Definicja elewacji frontowej budynku i jej prawne konsekwencje

Definicja elewacji frontowej budynku

Definicja frontu działki ustalona została rozporządzeniem Ministra Infrastruktury 26 sierpnia 2002 roku. Dziennik Ustaw Nr 164, poz. 1588, § 2 pkt 5 mówi, że front działki należy rozumieć jako część działki budowlanej przylegającej do drogi, z której wjeżdża się na działkę. Definicja ta określa, która ze ścian budynku uznawana jest za elewację frontową. Jednak definicja elewacji frontowej budynku nie została określona w ustawie, gdyż uznano ją za pojęcie powszechnie zrozumiałe. Jest to przyczyną wielu nieporozumień, gdyż daje duże rozbieżności interpretacji. Z tego powodu zdarza się, że miasto samodzielnie ustala, czym jest elewacja frontowa. Przykładem jest Kraków, który uchwałą Rady Miasta podaje definicję elewacji frontowej jako każdą ścianę frontową usytuowaną od strony drogi publicznej lub innej przestrzeni publicznej, na której znajduje się główne wejście do budynku lub budowli. Do sposobu określenia szerokości elewacji frontowej stosuje się przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury:

• 6.1. mówiący o tym, że szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniej szerokości już istniejących budynkach na danym obszarze.
• dopuszcza się jednak wyznaczenie innej szerokości fasady frontowej na podstawie analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Chociaż 61 ust. 1–5 nie wymienia numeratywnie warunków szerokości elewacji frontowej, jej wymiary wraz z innymi wymiarami określającymi gabaryty budynku wymagają ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy. Definicja elewacji frontowej budynku nie została wymieniona, a przepisy prawne są nieścisłe. Powoduje to często wątpliwości, w jaki sposób mierzyć ścianę frontową. W wielu przypadkach niewłaściwa interpretacja, czym jest ściana frontowa i jak się ją mierzy, utrudnia budowę, a nawet ją uniemożliwia. Często wątpliwości budzi kwestia tego, czy gzymsy i inne elementy architektoniczne wliczane są do wymiarów elewacji. Dlatego każda budowa domu powinna zostać poprzedzona starannym zapoznaniem się z warunkami zabudowy działki. Określają one ścisłe ramy, w które musi wpasować się projekt budynku, również fasada frontowa, jej długość i wysokość.

Szerokość elewacji frontowej w praktyce

Jak czytać warunki zabudowy, by uniknąć problemów? Każdy urząd gminy ma własne warunki zabudowy, które są wiążące dla danego rejonu. Brak uchwalonego planu zabudowy również nie oznacza dowolności projektu. Urząd na wniosek inwestora wyda warunki zabudowy w drodze decyzji. Ustala ona odległość linii zabudowy od linii ulicy. Długość ta jest nieprzekraczalna. Oznacza to, że fasada frontowa nie może znajdować się przed wyznaczoną linią. Zbyt płytka działka może okazać się niewystarczająca dla wybranego projektu i ściana frontowa znalazłaby się przed wyznaczoną linią. Dlatego tak istotne jest, by projekt był odpowiednio dobrany do działki. Warunki zabudowy określają w metrach szerokość elewacji frontowej, lecz często pozwalają na odstępstwa od wymiaru w granicach określanych w procentach. Elewacja frontowa może mierzyć wtedy np. o 20% więcej niż wyznaczona długość. Jednak to jest ustalane przez gminę i chcąc poszerzyć elewację, należy złożyć wniosek o zgodę. Zostanie ona wydana po przeprowadzeniu analizy.  Przyjęta jest zasada mierzenia elewacji frontowej budynku jako odległość między skrajnymi krawędziami ściany.

Wysokość elewacji mierzona jest od poziomu gruntu przed głównym wejściem do budynku aż do okapu dachu. Okap wystający poza obrys elewacji frontowej budynku może być przyczyną problemów, gdy przekroczy linię zabudowy. Jeżeli dach jest płaski, wtedy ściana frontowa mierzona jest od poziomu gruntu do górnej krawędzi ściany. Wlicza się do niej gzymsy czy attyki. Sprawdź także ten artykuł z informacjami, ile kosztuje elewacja i ocieplenie domu.

Konsekwencje prawne wynikające z przekroczenia przepisów

Warunki zabudowy w zakresie elewacji frontowej stawiają wiele wymagań. Ich skrupulatne przestrzeganie gwarantuje uzyskanie pozwolenia na budowę. Każdy centymetr odgrywa tu ważną rolę, dlatego projekt nie może przekroczyć wymiarów ustalonych decyzją urzędową warunków. Fasada frontowa musi mieć dokładnie ustalone wymiary. Niezgodny z uzyskanymi warunkami projekt wzbogacony np. o gzymsy, może znacznie opóźnić budowę, a nawet spowodować odmowę zgody na nią. Inwestorowi pozostaje zwrócenie się o pomoc do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu gminy, który wydał decyzję. Jeżeli ta droga nie okaże się skuteczna, wtedy pozostaje złożenie sprawy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Nie gwarantuje to jednak, że zostanie przyznane prawo do zabudowy.