega na różnych procedurach oraz formie decyzji. W każdym wypadku sprawdzana jest zgodność projektu na przykład z miejscowym planem zagospodarowania, a także z wytycznymi w sprawie oddziaływania na środowisko. Ogólnie biorąc, procedura zgłoszenia budowy jest prostsza niż ubieganie się o pozwolenie na budowę i trwa zdecydowanie krócej. Jeśli właściwy organa administracji nie zgłosi sprzeciwu, możliwe jest rozpoczęcie robót budowlanych.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 84,2% czytelników artykuł okazał się być pomocny