Dom w cenie mieszkania - czy to możliwe?

Własny dom pod miastem jest marzeniem wielu rodzin. Świadczy o tym duża popularność budynków znajdujących się w niewielkiej odległości od większych aglomeracji miejskich. Niektórzy analitycy twierdzą, że dom pod miastem może kosztować tyle samo co mieszkanie w centrum. Czy jest to naprawdę możliwe? Na to pytanie odpowiemy poniżej. Porównamy koszty inwestycji - stan deweloperski w przypadku mieszkania i niewielkiego domu!

Budujesz dom? Oblicz koszty budowy na specjalnym kalkulatorze. A oferty od sprawdzonych firm budowlanych pozyskasz wypełniając ten formularz.

opublikowano: 17 października 2015
Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Jedni wybiorą domek, a drudzy mieszkanie. Oba wybory są dobre!

Czy warto inwestować w dom poza miastem?

Koszty budowy domu poza miastem nie będą znacząco odbiegały od kosztów, jakie poświęcilibyśmy na budowę w mieście. Jednak największą różnicę stanowi cena gruntu. Tereny oddalone w odległości kilkunastu (a tym bardziej kilkudziesięciu) kilometrów od aglomeracji mogą być nawet kilkukrotnie tańsze niż działki w mieście. Dlatego budowa pod miastem może przynieść inwestorowi dość odczuwalne oszczędności. Bardziej ekonomiczny będzie także zakup domów pochodzących z rynku wtórnego. Ich cena może być porównywalna z kosztami niewielkiego mieszkania położonego w ścisłym centrum aglomeracji.

W pobliżu większych miast powstają małe, spokojne osiedla mieszkalne, które zapewniają wysoki komfort użytkowy. Przy odpowiednim wyborze lokalizacji można zapewnić sobie wygodny oraz przyzwoity dojazd do centrum. Tereny podmiejskie mają tendencję do szybkiego rozwoju infrastruktury. W ich obrębach powstają nowe szkoły, przedszkola, sklepy, obiekty użyteczności publicznej, sieci komunikacyjne, a także miejsca rozrywki. Jednocześnie pozostają wolne od ciągłego zgiełku i zapewniają mieszkańcom większy spokój. To dobra alternatywa dla rodzin z dziećmi, którym nie wystarczy niewielki metraż mieszkania w centrum miasta.

Więcej o zaletach i wadach domów i mieszkań pisaliśmy tu.

A może jednak mieszkanie? Sprawdzamy ceny na przykładzie Warszawy

Ceny mieszkań w różnych punktach Warszawy różnią się często nawet dwukrotnie. Za lokal w ścisłym centrum miasta musimy zapłacić przynajmniej 10 000 zł, podczas gdy na obrzeżach stolicy, na przykład w okolicach Wesołej ceny nie będą przekraczały 5-6 tys. zł za metr kwadratowy.

Załóżmy więc, że planujemy zakup średniej wielkości mieszkania (65 m2) – wystarczającego dla rodziny w modelu 2+2. Mieszkanie powinno być zlokalizowane w dobrym punkcie komunikacyjnym (okolice metra – na przykład Ursynów, Bielany, Praga lub Wola). Za metr kwadratowy takiego mieszkania w stanie deweloperskim zapłacimy około 7.500 zł/m2. Doliczając do tego rodzinne miejsce postojowe na dwa samochody (40.000 zł) płacimy w sumie 530.000 zł.

Mieszkanie w stanie deweloperskim wymaga również wykończenia. Ceny są oczywiście bardzo zróżnicowane. Najtaniej, przy ogromnym wkładzie własnej pracy i użyciu najtańszych materiałów damy radę wykończyć to mieszkanie do stanu pod klucz w cenie około 30.000 zł (ściany, podłogi, drzwi, pełna łazienka oraz kuchnia). Bardziej realna wydaje się wycena na poziomie około 65 tysięcy złotych (uwzględniająca już podstawowe wyposażenie w meble wszystkich pomieszczeń). Bardziej szczegółowo koszty wykończenia mieszkania możesz sprawdzić w tym artykule.

Warto pamiętać, że do kosztów zakupu mieszkania należy doliczyć również koszty notariusza – ponad 4.000 zł.  W sumie więc koszt zakupu mieszkania wraz z przygotowaniem go do zamieszkania wyniesie około 600.000 zł.

Budowa domu pod Warszawą

Rozważając dom pod miastem mamy do wyboru budowę lub zakup domu (na rynku pierwotnym lub wtórnym). Na początek zastanówmy się nad możliwościami budowy domu.

Po pierwsze będziemy potrzebować działki budowlanej. Ceny są bardzo zróżnicowane i uzależnione oczywiście od lokalizacji oraz uzbrojenia działki. Biorąc pod uwagę działkę położoną do 20 km od centrum Warszawy (a około 10 km od jej obrzeży) to musimy się przygotować na wydatek średnio 250 000 zł za 500-800 m2. Oczywiście można znaleźć zarówno tańsze działki w mało atrakcyjnej okolicy, jak również sporo droższe w miejscach bardziej prestiżowych (na przykład okolice Konstancina). Można też dużo taniej kupić działkę rolną, a następnie ją odrolnić. Jest to uciążliwa procedura, której opis znajdziecie tu.

Załóżmy, że planujemy wybudować dom o łącznej powierzchni 150 m2 – dwa poziomy – parter i poddasze użytkowe o powierzchni po obrysie 75 m2. Da nam to około 110 m2 powierzchni użytkowej + garaż.

Za sam projekt, opłaty administracyjne i uzbrojenie działki zapłacimy przynajmniej 20 000 zł.

Sama budowa do stanu deweloperskiego (czyli mniej więcej podobnego, jak opisywane wcześniej mieszkanie w stanie deweloperskim) to około 275 tysięcy złotych. W tym 123 000 zł to fundamenty, ściany i stropy, 45 tysięcy złotych to dach (powierzchnia 112,5 m2, pokrycie z dachówki ceramicznej), 16 500 to stolarka zewnętrzna, a kolejne 90 000 zł to wykończenie wnętrza do stanu deweloperskiego (instalacje, ogrzewanie, tynki, posadzki). Szczegółowy kosztorys wszystkich prac można znaleźć poniżej.

Do powyższej kwoty trzeba dodać koszt wykończenia wnętrza do stanu pod klucz i podstawowego umeblowania. O ile w przypadku mieszkania założyliśmy w dobrym standardzie 65 000 zł, to wykończenie ponad dwukrotnie większego domu pochłonie przynajmniej 80-100 tysięcy złotych (wraz z podstawowym umeblowaniem). Decydując się na przykład na drewniane parkiety czy schody koszty mogą urosnąć nawet o 50%. Dla naszych potrzeb załóżmy jednak, że kompletne wykończenie domu o powierzchni 150 m2 to około 100 tysięcy złotych. Kompletne obliczenia można zawsze wykonać na Kalkulatorach Budowlanych.

Podsumowując, koszt budowy domu o powierzchni 150 m2 na obrzeżach Warszawy to przynajmniej 400 000 zł. Doliczając przynajmniej 250 000 zł za działkę, koszt budowy rośnie do 650 000 zł, czyli o 50 000 zł więcej niż w przypadku opisywanego wcześniej mieszkania.

Oczywiście to uśredniony koszt dla okolic Warszawy. W innych regionach można wybudować dom wraz z działką za 350-400 tysięcy, jak również za dwa miliony. Wszystko zależy od standardu prac, na jaki się zdecydujemy.

A może dom z rynku wtórnego?

Nie wszyscy chcą poświęcać minimum rok na budowę od zera nowego domu. Równie ciekawą opcją jest zakup domu – z rynku pierwotnego lub wtórnego. Weźmy pod lupę ten drugi – zakup kilkunastoletniego domu w Pruszkowie kilkanaście kilometrów od centrum Warszawy.

Pruszków to miejscowość charakteryzująca się dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją podmiejską. Dojazd pociągiem do centrum warszawy potrwa od 30 do maksymalnie 40 minut. Dojazd własnym pojazdem w godzinach porannych to ok. godzina czasu (w pozostałych porach dnia maksymalnie 40 minut).

Średnia cena domu o powierzchni około 100-150 m2 w niezłym stanie to przynajmniej 500-600 tys. zł. W tej cenie zakupimy dom wraz z przylegającą do niego działką (w takiej cenie nie więcej niż 500 m2). Domy są w różnym stanie, ale zwykle niezbędny będzie remont. Koszty takiego remontu zakładającego podstawowe odświeżenie najważniejszych pomieszczeń to 20-30 tysięcy złotych. Koszt gruntownego remontu takiego domu to już przynajmniej 80 tysięcy.

Do kosztów całkowitych należy także doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych (2% na rynku wtórnym) 10-12 tys. zł oraz taksę notarialną wraz z podatkiem VAT(ponad 4000 zł).

Łączny koszt zakupu i podstawowego remontu takiego domu to od 535 tys. do ponad 700 tysięcy złotych, w zależności od zakresu remontu, który planujemy przeprowadzić.

Warto zwrócić uwagę również na ofertę segmentów – czyli tak zwanych domków szeregowych. Pod Warszawą oferty na takie domy znajdziemy już za 350-400 tysięcy złotych. Są one najczęściej sprzedawane w stanie deweloperskim wraz z działką nieprzekraczającą 200 m2. Biorąc pod uwagę wykończenie takiego domu (od 40 do 80 tysięcy złotych za 100 m2) oraz koszty notarialne (ok. 3000 zł) to koszt zakupu i wykończenia takiego segmentu nie powinien przekroczyć 500 000 zł. Pamiętajmy jednak, że w zamian za niższą cenę otrzymujemy niesamodzielny budynek z minimalnym ogrodem i wciąż w słabej lokalizacji (nie jest to mieszkanie przy metrze w Warszawie).

Dom poza miastem czy mieszkanie w dobrej lokalizacji?

Jak widać z powyższego zestawienia, koszty średniej wielkości mieszkania (65 m2) w dobrym punkcie komunikacyjnym miasta oraz budowy lub zakupu domu pod miastem  są bardzo podobne. W przypadku mieszkania wyniosły one 600 tysięcy, nowo wybudowany dom to ok. 650 tysięcy, a zakup budynku na rynku wtórnym to od 535 do 700 tysięcy złotych.

Oczywiste pytanie nasuwa się samo – co będzie dla nas korzystniejsze? Mieszkanie to szybki dojazd do centrum, lepsza infrastruktura i możliwość szerokiego korzystania z komunikacji miejskiej. To również brak problemów z odpadającą rynną, piecem gazowym, koszeniem trawy i odśnieżaniem podjazdu zimą. Te wygody mają jednak swoją cenę. Musimy cisnąć się w pomieszczeniu ponad dwukrotnie mniejszym, mówić „Dzień dobry” przynajmniej setce sąsiadów i przebywać spore dystanse, żeby mieć możliwość spaceru gołymi stopami po świeżej trawie, ulepienia bałwana z dzieckiem czy zrobienia wieczorem grilla.

Dużą wadą domów pod miastem są odległości. Codzienny dojazd zakorkowanymi wylotówkami do miejsca pracy, konieczność odwiezienia dziecka do przedszkola, szkoły, kurs tańca, czy imprezę u kolegi to prawdziwa udręka. Nie mówiąc o tym, że wyprawa do kina, czy teatru w pełni zasługuje na słowo „wyprawa”. A koszty przejeżdżania co miesiąc w korkach kilku tysięcy kilometrów są zdecydowanie wyższe, niż bilet na komunikację miejską dla kilku osób i okazjonalne wykorzystywanie samochodu w weekendy.

Zarówno pierwsza, jak i druga opcja znajdzie swoich zwolenników i przeciwników. Na końcu jednak każdy będzie musiał przeprowadzić samodzielną analizę korzyści i kosztów, a w efekcie podjąć indywidualną decyzję. Nie ma decyzji dobrych i złych, ważne jest, żeby być z tej podjętej zadowolonym!

, 28 kwietnia 2016
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij