Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jak ją uzyskać?

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Katarzyna BarczykDrukujUdostępnij

Plan zagospodarowania przestrzennego

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, należy pozyskać także decyzję dotyczącą warunków zabudowy. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu są określone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prywatnych inwestorów powinny interesować głównie dwa artykuły 60 i 61, które brzmią w następujący sposób:

„Art. 60. 1. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

1a. Do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się art. 53 ust. 5b i 5c.

2. (uchylony)

3. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

4. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Sprawdź także w tym artykule informacje o warunkach zabudowy.

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

(...)

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).”

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w gminie

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w urzędzie gminy. Zanim jednak warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zostaną sprawdzone w kontekście naszej inwestycji, wcześniej należy sprawdzić czy urząd gminy dysponuje miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu jeszcze nie ma, wtedy nasz wniosek o warunki zabudowy będą sprawdzane indywidualnie. Jeśli szukasz więcej informacji, przeczytaj ten artykuł o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Nasz budynek mieszkalny będzie sprawdzany pod względem powierzchni, a także jej stosunku do powierzchni działki, linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Ponadto istotnym aspektem jest również geometria dachu. W niektórych regionach dopuszczalne są wyłącznie połacie dachowe o odpowiednim kącie nachylenia. Jak można się domyślać, dotyczy to głównie miejsc, w których panują wysokie opady śniegu.

Kto wydaje decyzje o warunkach zabudowy?

Wniosek o warunki zabudowy składamy do urzędu gminy, pod który podlega działka przeznaczona pod inwestycję. Zostanie on rozpatrzony przez wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest po wcześniejszych konsultacjach z odpowiednimi organami.

Jednak odpowiedź na pytanie, kto wydaje decyzje o warunkach zabudowy nie zawsze jest jednoznaczna. Jeżeli inwestycja dotyczy terenu zamkniętego, wtedy kluczową rolę odgrywa wojewoda. Zanim decyzje o warunkach zabudowy zostaną wydane inwestorowi, wcześniej podejmowane są czynności nad przygotowaniem projektu decyzji. Czynnościami tymi zajmują się wykwalifikowane osoby, które zostały wymienione w Art. 60. 4. Może to być osoba posiadająca uprawnienia budowlane lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi. W obydwóch przypadkach specjaliści nie mogą mieć żadnych ograniczeń w specjalności architektonicznej. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł o zmianach w prawie budowlanym.

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

Miejscowy plan zagospodarowania terenu podlega ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego to, ten kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy, musi dokładnie znać przepisy. Już wiemy jakie warunki należy spełnić w przypadku nowej zabudowy, dla której nie ma jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy. Natomiast, gdy już inne budynki podlegają lokalnym ustaleniom, decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest bezosobowo. Nie mniej jednak należy pamiętać o tym, że wszystkie wymienione warunki zabudowy, które zostały określone w ustawie, muszą zostać spełnione.

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana, jeżeli zostaną spełnione wszystkie wymagania:

• Przy tej samej drodze publicznej znajduje się zabudowana działka, wyznaczająca wymagania dla nowej zabudowy
• Działka posiada dostęp do drogi publicznej
• Działka jest uzbrojona lub zbrojenie jest planowane w taki sposób, by warunki zabudowy pod względem prawa budowlanego, zostały spełnione
• Działka nie musi być przemianowana na działkę nierolną i nieleśną
• Jeżeli istnieją odrębne przepisy regulujące warunki zabudowy, muszą również zostać spełnione

Plan zagospodarowania przestrzennego

Wnioski o decyzje o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji określającej warunki zabudowy jest możliwe po wcześniejszym złożeniu przez nas wniosku. Formularz powinien być zaadresowany do prezydenta miasta, burmistrza bądź wójta. We wniosku powinny znajdować się wszelkie dane osobowe, a także dane adresowe dotyczące działki przeznaczonej pod zabudowę. Jeśli interesuje cię ten temat, sprawdź także artykuł o formalnościach związanych z budową domu.

Dodatkowe informacje dotyczą lokalizacji, a także parametrów technicznych budynku. Wniosek powinien zatem zawierać to, czy budynek będzie miał dostęp do drogi publicznej, w jakim miejscu i ile ma znajdować się wjazdów na działkę. We wniosku musimy oszacować nasze średnie zużycie mediów (energii elektrycznej, wody i ścieków).

Wydana decyzja o warunkach zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania terenu pozwala na określenie, czy wniosek nadaje się do odrzucenia, czy jednak może zostać przyjęty. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku nastąpi wydanie decyzji. Nie jest to jedynie pozwolenie, ale często szereg warunków, jakie inwestor musi spełnić.

Warunki zabudowy zwykle zawierają w sobie informacje na temat charakteru inwestycji jaką możemy przeprowadzić. Ponadto są tam zawarte wszelkie warunki szczególne, obejmujące infrastrukturę techniczną i komunikacyjną. Najczęściej do nich podlega warunek, w którym miejscu można wybudować wjazd od drogi publicznej na działkę lub w jaki sposób należy odprowadzać ścieki.

Zdarzyć się może tak, że nie otrzymamy decyzji o warunkach zabudowy, bądź też wyszczególnione warunki nie będą nam odpowiadać. To wcale nie oznacza, że musimy rezygnować z inwestycji. Istnieje jeszcze możliwość odwołania decyzji w Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Taka informacja znajduje się w decyzji. Odwołanie się do decyzji wydanej przez urząd gminy, nie gwarantuje nam spełnienia naszych oczekiwań. Jedynie zwiększa szanse na to, że wniosek zostanie rozpatrzony jeszcze raz przez innych, niezależnych specjalistów.

Ostatecznie trzymając w ręku decyzję o warunkach zabudowy, możemy przystąpić do kolejnych kroków w podjęciu budowy. To jeszcze nie koniec formalności, ponieważ należy uzyskać również pozwolenie na budowę, które tym razem jest określane przepisami zawartymi w prawie budowlanym. Dlatego najlepiej przed rozpoczęciem inwestycji, warto zadbać o wszelkie formalności, by później nie okazało się, że pojawią się liczne problemy ze spełnieniem poszczególnych warunków. Jest to istotne szczególnie w sytuacji, gdy dopiero przymierzamy się do zakupu działki budowlanej.

Dobrze jest skonsultować się z wcześniej wymienionymi specjalistami przygotowującymi projekt decyzji. Jest to wydatek na poziomie około 100-200 zł. Jednak już na podstawie takiego projektu, a także doświadczenia fachowca, uzyskamy wiele cennych informacji na temat planowanej budowy domu jednorodzinnego. Dla niektórych dogodną informacją jest również to, że postępowanie administracyjne dotyczące ustalania warunków zabudowy, można zawiesić na okres wynoszący maksymalnie 9 miesięcy. Jest to przydatne rozwiązanie dla osób, które w danej chwili nie mogą poświęcić swojej uwagi sprawom związanym z inwestycją.