Działki budowlane

Odrolnienie działki 2016 - nowe przepisy, trudniejsze odrolnienie

Odrolnienie działki 2016 - nowe przepisy, trudniejsze odrolnienie

Usytuowanie domu na działce budowlanej - jak najlepiej ustawić dom?

Usytuowanie domu na działce budowlanej - jak najlepiej ustawić dom?

Ceny działek budowlanych - średnie ceny w różnych regionach Polski

Ceny działek budowlanych - średnie ceny w różnych regionach Polski

Znajdź firmę budowlaną

Jak wybrać najlepszą działkę budowlaną? Lokalizacja, ceny, gdzie szukać?

Zakup własnej działki budowlanej to pierwszy krok zmierzający do wykonania własnego domu. Wybór nie zawsze jest oczywisty. Działki budowlane różnią się od siebie metrażem i charakterystyką terenu. Różne będą również ceny ziemi. Poniżej podpowiemy jak wybrać najlepszą działkę budowlaną i gdzie szukać ogłoszeń.

Lokalizacja działki budowlanej

Działki budowlane są terenami przeznaczonymi pod budowę budynków, lub powstają w wyniku ich wyburzenia. Tego rodzaju działkę można wykorzystać pod budowę domu mieszkalnego, osiedli mieszkalnych, obiektów użyteczności publicznej, budynków handlowych itp. Właścicielem działki budowlanej może być osoba prywatna, firma bądź skarb państwa.

Wybierając działki budowlane bierzemy pod uwagę ich lokalizacje. Nie chodzi wyłącznie o region kraju, w którym planujemy budowę. Taki wybór jest podyktowany jedynie naszymi indywidualnymi preferencjami oraz możliwościami. Działki budowlane oferowane w centrach miast z pewnością są bardzo atrakcyjne. Jednak ich zakup wiąże się ze znacznie większymi wydatkami. Dlatego wielu inwestorów wybiera działki budowlane ulokowane na obrzeżach. To tam znajdują się grunty o niższej cenie oraz większym metrażu.

Wybierając lokalizację działki zwróćmy uwagę na okolicę. Pomocny będzie tu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To podstawowy dokument, który informuje inwestora o możliwościach związanych z budową nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może narzucić na inwestora konieczność wykonania danego pokrycia dachowego, bądź ograniczyć maksymalną wysokość budynku. Na tym oczywiście nie koniec. Przeglądając działki budowlane na sprzedaż warto zaznajomić się z inwestycjami, które będą planowane w okolicy. Tutaj również sięgamy do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Być może w pobliżu posesji niedługo powstanie szkoła, basen, a może duża autostrada lub obwodnica, która obniży wartość nieruchomości.

Jeśli działki budowlane na sprzedaż nie zostały jeszcze objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, warto wystąpić o warunki zabudowy. Jest to dokumentacja równorzędna, dająca przyszłemu inwestorowi większy wgląd w przeznaczenie gruntów.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Najłatwiejszym z praktycznego punktu widzenia rozwiązaniem byłby zakup działki budowlanej. Niestety ceny działek budowlanych mogą być znacznie niższe niż ceny ziemi przeznaczonej pod uprawy rolne. Dlatego niektórzy inwestorzy decydowali się na drugie rozwiązanie, planując przekształcenie działki rolnej na budowlaną. 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Jej zapisy znacznie utrudniły przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Większe są również koszty całego przedsięwzięcia. Dlatego w wielu przypadkach wybór z pozoru tańszej działki rolnej przestał być opłacalny.

Inwestor, który posiada już grunty rolne, musi zmienić ich przeznaczenie. Owa zmiana następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W celu odrolnienia gruntów należy przedłożyć stosowny wniosek do właściwego urzędu gminy. We wniosku uzasadniamy przyczynę zmiany, podajemy numer działki i wskazujemy rodzaj planowanych zabudowań. Warto wiedzieć, że przekształcenie działki rolnej na budowlaną nie zawsze kończy się sukcesem. Wniosek inwestora może zostać odrzucony.

Ceny działek budowlanych

Ceny ziemi mogą być bardzo różnorodne. Zobaczymy to już przy pierwszym przeglądaniu ofert internetowych. Liczne oferty i ogłoszenia sprawiają, że każdy inwestor może wybrać coś dla siebie. Najwyższe ceny działek budowlanych dotyczą województwa mazowieckiego. Ceny ziemi w stolicy mogą być nawet kilkukrotnie wyższe w porównaniu z innymi regionami kraju. Nieco niższe stawki obowiązują w województwie pomorskim.

Najtańsza ziemia pod zabudowę znajduje się w województwie lubuskim, warmińsko-mazurskim oraz podkarpackim. Najniższe stawki obowiązują na wsiach i w lokalizacjach oddalonych od dużych miast.

Na cenę wpływa również obecność mediów. Uzbrojone działki budowlane będą nieco droższe w zakupie niż grunty pozbawione przyłączy. Przed zakupem nieuzbrojonej posesji warto upewnić się, że wykonanie przyłączy będzie w ogóle możliwe. Co więcej, dobrze będzie przeanalizować koszty tego przedsięwzięcia. Koszty przyłączenia mediów do działki położonej z dala od punktów instalacyjnych mogą okazać się dość znaczące.

Gdzie szukać działek budowlanych?

Najłatwiejszym sposobem na wyszukanie działki w swojej okolicy jest przeszukanie lokalnych ogłoszeń. W dzisiejszych czasach możemy przeszukiwać działki budowlane na sprzedaż bez konieczności wychodzenia z domu. Do dyspozycji inwestorów pozostaje wyszukiwarka działek oraz wiele branżowych portali zawierających oferty nieruchomości. Znajdziemy w nich działy „sprzedam”, czy „kupię działkę”. Bez większych trudności poznamy lokalizację interesującej nas posesji, jej metraż, cenę za m2 powierzchni działki, oraz określimy dostępność mediów. Dział „sprzedam” będzie też wzbogacony o zdjęcia, które pozwolą przyjrzeć się bliżej przyszłej posesji. Korzystanie z serwisów ogłoszeniowych przynosi wiele zalet. Wśród nich jest chociażby możliwość szybkiego i sprawnego porównania wielu ofert z okolicy. Taki sposób wstępnych wyszukiwań będzie znacznie wygodniejszy niż przeszukiwanie lokalnej pracy czy szukanie ogłoszeń dostępnych w formie papierowej.

Działka budowlana kontra lokalizacja budynku

Współczesne budownictwo domów jednorodzinnych dąży w kierunku zminimalizowania zapotrzebowania na energię grzewczą budynków. Najlepsze parametry otrzymamy orientując bryłę budynku względem stron świata. Optymalna lokalizacja domu na działce budowlanej jest niezbędna w budownictwie energooszczędnym i pasywnym. Jednak warto z niej skorzystać nawet wtedy, gdy planujemy budowę domu o standardowym zapotrzebowaniu na energię grzewczą. Najkorzystniejsze z punktu widzenia energooszczędności są działki budowlane z drogą położoną od strony północnej. Inwestor zyskuje wtedy możliwość stworzenia garażu, budynków gospodarczych i podjazdu zlokalizowanego w zacienionej strefie. Od strony południowej można zaplanować duży salon z przestronnymi oknami i drzwiami prowadzącymi na taras. W ten sposób łatwiej będzie też zaaranżować przydomowy ogród oraz urządzić miejsce wypoczynku na świeżym powietrzu. Od strony północnej warto zaaranżować pomieszczenia o najmniejszym zapotrzebowaniu na energię grzewczą. Będą to kuchnie, garderoby, kotłownie i pomieszczenia gospodarcze. Ekspozycja północna jest najzimniejsza, dlatego budynek posiada od tej strony najmniej przeszkleń. Dzięki temu można w łatwy sposób poprawić parametry termoizolacyjne całej bryły budynku. Niektóre działki budowlane mogą wprowadzać pewne trudności dotyczące posadowienia domu. Dlatego przed zakupem warto przemyśleć kwestię lokalizacji budynku na danej działce budowlanej.

Wybieramy rozmiary działki

Przeglądając działki budowlane warto zwrócić uwagę na ich powierzchnie oraz kształt. Wybór wielkości posesji zależy wyłącznie od potrzeb i zasobności portfela inwestora. Jednak warto wiedzieć, że dla zachowania funkcjonalności zamieszkania ważny będzie także kształt. Najkorzystniejsze z punktu widzenia budowy będą większe działki budowlane wpisujące się w kształt kwadratu. Tego rodzaju posesja będzie najłatwiejsza do zagospodarowania, a utrzymanie optymalnych odległości od granic nie powinno sprawić trudności. Na działce zbliżonej do kształtu kwadratu bez problemu wygospodarujemy ogród, miejsce na garaż, parking czy miejsce wypoczynku. Sytuacja komplikuje się w przypadku działek o mniejszej szerokości.  Długie i wąskie działki będą znacznie trudniejsze do zaaranżowania. Warto wtedy poszukać dedykowanych projektów domów na wąską działkę. Trudniej będzie wydzielić strefy ogrodowe, wykonać wjazd do garażu, czy stworzyć prywatne miejsce wypoczynku. Z praktycznego punktu widzenia minimalna szerokość działki budowlanej powinna wynosić 16 m. Jest to wartość minimalna, która umożliwia wybudowanie domu jednorodzinnego w odpowiednich odległościach od granic posesji. Niestety wspomniana szerokość 16 m nie zapewni zbyt dużego komfortu użytkowego ani szerokiego dostępu do wszystkich projektów domów jednorodzinnych.

Wybierając działki budowlane warto zachować szczególną czujność w przypadku posesji o nieregularnych kształtach. Działki wpisujące się w kształt trapezu czy trójkąta mogą być trudne do zagospodarowania. Dotyczy to nawet posesji o większym metrażu. Pamiętajmy, że dom warto zorientować względem kierunków świata. Podczas budowy inwestor musi zachować minimalne, zapisane w prawie odległości od granic działki. W przypadku ścian wyposażonych w otwory okienne minimalna odległość wynosi 4 metry. Ściany budynku pozbawione okien i drzwi zewnętrznych muszą znajdować się w odległości minimum 3 m. Ponadto minimalna odległość budynku od ulicy wynosi 6 m. W tej sytuacji trudno jest wybrać optymalną lokalizację domu na niewielkiej działce budowlanej o niestandardowym kształcie. Z pewnością warto wziąć to pod uwagę przed dokonaniem zakupu.

Oceniamy grunty

Przeglądając działki budowlane na sprzedaż warto przynajmniej wstępnie ocenić jakość gruntu. Co prawda w Polsce największy obszar zajmują podłoża o dobrej nośności. Jednak zdarzają się również gleby podmokłe o niewielkiej nośności, które nie są korzystne dla inwestora. Warto pamiętać, że gleba o bardzo małej nośności wymaga wykonania znacznie droższych fundamentów. Czasem oszczędność na zakupie działki będzie jedynie pozorna. Koszty budowy na słabym podłożu mogą okazać się znacznie większe w porównaniu z cenami budowy realizowanych na gruntach nośnych. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, zapytajmy sprzedawcy o badania geotechniczne gruntu. Dobrym sposobem pozyskania podstawowych informacji będzie też analiza pobliskich zabudowań. Jeśli w pobliżu znajdują się budynki posadowione na wysokich podmurówkach, wówczas możemy mieć do czynienia z glebami podmokłymi. Wysoki poziom wód gruntowych to kolejne ryzyko, które zwiększa koszty budowy. Podczas tworzenia fundamentów trzeba będzie wykonać bardzo szczelną instalację przeciwwilgociową lub nawet przeciwwodną. W skrajnych przypadkach okazuje się nawet, że budowa na podmokłym terenie nie jest w ogóle możliwa do wykonania.

Oceniając działki budowlane zwróćmy też uwagę na ukształtowanie terenu. Budynki powinny być zlokalizowane w najwyżej położonej części posesji. Nabiera to szczególnego znaczenia na bardziej nierównym terenie. Budowa domu w zaniżeniu wiąże się z ryzykiem zalewania wodami opadowymi. Z pewnością nie jest to najlepszy pomysł, jeśli zależy nam na stworzeniu komfortowego i żywotnego budynku mieszkalnego. 

Zakup działki to jedna z pierwszych czynności, którą wykonujemy przed budową domu. Działka budowlana może być dość dużym wydatkiem, dlatego warto się dobrze przygotować do tego zakupu. Na branżowych stronach internetowych znajdziemy ogłoszenia nieruchomości. Niektóre z nich odznaczają się atrakcyjną ceną, inne kuszą dobrą lokalizacją.

Sprzedaż działek budowlanych w różnych regionach polski staje się rozwija. Z dnia na dzień przybywają nowe ogłoszenia nieruchomości, które zasługują na uwagę inwestora. Przed zakupem warto upewnić się, czy działka budowlana spełnia wszystkie oczekiwanie przyszłego właściciela. Osoby, które chcą upewnić się, że ogłoszenia są warte uwagi, powinny sprawdzić lokalny plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to najważniejszy dokument, który wskazuje warunki zabudowy. Działka budowlana położona na danym terenie może posiadać wiele ograniczeń budowlanych. Niektóre plany zagospodarowania terenu ingerują w wysokość kubatury budynku, kształt dachu, a nawet wykończenie elewacji. Dlatego warto mieć to na uwadze jeszcze przed dokonaniem zakupu.

Jeśli działka budowlana nie została jeszcze objęta planem zagospodarowania, obowiązują ją warunki zabudowy. Jest to dokument równorzędny, który wskazuje podstawowe wytyczne budowlane.

Niektóre ogłoszenia dotyczą posesji, które nie mają dostępu do wody, prądu i kanalizacji. Dlatego przed zakupem sprawdźmy, czy działka budowlana posiada przyłącza mediów. Czasem okazuje się, że koszt wykonania przyłączy jest dość wysoki. Przez to ogłoszenia stają się mniej atrakcyjne pod względem inwestycyjnym.

Jeśli interesuje Cię zakup lub sprzedaż działek budowlanych, zapraszamy do działu poniżej. Dowiesz się tu jak wykonać przyłącze mediów, jak usytuować dom na działce, w jaki sposób rozpocząć budowę itp. Na dole strony znajdziesz powiązaną listę tematów.

CZYTAJ WIECEJ
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a budowa domu
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a budowa domu
Od czego zacząć budowę domu?
Od czego zacząć budowę domu?
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij