Domy stracą wartość przez niską klasę energetyczną? Dane z Niemiec są jednoznaczne
Nowe dane z Niemiec potwierdzają wpływ klasy energetycznej domów na ceny 1 mkw. Takie samo zjawisko prawdopodobnie będzie widoczne też u nas.
Niemiecki rynek mieszkaniowy pod wieloma względami różni się od naszego. W tym kontekście chodzi nie tylko o wysoki na tle całej Europy udział najemców za naszą zachodnią granicą. Kolejna różnica wiąże się z faktem, że sąsiedzi zwracają dużą uwagę na klasy energetyczne nieruchomości mieszkaniowych. Okazuje się, że wspomniane klasy mają rosnący wpływ na ceny domów i mieszkań, o czym świadczą najnowsze dane z Niemiec. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili omówić te statystyki oraz zależność cen metrażu od klas energetycznych. Podobna zależność może być widoczna też u nas, choć na razie Polska jest europejskim outsiderem. Nie mamy bowiem funkcjonującego podziału budynków na klasy energetyczne.
Z tego artykułu dowiesz się:
Niemcy: energochłonność coraz ważniejsza
Za naszą zachodnią granicą o zależnościach pomiędzy klasą energetyczną budynku oraz jego ceną mówi się już od kilku lat. Ciekawe światło na ten temat rzucają najnowsze dane, które zaprezentowała firma Empirica Regio zajmująca się analizami rynku mieszkaniowego. Eksperci Empirica Regio przygotowali model hedoniczny, który oprócz energochłonności uwzględnia inne cechy porównywanych nieruchomości mieszkaniowych. W ramach tej analizy, jako punkt wyjścia przyjęto klasę energetyczną C. W przypadku domów jednorodzinnych, różnice przeciętnej ceny 1 mkw. względem wspomnianej klasy C były następujące:
- klasa energetyczna AA (najlepsza) – cena domu przeciętnie wyższa o 412 euro/mkw. względem klasy C
- klasa A – cena wyższa o 238 euro/mkw.
- klasa B – cena wyższa o 110 euro/mkw.
- klasa D – cena niższa o 90 euro/mkw.
- klasa E – cena niższa o 127 euro/mkw.
- klasa F – cena niższa o 197 euro/mkw.
- klasa G (najgorsza) – cena niższa o 333 euro/mkw.
Widoczne powyżej różnice w wycenie rynkowej uwzględniają nie tylko koszty ogrzewania, ale również spodziewane koszty remontowe.
Wiosną 2022 r. na rynku zmieniło się sporo
Co ciekawe, analiza Empirica Regio pokazuje rosnący wpływ klas energetycznych na ceny niemieckich domów jednorodzinnych. Premia cenowa dotycząca budynków klasy AA wzrosła dwukrotnie przez 6 lat (z 210 euro/mkw. do 412 euro/mkw.). Opisywane zjawisko pogłębił kryzys energetyczny z 2022 roku, który nie tylko zwiększył koszty budowy nowych domów i mieszkań, ale także skutkował znaczącym wzrostem kosztów ogrzewania. Rosyjska inwazja na Ukrainę spowodowała m.in. szybkie pogorszenie wyceny domów klas D i E względem bardziej oszczędnych budynków. W przypadku domów o klasie F i G, negatywne zmiany były lepiej widoczne już przed wiosną 2022 r.
Czy w Polsce niebawem zobaczymy to samo?
Na razie doniesienia z Niemiec dotyczące tzw. premii i rabatów energetycznych mogą być w Polsce traktowane wyłącznie jako ciekawostka. Czy takie podejście jest jednak właściwe? Wydaje się, że nie do końca. Po części wynika ono z faktu, że Polska jest unijnym outsiderem pod względem tempa wprowadzania regulacji w zakresie klas energetycznych budynków. Ta sytuacja jednak się zmieni, o czym wiadomo już od miesięcy. Jeżeli prace legislacyjne znów nie zakończą się poślizgiem, to podział budynków na klasy energetyczne zacznie obowiązywać od początku 2026 roku. To sugeruje Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej.
Wprowadzenie w Polsce podziału budynków na klasy energetyczne może być prawdziwym przełomem w kontekście wpływu energochłonności na wyceny rynkowe. Przyczyna jest dość prosta. Mianowicie, dla przeciętnego nabywcy domu lub mieszkania zrozumienie klas energetycznych jest o wiele prostsze niż odpowiedź na pytanie, czy roczne zapotrzebowanie na energię pierwotną rzędu 100 kWh/mkw. lub 200 kWh/mkw. należy postrzegać jako wysokie. Warto też pamiętać o starcie systemu handlu emisjami ETS 2, który jest zaplanowany na 2027 r. lub 2028 r. (w zależności od cen energii). Start wspomnianego systemu, który przełoży się na wyższe koszty ogrzewania domów węglem i gazem, zwiększy świadomość wielu potencjalnych nabywców.
Należy również wspomnieć o kolejnych spodziewanych podwyżkach kosztów ogrzewania dla mieszkańców bloków i kamienic. Za zachodnią granicą te koszty negatywnie wpływają na wycenę rynkową mieszkań o niskiej klasie energetycznej – podobnie jak przyszłe koszty remontu związanego z dyrektywą EPBD. Ta sytuacja w połączeniu z niską podażą u deweloperów i wyśrubowanymi wymaganiami energetycznymi dla nowego budownictwa skutkuje dużymi różnicami cenowymi między rynkiem pierwotnym i wtórnym mieszkań. W niektórych okręgach administracyjnych Berlina (Bezirk), nowe mieszkania są o 50% - 70% droższe niż używane.