Czym jest przekształcenie użytkowania wieczystego we własność? Wyjaśniamy

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Nowa ustawa przekształceniowa i jej skutki

Ustawa, która weszła w życie z początkiem 2019 roku, likwiduje użytkowanie wieczyste działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Grunty, których ta zmiana dotyczy, są nieruchomościami z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, razem z garażami, budynkami gospodarczymi i innymi obiektami pomocniczymi. Jeśli chodzi o budynki wielorodzinne, przynajmniej połowa lokali musi mieć przeznaczenie mieszkalne.

Na działce mogą być też budynki gospodarcze i garaże, służące mieszkańcom. Zmiana nie dotyczy działek zabudowanych wyłącznie budynkami o przeznaczeniu komercyjnym, jak biurowce, centra handlowe lub miejsca parkingowe. W razie konieczności należy dokonać podziału działki na część z budynkiem mieszkalnym i część z handlowym lub usługowym; wówczas nastąpi też przekształcenie własności zgodnie z ustawą.

Mieszkańcy domów na gruntach zabudowanych pod cele mieszkaniowe z prawem użytkowania wieczystego tych gruntów, otrzymują zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania w prawo własności. Wydawanie zaświadczeń odbywa się bez konieczności składania jakichkolwiek wniosków. Wydany dokument zawiera jednocześnie informacje o wysokości opłaty przekształceniowej.

Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Chociaż zmiana formy własności z użytkowania wieczystego na własność wydaje się być czystą, mechaniczną formalnością bez kosztów, to w rzeczywistości nie jest ani mechaniczna, ani bezpłatna. Zgodnie z ustawą trzeba uregulować opłatę przekształceniową. Nawiasem mówiąc, na przykład wykupienie mieszkania kojarzy się zazwyczaj tylko z jego ceną, a mało kto pamięta o podatkach. A właśnie tak zwany podatek od wzbogacenia się, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), może być poważnym obciążeniem.

Opłata za przekształcenie (nie jest to podatek od wzbogacenia się) wynosi dwudziestokrotność opłaty rocznej naliczanej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia. Może być regulowana przez 20 lat od daty przekształcenia albo w formie jednorazowej spłaty na wniosek właściciela. Opłata dotychczasowa związana z użytkowaniem wieczystym wynosi zwykle od 0,3 do 3% wartości działki w zależności od sposobu użytkowania. W przypadku działki mieszkaniowej stawka wynosi 1%.

Aby odsunąć ryzyko nagłego skoku opłaty na skutek aktualizacji wartości gruntu, opłata przekształceniowa ma być ms być równa wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w dniu 1 stycznia 2018 r. Jej wysokość będzie mogła być aktualizowana jedynie o wskaźnik zmian cen nieruchomości podawany przez GUS. Dodatkowo ustaw przewiduje bonifikaty za jednorazowe opłacenie należności. Oszczędności z tego tytułu mogą być bardzo znaczne. W przypadku gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa, jednorazowa wpłata może być o 60% niższa od sumy dwudziestu rocznych rat. Grunty należące do gminy mogą być objęte bonifikatą 60% do 99,9%. O wysokości i terminie ważności zniżki na opłatę przekształceniową decyduje każda gmina. Specjalna, najwyższa bonifikata, może być przyznana osobom w szczególnie trudnej sytuacji życiowej.

Zaświadczenie o przekształceniu to nie wszystko

Zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następuje z mocy prawa i niepotrzebne jest składanie w tym celu wniosków. Po otrzymaniu zaświadczenia właściciel nieruchomości ma dwa miesiące na zgłoszenie zamiaru skorzystania z jednorazowej opłaty z bonifikatą. Kolejne dwa miesiące pozostają na uregulowanie opłaty w podanej przez urząd wysokości. Spłata należności jest potwierdzona odpowiednim dokumentem.

Jeśli ktoś nie otrzymał zaświadczenia, chociaż adres znajduje się na liście przekształconych nieruchomości, powinien zgłosić zamiar wniesienia opłaty i poczekać na informację o jej wysokości, bez wnoszenia opłaty bieżącej za użytkowanie wieczyste. Gdyby natomiast zainteresowanego adresu nie było na liście, należy zgłosić się do Urzędu Dzielnicy albo Zarządu Mienia Skarbu Państwa o wyjaśnienie.

Opłata jednorazowa za przekształcenie stanowi dwudziestokrotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Ta forma opłaty jest premiowana bonifikatą w wysokości 60%. Na zniżki do 99% mogą liczyć między innymi osoby z orzeczoną niepełnosprawnością, rodziny wielodzietne, inwalidzi wojenni i wojskowi oraz kombatanci. Sprawdź także ten artykuł na temat użytkowania wieczystego.

Wpisy w księdze wieczystej

Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność otrzymuje zarówno dotychczasowy użytkownik wieczysty nieruchomości, jak i właściwy sąd wieczystoksięgowy. W sądzie bez dodatkowych opłat zostają dokonane wpisy w II i III dziale księgi wieczystej. W dziale II księgi wieczystej gromadzą się informacje o tym, kto jest użytkownikiem wieczystym albo właścicielem nieruchomości.

W dziale III znajdują się wpisy dotyczące praw, ograniczeń, roszczeń i ciężarów. Ten dział jest bardzo ważny, ponieważ każde zaistnienie w nim jakiegokolwiek wpisu oznacza określone ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Można tam znaleźć informacje o obciążeniu nieruchomości prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, pierwokupu itp.

Po wniesieniu opłaty przekształceniowej organ wydaje specjalne zaświadczenie. Ten dokument należy dołączyć do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o wpłatę. Ustawa nie przewiduje określonego terminu na złożenie wniosku o wykreślenie roszczenia o opłatę; po otrzymaniu potwierdzenia wpłaty, można zrobić to w dowolnym czasie. Koszty z tym związane wynoszą 250 zł w przypadku opłaty przekształceniowej jednorazowej i 75 zł w innych przypadkach.